在城市化进程逐步推进的当下，商业地产领域已步入存量时代。新增商业地产项目的开发空间不断收窄，大量存量商业地产项目亟待盘活。数据显示，我国核心城市目前有近1亿㎡的存量物业等待改造，这些存量资产面临着各种各样的问题，有的因建成年代久远，设施陈旧老化；有的因前期定位不准确，经营状况不佳；还有的因市场环境变化，原有业态已然过时。但不管是何种原因导致的困境，盘活这些存量资产都意义重大，不仅能为企业带来新的发展生机与活力，更是顺应时代发展潮流、实现社会资源优化配置的必然选择。

精准定位，重塑项目价值

存量商业地产项目常常面临定位模糊，或与当前市场需求脱节的困境，这极大地限制了项目的发展。精准定位作为盘活存量资产的关键第一步，要求企业深入研究项目所处的地理位置、周边消费人群的特征和需求以及区域商业竞争态势等多方面因素。只有全面了解这些信息，才能为项目找到独特的市场定位，从而重塑其商业价值。

以上海瑞虹天地太阳宫为例。该项目所处的瑞虹新城区域，经过多年发展，已成为成熟的大型居住社区，周边居民以中高端收入人群为主，消费能力较强，且对品质生活有着较高追求。同时，区域内已有一些传统购物中心存在，但在满足消费者多元化、个性化需求方面仍有不足。

瑞虹天地太阳宫精准把握这一市场机会，定位为“城市微度假目的地”。在业态组合上，引入了众多首店、旗舰店，涵盖时尚零售、特色餐饮、亲子娱乐、文化艺术等多个领域。例如，引入了上海首家茑屋书店，将书店与咖啡、文创产品、艺术展览等元素融合，打造出独特的文化消费空间，吸引了大量追求品质生活和文化体验的消费者；在餐饮方面，汇聚了各地特色美食，从高端餐厅到网红小吃一应俱全，满足不同消费者的口味需求；亲子娱乐区域则配备了高品质的儿童游乐设施和教育培训机构，为周边家庭提供了亲子互动的好去处。

通过精准定位和独特的业态组合，瑞虹天地太阳宫开业后迅速成为区域内的商业新地标，不仅吸引了周边居民，还辐射到更广泛的区域，实现了项目价值的重塑和提升。

再看北京华熙LIVE·五棵松项目。其位于海淀区五棵松商圈，周边高校众多，年轻消费群体集中，同时又临近多个体育场馆，具备发展体育、文化、娱乐产业的良好基础。

华熙LIVE·五棵松定位为“文体商融合的体验式消费目的地”。项目以篮球文化为特色，打造了HI-PARK篮球公园，举办各类专业篮球赛事和群众性篮球活动，吸引了大量篮球爱好者；同时，建设了M空间、华熙LIVE·五棵松体育馆等演出场馆，承接了众多国内外知名演唱会、音乐会、话剧等文化演出活动，成为北京重要的文化演出聚集地；在商业方面，引入了潮流时尚品牌、特色餐饮、酒吧等业态，营造出充满活力和时尚氛围的消费场景。

这种精准定位使得华熙LIVE·五棵松成功打造出差异化竞争优势，与周边传统商业项目形成互补，极大地提升了项目的市场竞争力和商业价值，成为北京夜经济的重要代表之一。

精准定位能够帮助存量商业地产项目在激烈的市场竞争中脱颖而出，为后续的招商、运营等工作奠定坚实基础。通过深入了解目标消费群体的需求和偏好，结合项目自身特点和区域竞争态势，找到独特的市场定位，并围绕这一定位进行业态规划和品牌招商，能够有效提升项目的吸引力和盈利能力，实现项目价值的重塑与提升。

改造升级，提升硬件品质

硬件设施的陈旧和落后是许多存量商业地产项目面临的通病，这严重影响了消费者的体验和项目的吸引力。因此，对项目进行改造升级，提升硬件品质是盘活存量资产的重要举措。改造升级主要包括外立面重新设计、内部空间布局优化以及停车场改造等方面，同时在改造过程中要注重节能环保，以符合当下绿色发展的理念。

深圳COCO Park就是一个成功进行改造升级的案例。该项目开业多年后，外立面和内部设施逐渐显得陈旧，难以满足消费者日益提升的审美和消费需求。为了提升项目的竞争力，COCO Park对项目进行了全面改造升级。

在外立面改造上，采用了现代简约的设计风格，大面积运用玻璃幕墙和金属材质，增加建筑的通透感和时尚感。同时，通过灯光设计，打造出富有层次感和视觉冲击力的夜间效果，使项目在夜间也能成为城市的亮点，吸引消费者的目光。

在内部空间布局优化方面，拆除了部分不合理的隔断，打通空间，增加公共区域的面积，提升消费者的活动空间和舒适度。重新规划了业态分布，将餐饮区集中设置在特定楼层，并配备完善的通风和排烟系统，营造出舒适的就餐环境；将儿童业态区域设置在低楼层，方便家长带孩子前往，同时在该区域增加了亲子互动设施，提升亲子消费体验。

停车场改造也是COCO Park改造升级的重点之一。增加了停车位数量，引入智能化停车管理设备，如车牌识别系统、智能寻车系统等，有效解决了停车难的问题，提高了消费者的满意度。

此外，在改造过程中，COCO Park注重节能环保，采用新型节能设备和环保材料，如节能照明灯具、节水器具等，降低运营成本，同时符合绿色发展的理念。

改造升级后的COCO Park以全新的面貌迎接消费者，市场竞争力和资产价值得到显著提升。不仅吸引了更多的消费者前来购物、休闲、娱乐，还吸引了众多优质品牌的入驻，租金水平也得到相应提高。

再如上海七宝万科广场，在改造升级过程中，注重打造独特的商业空间体验。项目对内部空间进行了重新规划，打造出多个主题中庭和特色街区，如“星空中庭”“时光街区”等。“星空中庭”通过高科技投影技术，在中庭顶部营造出逼真的星空效果，配合独特的灯光设计和音乐氛围，为消费者带来沉浸式的体验；“时光街区”则以复古风格为主题，从建筑装饰到品牌业态，都还原了老上海的风情，勾起消费者的怀旧情感，增加消费的趣味性和记忆点。

同时，七宝万科广场还对硬件设施进行了全面升级，包括升级电梯系统，提高运行效率；改善卫生间环境，增加智能化设施和人性化服务；优化空调系统，提升室内空气质量等。这些改造升级措施使得七宝万科广场在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为上海商业地产的标杆项目之一。

改造升级能够有效提升存量商业地产项目的硬件品质，改善消费者的体验，增强项目的吸引力和竞争力。通过对外立面、内部空间布局、停车场等硬件设施的改造，以及融入节能环保和创新设计元素，能够使项目以全新的面貌展现给消费者，实现资产的增值和可持续发展。

创新业态组合，打造差异化体验

在商业地产竞争日益激烈的今天，传统的业态组合已难以满足消费者多样化的需求。创新业态组合，打造差异化体验，成为盘活存量商业地产项目的重要手段。通过引入新兴业态、推动跨界融合业态发展以及注重体验式业态打造，能够使存量项目摆脱同质化竞争的困境，以独特的魅力吸引消费者，实现资产的盘活和增值。

以成都COSMO为例，该项目由原上普财富中心改造而来，定位为“青年磁场”，围绕Z世代潮流生活方式，打造“小而美”的潮流聚集地。在业态组合上，COSMO大胆创新，引入了众多新兴业态和潮流品牌。

项目内设有INNERCO（内合），这是一个7600㎡、两层挑高的实验社交空间，汇聚了众多先锋设计师品牌、潮流买手店、艺术画廊等，为Z世代消费者提供了一个探索时尚、艺术和文化的平台。同时，COSMO还引入了脱口秀俱乐部、密室逃脱、剧本杀等新兴娱乐业态，满足年轻人对于社交和娱乐的需求；在餐饮方面，引入了众多网红餐饮品牌和特色小吃，打造出独特的美食体验。

此外，COSMO注重打造体验式业态，通过营造独特的消费场景，让消费者在购物过程中获得情感共鸣和愉悦体验。整个空间完全打开，破除门店与公共空间之间的隔阂，拆除了隔墙及楼板后，在公共区域融入更多展示性陈列，将艺术展搬到商业空间中，让消费者仿佛置身于一个艺术与商业融合的潮流社区。

通过创新业态组合和打造差异化体验，COSMO成功吸引了大量Z世代消费者，开业后迅速成为成都的网红打卡地，实现了项目的成功盘活和价值提升。

再看西安老城根G park，该项目以“时尚、潮流、文化、艺术”为主题，通过创新业态组合，打造出具有独特魅力的商业街区。在业态布局上，老城根G park引入了众多潮流品牌的西北首店、旗舰店，如UR的西北最大旗舰店、VANS的陕西首家旗舰店等，吸引了大量追求时尚潮流的消费者。

同时，项目注重文化艺术与商业的融合，打造了多个文化艺术空间，如G park艺术中心，定期举办各类艺术展览、文化活动；引入了方所书店，将书店与咖啡、文创产品、文化讲座等相结合，营造出浓厚的文化氛围。此外，老城根G park还打造了多个体验式业态，如音乐喷泉广场、互动式灯光装置等，为消费者提供了丰富的互动体验。

在餐饮方面，老城根G park汇聚了各地特色美食，从高端餐厅到特色小吃一应俱全，同时打造了酒吧街区，为消费者提供了多样化的夜生活选择。通过创新业态组合和打造差异化体验，老城根G park成为西安商业地产的新亮点，不仅提升了项目的知名度和影响力，还实现了资产的增值。

创新业态组合是盘活存量商业地产项目的关键。通过引入新兴业态、推动跨界融合以及注重体验式业态打造，能够满足消费者日益多样化的需求，打造出独特的商业体验，使项目在激烈的市场竞争中脱颖而出，实现资产的盘活和增值。同时，创新业态组合也需要根据项目的定位和目标消费群体的需求进行合理规划，确保各业态之间相互协同，形成良好的商业生态。

数字化运营，

提升管理效率与服务水平

在数字化时代，数字化运营已成为商业地产发展的必然趋势。对于存量商业地产项目而言，借助数字化手段提升管理效率与服务水平，能够有效降低运营成本，提高客户满意度，增强项目的竞争力。数字化运营主要包括建立数字化管理系统、开展线上营销和服务以及加强与消费者的互动等方面。

以万达商业为例，万达通过建立数字化管理系统，实现了对旗下商业项目的全方位监控和管理。通过物联网技术，将商场内的设备设施，如照明系统、空调系统、电梯等连接起来，实现远程控制和智能化管理。根据商场的营业时间和人流量，自动调节设备的运行状态，实现节能降耗。例如，在人流量较少的时间段，自动降低空调的制冷量和照明亮度，减少能源消耗。

利用大数据分析技术，万达对商场的运营数据进行实时分析，包括销售数据、客流数据、消费者行为数据等，为决策提供科学依据。通过分析销售数据，了解不同业态、品牌的销售情况，及时调整招商策略，引入更受欢迎的品牌；通过分析客流数据，掌握消费者的到访规律，合理安排人员和资源，提高运营效率。

在开展线上营销和服务方面，万达搭建了线上商城，拓宽销售渠道，让消费者可以随时随地进行购物。推出线上会员制度，为会员提供积分、优惠券、专属活动等福利，增加会员的粘性和忠诚度。利用社交媒体平台进行营销推广，发布商场的活动信息、品牌动态、优惠促销等内容，吸引消费者的关注和参与。例如，在微信公众号、抖音等平台上发布短视频和图文内容，展示商场的特色品牌和活动，吸引消费者前来体验。

此外，万达还加强了与消费者的互动。通过线上平台收集消费者的意见和建议，及时了解消费者的需求和反馈，对商场的运营和服务进行优化和改进。举办线上互动活动，如线上抽奖、线上投票等，增加消费者的参与度和趣味性。例如，在春节期间举办线上抽奖活动，消费者通过参与活动有机会获得商场的优惠券、礼品等，吸引了大量消费者参与。

通过数字化运营，万达商业有效提升了管理效率和服务水平，降低了运营成本，增强了项目的竞争力。商场的销售额和客流量都得到了显著提升，会员数量和活跃度也不断增加。

再如龙湖商业，在数字化运营方面也取得了显著成效。龙湖打造了“龙湖天街”APP，为消费者提供一站式的服务体验。消费者可以通过APP查询商场的品牌信息、活动信息、优惠信息等，还可以在线预订停车位、排队取号等，提升了购物的便捷性。

同时，“龙湖天街”APP还推出了会员积分商城，会员可以用积分兑换礼品、优惠券等，增加了会员的福利和粘性。此外，龙湖商业利用大数据分析技术，对会员的消费行为和偏好进行分析，为会员提供个性化的推荐和服务，提高了会员的满意度和忠诚度。

在营销方面，龙湖商业通过线上线下相结合的方式，开展精准营销。利用社交媒体平台和线上广告投放，吸引目标消费者的关注；在线下商场举办各类主题活动，如音乐节、美食节、亲子活动等，吸引消费者前来参与，提升商场的人气和销售额。

数字化运营为存量商业地产项目带来了新的发展机遇。通过建立数字化管理系统、开展线上营销和服务以及加强与消费者的互动，能够提升项目的管理效率和服务水平，增强项目的竞争力，实现资产的高效盘活。在数字化运营过程中，企业需要不断投入技术和人才，持续优化和创新数字化运营模式，以适应市场的变化和消费者的需求。

资产证券化，

拓宽融资渠道与退出机制

资产证券化作为一种创新的金融工具，对于商业地产存量资产的盘活具有重要意义。它能够将缺乏流动性但具有未来现金流的商业地产资产转化为可在金融市场上流通的证券，为企业拓宽融资渠道，提供新的退出机制。常见的商业地产资产证券化形式有房地产投资信托基金（REITs）和商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）。

以我国首批公募REITs项目之一的博时招商蛇口产业园REIT为例。该REITs底层资产为招商蛇口旗下的万融大厦和万海大厦，这两座写字楼位于深圳南山蛇口自贸区，地理位置优越，租户质量较高，租金收益稳定。

通过发行REITs，招商蛇口将这两座写字楼的资产转化为可在证券市场上交易的基金份额，投资者可以通过购买基金份额间接投资商业地产项目，分享项目的收益。对于招商蛇口而言，发行REITs不仅拓宽了融资渠道，获得了长期稳定的资金支持，还实现了资产的证券化运作，优化了财务结构。同时，REITs具有流动性强、收益稳定、风险分散等优点，为投资者提供了一种低门槛、多元化的投资选择，吸引了众多投资者的参与。

再看商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）的案例。某商业地产企业拥有一处位于城市核心商圈的购物中心，由于前期开发投入较大，企业面临较大的资金压力。为了缓解资金压力，优化财务结构，该企业以购物中心的抵押贷款为基础资产，通过结构化设计发行了CMBS。

在发行CMBS过程中，将购物中心的抵押贷款进行打包，经过信用增级后在资本市场上发行。投资者购买CMBS后，将按照约定获得本金和利息的偿付，其收益来源于购物中心的租金收入和物业增值。通过发行CMBS，该商业地产企业成功将现有资产的未来现金流提前变现，缓解了资金压力，优化了财务结构，同时也为投资者提供了一种新的投资产品。

资产证券化不仅能为商业地产企业解决融资难题，还能通过将资产的所有权和经营权分离，提高资产的运营效率。企业可以将更多的精力放在项目的运营管理上，提升项目的收益水平。同时，资产证券化也为投资者提供了更多的投资机会，促进了金融市场的繁荣和发展。对于商业地产存量资产的盘活，资产证券化是一种重要的手段，能够实现企业、投资者和市场的多方共赢。

结语：在商业地产存量时代，精准定位、改造升级、创新业态组合、数字化运营和资产证券化这5大实战方法为存量资产的盘活提供了有效的途径。企业应根据自身项目的实际情况，灵活运用这些方法，挖掘存量资产的潜在价值，实现商业地产项目的可持续发展，在存量时代的市场竞争中赢得先机。同时，随着市场环境的不断变化和技术的不断进步，企业还需要不断探索和创新，寻找更适合的资产盘活方式，以适应时代发展的需求。

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