商业规划是商业地产开发流程中的重要环节，关系到商铺的销售和经营的命运，商业规划做的好，能够有力的促进商铺的销售，同时为项目后期长久发展奠定坚实的基础。反之，如果商业规划不符合项目实际需求，可能导致商铺卖不动，甚至造成项目以失败而告终。

合理的商业规划决定销售成败

1、什么是商业规划？

商业地产项目的商业规划，指的是开发商根据项目城市现有的商业情况以及未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种资源，为便于项目实现销售以及日后能够成功运营而对项目各个方面所进行的规划。值得一提的是，商业规划一定是在项目开发前期完成的，其包括业态规划、铺型设计、销售模式等多方面规划设计。

2、合理的商业规划决定销售成败。

曾几何时，“一铺养三代”是我们提起商铺时最常用的一句话，商铺的超高回报，让其成为投资者们的“香饽饽”。然而随着商业地产高速发展，“一铺养三代”的时代已成过去，如今，商业地产商铺供过于求，不少商业地产项目面临商铺销售难等问题。飙马商业地产认为，商铺要想更好销售，商业规划是关键，合理的商业规划能够有力的促进商铺的销售。

三个方面浅淡

商业规划对商铺销售的影响

根据飙马的实际操盘经验，分别从业态规划、铺型设计、销售模式三个方面阐述规划对商铺销售的影响。

1、业态规划。

一般来说，业态方面应尽可能引进符合项目实际需求的新业态，颠覆旧有的商业格局，同时，要确定业态必须有足够大的规模，形成规模上的强势地位，为项目整体取得核心竞争力，项目有了一定的优势，商铺自然而然更好销售。

此外，要确保拥有主流业态和核心店，同时强调多业态经营，使各业态之间优势互补，保证项目开业后对周边商业形成竞争态势，能够吸引人气，积聚商气，更有利于商铺的销售。

2、铺型设计。

通过组合形式提高商铺价值。目前市场较为常见的商铺铺型主要可分为：单层铺、双层铺、骑楼铺、一拖二铺、小拖大铺。其中骑楼铺主要是分层销售，单个商铺间通过公共走道和连廊连接，每层商铺均独立对外开门。“一拖二”店铺则主要通过户内楼梯连接首层、二层，且首层、二层作为一个独立单元同时销售的商铺，单个商铺间无连通。一般来说，进行铺型设计时，通常采用组合形式进行设计，比如“单层铺”与“一拖二”、“小托大”的组合可提升项目整体商业价值，同时可以通过一些排列组合形成丰富的沿街立面，提升整体商业的美观度，便于商铺的销售。

商铺规划设计要合理。近年来，有些商铺为了降低销售难度，减少总价，往往会把商铺面积尽可能缩小，这样一来，对于后期商铺的业态布局极为不利，尤其是吸引不到一些品牌商户的入驻，从而影响商铺整体的级别和人流量，反而变相的提供了商铺的销售难度。

区分销售型商铺和持有型商铺的价值。一般来说商铺的价值是由销售价值与经营价值决定，其中面积小的店铺销售价值高，面积大的店铺经营价值高，因此，要区分销售型商铺和持有型商铺的价值。比如销售型商铺：销售型商铺要遵循大面积、小价格，小面积、大价格的原理，在设计时要合理的切小面积，且商铺设计在30~50、50~70、70~100㎡最好销售，一旦单铺价值超过300万元就比较难销售。除此之外，商铺价值与层数、位置、客流量等因素息息相关，销售型商铺因更加重视外部展示，所以越临街价值越高，因此，在进行铺型设计的时候，要想更好销售，使收益最大化，需合理的切小面积，设计更多的低层、临街商铺，更加利于销售。

3、销售模式。

目前商业地产销售运营中大体上分为以下几种类型：纯租赁模式、返祖模式、带租约销售。

纯租赁模式：商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。纯租赁模式不出售任何产权，有利于项目的长期发展，不过回收资金速度最慢，对于有资金压力，一定要出售部分商铺产权的开发商来说，飙马商业地产认为自持的产权最好达到并超过80%以上的比例，这样才能确保项目长久的运作。

返租模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购买者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报。此类模式对于中小投资者并不友好，经营不善有可能还会影响到整个企业的形象。

带租约销售：商铺采取带租约销售模式，向投资人承诺前N年每年X％的租金回报。而且，这一模式是由开发商先和租赁方签署租赁协议，然后再进行销售，从而减少商铺销售以后的不确定因素，降低投资人风险。对于开发商的整体商业要求较高，不过在销售时，也应该注意租售比例，销售商铺比例控制在20%左右。

无论是哪一种销售模式，适合自己的才是正确的。在实际操盘中还需结合项目自身情况多方面考虑，选择适合自己的销售模式，能够有力的促进商铺的销售，同时为项目后期长久发展奠定坚实的基础。

结语：商业规划关系到商铺销售和经营的命运，科学合理的商业规划，能够有力的促进商铺的销售，同时为项目后期长久发展奠定坚实的基础。

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