一个商业项目的开发，业态定位应当是首要问题，也是一个商业项目能否成功的关键，而商业项目的业态定位又不同于其他定位，相对复杂，它涵盖了商业功能匹配，业态组合、业种搭配等多种因素，只有确定了项目业态定位，找对方向才能使商业项目走向正轨。

从客群结构进行业态定位

首先，了解项目区域内的人口基数、人均可支配收入、消费者购买力、区域内流动人口、工作人口的数量与比例、区域人口职业组成的结构等。要能拎清该商业项目区域的核心客群、次要客群、辐射客群所面对的群体的职业以及年龄层次，不同客群的消费需求有哪些，该需求客群比例是多少。比如某核心客群的政府办工人群，年龄层次在23-65岁区间，趋向于健康管理、保健休闲类服务，所占客群比列为30%，要能掌握客群的详细数据。商业项目的业态定位很大程度上受客群结构的影响。

从消费需求进行业态定位

随着时间的推移，人们消费观念已然发生改变，不同年龄阶段，不同群体消费者的消费观念截然不同，0-15岁儿童可能消费需求趋向儿童娱乐，15-20的青少年趋向于休闲娱乐、少儿教育等，30-50消费者可能更加趋向于生活服务，健康管理，60以上的老年群体可能趋向于保健休闲。那么如何同时满足不同消费者的消费需求成为了项目关键。这就需要了解该项目城市的整体消费需求、项目区域内年龄结构、以及周边居民的消费需求，根据区域内的年龄层次，消费需求，决定不同业态的占比。只有满足了消费者的消费需求才能推动商业项目的发展。

从业态组合进行业态定位

商业项目的业态组合不是一成不变的，随着消费者的需求、市场的条件变化，业态组合也会发生一定的改变。一般商业项目业态组合主要由主力店+次力店+N个磁场商店、辅助商店、个性店，所以选择合适的业态组合尤为重要。所有行业的业态选择只有一个标准：与项目定位的符合程度，而不是租金的高低、品牌知名度来确定。可以根据项目辐射区域的业态调研结果，筛选出区域内机能较强的业态以及市场空白的业态。根据项目区域内消费群的特性，消费习性以及潜力，筛选出集客力强且具市场竞争力的业态组合。然而有的业态可以带动其他业态的，比如，百货、超市业通常可以带动餐饮、服饰等行业，这是行业的共生性，可以合理的利用行业共性。

从功能匹配进行业态定位

业态功能分为：休闲娱乐、儿童教育、健康管理、生活服务、餐饮、美容美体、婚纱摄影等等，首先要确定好该项目的大体是做什么类型的商业项目。比如确定该商业项目是做健康相关的综合体，那么前期可以确定健康管理、养生餐饮服务、休闲服务、美容服务等功能，在结合市场调查结果，增加适合该商业项目的商务服务功能、生活服务功能，使该项目更加贴合市场。拎清核心功能、拓展功能、配套功能，然后根据现有的商业功能再确定该功能下的各类业种。

从业种搭配进行业态定位

业种主要就是卖什么，即商品和服务的种类。根据已确定的商业功能选择合适的业种。如，该项目做的是健康养生综合体，且确定了健康管理、养生餐饮服务、养生休闲服务、美容美体、商务服务功能、生活服务等功能，那么就可以根据这些功能进行业种搭配，如健康管理可以选择儿童体检、家庭体检、健康保险、心理健康中心；养生休闲可以选择精油养生、中药调理、瑜伽汗蒸等；养生餐饮服务可以选择健康养生中心、养生茶饮、食疗等。根据商业功能选择业种搭配，完善商业的业态定位。

可以把商业项目的业态定位看做成是有科学的，系统的工程，需要大量的市场调查和专业的评估考查，才能找出最适合该商业项目的业态定位。

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