当下实体商业早已告别野蛮扩张的增量时代，全面进入存量博弈的竞争周期。各大商场看似招商满铺、业态齐全，实则暗藏严重的品牌流失危机。头部连锁品牌撤店闭店、优质新锐品牌拒绝续约、优质商户持续出逃，已经成为多数购物中心的常态化痛点。很多商场陷入“招商难、留牌更难”的恶性循环，只能依靠杂牌、特惠店填补空置铺位，最终导致客群降级、租金下滑、商圈口碑坍塌。多数甲方将品牌流失归咎于市场低迷、消费疲软，却忽略了自身定位偏差、运营缺位、合作失衡等核心问题。在商业精细化竞争时代，招商只是起点，留存才是核心，场牌共生能力，已然成为商场穿越行业周期的核心竞争力。

一、行业现状：优质品牌出逃，已成商场常态难题

近几年国内商业地产格局发生颠覆性变化，市场从“品牌抢铺”彻底转向“商场抢品牌”。早年间优质品牌主动选址、争抢核心铺位的盛况不复存在，取而代之的是大面积品牌更迭、优质商户持续出逃的行业常态，无论核心商圈存量老商场，还是郊区新晋新项目，都难逃这一行业困境。

从真实市场表现来看，国内大量购物中心品牌年更迭率居高不下，不少项目年调铺率超过30%，看似保持业态新鲜感，实则大半是优质品牌被动离场、低端杂牌被动补位。头部连锁餐饮、标杆零售、网红新锐品牌，不再固守单一商场长期经营，合约到期便主动撤店迁移，优先选择运营能力更强、合作模式更友好、客群更匹配的优质项目。反观弱势商场，常年面临优质品牌续约意愿低迷、新优质品牌入驻意愿不足的问题，铺位空置率逐年攀升，只能不断吸纳尾货、折扣、杂牌业态填充空位。

品牌持续出逃带来的连锁负面影响，正在彻底拖垮商场经营基本面。优质品牌是商场的流量引擎和形象名片，大牌离场直接导致商场调性下滑、核心客群流失，客流与转化率持续走低。客流不足进一步压缩商户营收，剩余优质商户经营承压，加速萌生撤店想法，形成“品牌跑、客流降、更留不住品牌”的恶性闭环。

与此同时，行业两极分化趋势愈发明显。头部优质商圈项目品牌续约率稳定在90%以上，优质品牌主动扎堆入驻；而大量中小商场、存量项目持续失血，逐渐沦为品牌迭代的“中转站”。当下商业竞争的核心差距，早已不是硬件设施和地段区位，而是商场能否持续留住优质品牌、实现场牌长期共生。品牌留存能力的缺失，也是多数商场越做越弱、逐渐被市场淘汰的核心原因。

二、核心症结：商场留不住好品牌的底层根源

优质品牌集体出逃，从来不是单一市场环境导致的结果，而是商场长期积累的多重底层问题集中爆发，定位、空间、租金、运营、业态的全方位错配，彻底透支了场牌合作根基。

（一）定位脱离实际，是品牌流失的首要根源。很多商场在前期定位阶段盲目跟风，不顾自身区位能级、周边客群消费实力，一味追逐高端化、网红化定位。郊区社区型商场强行堆砌高端轻奢品牌，老城存量商场盲目引进小众高端业态，最终出现“品牌调性高、消费者不买单”的尴尬局面。优质品牌入驻后长期营收惨淡、客流不足，无法实现盈利，合约到期自然果断撤场，精准的定位错位，从根源上切断了品牌生存空间。

（二）空间规划与动线设计不合理，大幅降低品牌经营效率。不少老旧商场和仓促落地的新项目，存在动线混乱、死角过多、铺位分割不合理等问题。核心流量铺位被低效杂牌占据，优质品牌被安置在偏僻死角、高层冷区，曝光度不足、自然客流稀缺。同时部分商场层高、格局、硬件配套无法适配品牌标准化经营需求，品牌需要投入高额改造成本，经营性价比极低，即便有意深耕，也难以长期坚守。

（三）僵化的租金模式，压垮绝大多数优质商户。当下多数商场依旧沿用传统租金体系，租金定价脱离市场营收水平，不区分淡旺季、不匹配业态属性，固定租金过高、抽成比例不合理。市场下行、消费疲软阶段，品牌营收波动极大，但商场租金只涨不跌、无任何弹性扶持。优质品牌利润空间被极致压缩，辛苦经营无利可图，甚至长期亏损，最终只能选择闭店离场，高昂且僵化的租赁成本，成为品牌出逃的最大硬性阻力。

（四）运营能力严重缺位，商场只剩“收租思维”。这是目前行业最普遍、最致命的问题。多数甲方的运营逻辑极度单一，签约前过度承诺、签约后撒手不管，日常运营只负责收租、巡检、管控卫生，几乎不会为品牌赋能引流。没有常态化主题活动、没有精准客群导流、没有品牌联合造势、没有私域流量扶持，品牌只能依靠自然客流经营。在同质化竞争激烈的当下，单纯自然客流无法支撑品牌盈利，无运营赋能的商场，自然留不住注重长效经营的优质品牌。

（五）业态胡乱堆砌，内部竞争内耗严重。很多商场为了填满铺位、丰富业态，毫无规划地叠加同类业态，同一楼层扎堆布局数十家同类餐饮、零售品牌，导致内部业态内卷严重。有限的客流被无限瓜分，所有同类品牌营收均被稀释，没有品牌能够稳定盈利。无序的业态布局，不仅无法形成集群效应，反而造成恶性竞争，优质品牌不愿陷入内耗内卷，最终选择主动离场。

三、认知误区：多数甲方，一直搞错招商底层逻辑

相较于硬件、租金等显性问题，商场甲方根深蒂固的认知误区，是导致品牌持续流失的隐形核心原因，很多项目从招商之初，就埋下了留不住品牌的隐患。

（一）很多甲方陷入“唯名气论”误区，只看重品牌背书不匹配项目适配度。招商阶段盲目追逐全国首店、网红大牌、头部连锁品牌，认为大牌入驻就能带动商场热度，完全忽略品牌调性、客群定位与项目的匹配度。不贴合本地消费习惯、不符合周边客群需求的大牌，即便成功引进，也会出现水土不服的情况，短期引流过后持续亏损，最终快速撤店，看似光鲜的招商成果，终究只是昙花一现。

（二）多数商场秉持单边利己思维，重压榨、轻共生。甲方普遍将商场与品牌定义为租赁对立关系，而非共生合作关系。经营顺利时刚性涨租、加码抽成，品牌经营困难时无扶持、无让步，一味压榨商户利润空间。只追求自身租金收益最大化，完全忽视品牌的生存利润，不懂得让利共赢。在当下买方市场的品牌选择时代，单边利己的经营思维，注定无法留住优质长效品牌。

（三）行业普遍存在“重招商、轻养商”的致命偏差。绝大多数甲方极度重视招商签约成果，将签约率、首店数量作为核心考核指标，签约落地后便彻底放任不管。很多商场认为品牌入驻就是最终成果，忽略后期养商、育商的核心过程。新品牌开业缺乏流量扶持、活动造势、曝光倾斜，仅凭自身摸索经营，很难打开本地市场，最终因经营不善离场，辛苦招商引来的优质品牌，白白流失。

（四）盲目频繁调铺改场，打乱品牌稳定经营节奏。部分商场为了追求业态新鲜感、跟风网红热点，频繁调整场内铺位布局、打乱业态分区。优质品牌刚沉淀好客群、稳定经营节奏，就被强制挪铺、换区，不仅增加重装成本，还会流失固定熟客。频繁无序的调改，破坏了品牌经营的稳定性，让优质品牌彻底失去长期扎根的信心。

（五）轻信大牌兜底神话，忽视中小优质新锐品牌价值。很多甲方一味追捧头部大牌，轻视深耕细分赛道、盈利能力更强的中小优质品牌。在招商资源、流量倾斜、租金政策上过度优待大牌，对新锐优质品牌缺乏扶持和重视。但头部大牌大多自持流量、议价能力极强，利润贡献有限，而被忽视的中小优质品牌，恰恰是商场稳营收、稳客流、稳口碑的核心力量，认知偏差直接造成优质潜力品牌流失。

四、连锁恶果：品牌流失后，商场陷入死循环内卷

优质品牌的持续出逃，从来不是单一商户离场的小事，而是会引发连锁反应，让商场陷入不可逆的经营恶性循环，逐步丧失市场竞争力。

（一）优质品牌离场，直接导致客群档次降级、核心客流锐减。优质标杆品牌自带精准高端客群和年轻流量，是商场的核心流量入口。当头部零售、特色餐饮、新锐潮牌陆续撤店，商场失去核心引流载体，精准客群持续流失，剩余到访客群消费能力、消费意愿下降，商场整体消费氛围持续弱化，彻底告别中高端消费市场。

（二）客流与氛围下滑，引发全场商户营收集体缩水。商场客流整体走低、氛围变差，场内所有存续商户都会受到波及，进店率、转化率、客单价全面下滑。原本能够稳定盈利的商户开始利润收缩、出现亏损，越来越多商户萌生撤店想法，进一步加剧品牌流失速度，形成“品牌少、客流差、营收低、品牌跑”的闭环困境。

（三）品牌持续流失倒逼商场降租让利，资产价值持续贬值。为了填补空置铺位、降低招商压力，多数商场只能不断下调租金、放宽入驻条件，接纳杂牌、尾货、特惠店等低质业态。租金收益持续下滑的同时，商场商业调性、品牌档次持续走低，项目市场口碑、资产价值逐年贬值，从区域标杆项目沦为低端平价商圈，彻底失去核心竞争力。

（四）杂牌扎堆入驻，彻底陷入同质化低端内卷。优质品牌清空后，场内业态趋于低端化、同质化，满场皆是可替代性极强的普通餐饮、平价零售、地摊潮玩，没有特色、没有标杆、没有记忆点。各大弱势商场业态雷同，只能依靠低价引流、打折促销争夺客流，陷入无休止的低端内卷，再也无法吸引中高端客群和优质品牌入驻。

（五）长期口碑崩塌，彻底错失行业发展机遇。商业地产的核心竞争力是口碑和圈层影响力，频繁品牌更迭、优质商户出逃、业态持续降级，会让商场在品牌方、消费者心中形成“经营差、留不住店、氛围差”的固定负面标签。后续即便优化硬件、调整政策、降低租金，也很难挽回品牌信任和消费者口碑，彻底错失存量商业转型、精细化运营的行业机遇。

五、破局新思路：从招得来到留得住，重塑场牌共生逻辑

存量商业时代的竞争逻辑已然更迭，粗放式重数量、重满铺、重招商规模的传统模式早已失效。品牌持续流失的核心症结，是商场脱离真实客群需求，盲目堆砌业态、迷信大牌光环、追求铺位填满率，造成客群匹配错位、优质品牌盈利受限、场内商业质量持续走低。想要跳出迭代内卷、长效留住优质品牌，必须彻底转变经营思路，以客群真实需求为绝对导向，实现从拼招商数量向拼经营质量的深度转型。

（一）以精准客群需求为锚点，重构场内业态矩阵。摒弃跟风招商、网红招商、迷信大牌的旧习惯，立足项目区位、辐射人群、消费层级，深度拆解客群的购物偏好、消费能力与场景需求。围绕家庭、年轻、轻奢、日常刚需等核心客群画像，针对性筛选适配品牌，淘汰与客群需求脱节、溢价虚高、客流不匹配的低效商户。不再追求业态品类全覆盖，而是追求业态适配精准化、品牌匹配高质化，让每一个入驻品牌都能对接稳定客群、承接真实消费，从源头解决优质品牌水土不服、盈利困难的出逃诱因。

（二）摒弃数量堆砌思维，全面转向质量优先的经营策略。过去商场以满铺率、品牌数量、开业速度作为经营考核核心，导致场内良莠不齐、内卷泛滥、优质品牌被劣质生态拖累。新时代经营重心需全面迁移，放弃对铺位数量的执念，聚焦品牌质量、经营质效、消费体验与场域调性。严控同类品牌密度，杜绝同质化低价竞争，为优质品牌预留充足客流空间与利润空间，通过提质减量、优胜劣汰，打造高适配、高盈利、高口碑的优质品牌矩阵，让优质品牌在良性生态中稳定经营。

（三）围绕客群体验持续造场，为优质品牌创造增量价值。品牌留存的关键，是持续增长的消费需求与稳定优质的客群流量。商场不再被动等待客流，而是主动匹配客群需求迭代场景、策划活动、优化服务，通过沉浸式场景打造、圈层化主题运营、精细化会员维护，持续拉升客流质量、提升消费转化率、培育稳定消费习惯。以高品质客群、高粘性消费、高体验场景，为优质品牌赋能增收，让品牌盈利不再依赖地段红利，而是依托商场精细化的客群运营能力实现长效增长。

（四）扭转重招商轻养商惯性，把养商育商放到运营核心位置。很多项目把资源、预算、考核全部倾斜前端招商，一味追逐大牌进场的光鲜成果，品牌签约落地就宣告工作结束，后续缺少持续的扶持跟进。要改变这套工作逻辑，招商只是合作的起点，养商才是守住品牌的关键。建立完整的商户陪伴机制，跟踪品牌经营周期，新店开业给予流量倾斜，经营承压阶段匹配活动、宣传、政策缓冲，伴随品牌共同打磨本地市场。跳出“招进来就不管”的短期思维，把养商成效纳入核心考核，用持续的运营托举商户营收，化解品牌因经营不济选择撤场的现实难题。

（五）建立客牌双向匹配机制，实现场牌高质量共生。搭建“客群需求—品牌供给”双向适配体系，根据客群迭代动态调整品牌结构，同时根据优质品牌发展需求匹配专属资源、政策与场景支持。对贴合客群需求、提升场域质量、带动商圈活力的优质品牌、潜力品牌重点培育、长期绑定；对消耗客流、拉低调性、内卷内耗的低效品牌有序迭代。通过精准匹配、动态优化、双向赋能，构建客群留商场、商场留品牌、品牌留消费的正向闭环，彻底打破招商难、留牌难的恶性循环，实现商业经营高质量、可持续发展。

结语：纵观当下商业地产行业，增量红利彻底消退，存量博弈愈发激烈，商场之间的竞争，早已从招商能力的比拼，转向留商能力、养商能力、共生能力的全方位较量。优质品牌持续出逃的背后，不是市场消费的彻底疲软，而是多数商场传统粗放式经营思维的彻底失效。盲目招商、被动收租、疏于运营、利己内卷的旧模式，早已无法适配新时代场牌合作逻辑。未来实体商业的突围关键，在于跳出单边盈利思维，读懂品牌真实生存需求，以精准定位适配业态、以优质空间承载经营、以弹性政策降低压力、以精细运营赋能盈利。真正做到养商、扶商、利商，实现场牌双向赋能、长期共生，才能彻底破解品牌流失困局。

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