在商业地产的格局中，影院长期以来都扮演着主力店的重要角色，吸引着大量人流。然而，近年来影院主力店退潮的现象却日益明显，众多影院纷纷收缩战线、关闭门店，这一变化不仅对商业地产行业产生了冲击，也引发了各界对背后深层原因的探究。本文，飙马商业地产将深入剖析影院主力店退潮背后的诸多因素，以揭示这一行业现象的内在逻辑。

消费习惯改变：

“物质满足”转向“精神体验”，

影院的传统优势逐渐消解

在传统商业地产逻辑中，影院始终是无可替代的 “主力担当”。凭借庞大的空间占用、长期稳定的租约和对全年龄段客群的吸附力，影院被视为购物中心的客流引擎，其核心价值在于通过高频次的观影需求，为周边零售、餐饮业态输送潜在消费者，形成 “大店引流、小店变现” 的商业闭环。

然而，随着消费的不断升级，消费者逐渐从“物质满足”转向“精神体验”，消费者走购物中心的目的不再是单纯的购物或观影，而是为了在开放式绿地休憩、参与艺术展览、陪伴孩子嬉戏，甚至只是寻找一个安静放空的角落。这种需求转变使得商业空间的价值评价标准，从“坪效高低”转向“可停留性强弱”，从“品牌号召力”转向“场景感染力”。

在这样需求变化中，影院的传统优势逐渐消解。一方面，其 “重空间、低坪效”的特点与购物中心追求高效空间利用的需求形成矛盾 —— 动辄数千平方米的影厅在非观影时段几乎处于闲置状态，而同等面积的主题市集、亲子乐园或运动社群空间，却能实现全天候的人流激活。另一方面，影院的“强目的性消费”属性与现代商业空间的“无目的体验”需求相背离，消费者不再愿意为单一功能专程前往，而是更青睐能满足多元需求的复合型场景。在这样的背景下，仅能提供标准化观影服务的影院，自然失去了不可替代性。

运营成本与内容供给的双重压力，

影院传统盈利模式崩塌

影院作为重资产运营业态，其成本结构具有典型的“刚性”特征，而这种刚性在票房增长乏力的背景下，正成为压垮经营的沉重负担。成本端的压力首先来自租金成本的居高不下。多数影院位于核心商圈的购物中心内，长期固定且逐年递增的租金合同构成了运营的主要支出，部分影院的租金占比甚至超过总收入的 50%。除租金外，设备采购与维护成本同样沉重 ——IMAX 巨幕、激光放映系统、全景声设备等硬件的初始投入动辄数百万，且需定期升级维护以保证观影体验。叠加人力成本、水电能耗、版权分成等开支，影院形成了“开门即亏”的尴尬局面，即便上座率不足三成，仍需承担全额固定成本。

此外，内容供给的问题也是导致影院退潮的重要因素。主要体现在两个层面：一是爆款依赖症严重，二是类型结构单一。电影行业中，影院收入对少数爆款影片依赖严重。例如 2025 年春节档《哪吒 2》热映，让众多影院迎来高光时刻，票房大增。但热度退去后，后续无爆款接档，观众流量骤减，票房大幅下滑，影院经营陷入困境。与此同时，当下电影市场影片质量良莠不齐，中小成本影片缺陷多，重工业大片稀缺，难以满足观众多样化需求。观众既想看视觉大片，也希望有剧情细腻的中小成本影片，需求得不到满足，观影热情降低，最终导致观影频次持续下降。

Z世代成消费主力，

影院不再是大众休闲的“首选目的地”

影院退潮的深层根源，还在于消费生态的更迭与娱乐需求的结构性转变。Z 世代成为消费主力后，其娱乐习惯与价值偏好彻底改变了传统娱乐市场的格局，影院不再是大众休闲的“首选目的地”。

这种转变首先体现在观影习惯的线上迁移。流媒体平台的崛起彻底打破了观影的时空限制，Netflix、Disney+、爱奇艺等平台凭借海量内容库与便捷的观看体验，培养了用户在家观影的习惯。疫情期间，线上首映、云影院等模式的普及进一步加速了这一进程，使得观众对“影院观影”的仪式感需求大幅降低。对于非特效大片而言，在家通过 4K 电视或投影观看的体验已与影院相差无几，而省去交通成本、时间成本的优势，让线上观影成为更理性的选择。

更关键的变化在于娱乐需求的多元化分流。据数据研究显示，当下Z世代的休闲时间被剧本杀、密室逃脱、沉浸式演出、短视频、手游等多元娱乐形式瓜分，电影在娱乐消费中的占比持续萎缩。与这些互动性强、社交属性突出的娱乐方式相比，影院的“被动观看” 模式显得缺乏吸引力，当影院的社交功能逐渐弱化，其与其他娱乐业态的竞争力便会持续下降。

最后，消费需求的分层也让影院的定位陷入尴尬。一方面，追求极致视听体验的观众对影厅硬件、服务品质提出了更高要求，普通影院难以满足其需求；另一方面，对价格敏感的大众消费者又因票价上涨而望而却步。这种两头不讨好的局面，使得影院既失去了高端客群的青睐，又难以留住中端市场的消费者。而购物中心中新兴的主题社群空间，如宠物互动中心、潮玩集合店、户外运动俱乐部等，却能精准捕捉特定圈层的需求，通过强情感联结实现高频复访，这恰恰是传统影院的短板。

行业自身困境：

同质化竞争极为严重，

传统运营模式难以适应市场变化

当前影院市场的同质化现象极为严重。从影厅设计到服务流程，从零食品类到会员体系，不同品牌影院之间几乎没有本质差异。即便部分影院引入了 IMAX、CINITY、4D 等特殊影厅，也未能形成真正的差异化优势。因为这些硬件升级很容易被竞争对手模仿，而缺乏与之匹配的内容供给和服务创新，最终仍会陷入价格战的泥潭。在一二线城市的核心区域，几公里范围内往往聚集着数家影院，它们争夺同一批观众，却拿不出独特的价值主张，最终只能通过降价促销压缩利润空间，形成“越竞争越亏损”的恶性循环。此外，多数影院仍沿用传统的运营模式，将核心精力放在排片与售票上，对用户运营、场景创新、内容延伸等增值服务重视不足，导致影院难以适应市场变化。

案例分析：

传统影院破局转型的关键

嘉禾 MegaBox 影院曾是九龙湾商贸区的重要观影地标，但在行业整体票房疲软、成本高企与竞争加剧的多重压力下，最终步入结业行列，CineArt 影艺影院接手原址进行升级改造。

CineArt 影艺影院的转型并未停留在简单的装修翻新，而是围绕“打破票房依赖”的核心目标，从硬件配置、空间功能到客群服务进行全维度升级，构建起“观影+体验+社交”的复合生态。

1、硬件迭代：平衡专业体验与成本效率

在硬件升级上，采取“精准投入、保留核心”的策略，既延续场地原有优势，又补足体验短板。嘉禾 MegaBox 原址已配备的 IMAX 设备被完整保留并升级为 IMAX with Laser 激光巨幕系统，使其成为东九龙首个拥有该尖端技术的影院，通过 4K 分辨率与增强对比度的视听效果，锁定追求极致观影体验的核心客群。同时，影厅座椅进行舒适性重构，搭配升级的 NEC 4K 放映系统与专业音响设备，确保基础观影体验达到行业顶尖水准。

2、业态延伸：打造全时段运营的空间价值

针对传统影院“非观影时段空间闲置”的痛点，通过空间功能重构实现全时段激活。影院总面积达 3200 平方米，除设置 7 间特色影厅（含 1 个 IMAX 影厅）共近 850 个座位外，还预留出多元功能区域，打破“观影即全部”的空间局限。

其核心思路是打造“影院+生活场景”的融合生态：一方面，空间设计融入休闲属性，通过暖色调装修与开放区域规划，弱化传统影院的封闭感，使其可承接小型电影沙龙、主创见面会等活动，将单一观影空间转化为文化交流平台；另一方面，明确针对亲子客群布局 “观影 + 互动” 功能，结合影厅外的休闲区域设置轻量游乐与互动体验区，满足家庭群体 “观影 + 陪伴” 的双重需求。这种设计使影院不再是 “看完即走” 的场所，而是能承载社交、休闲、文化体验的复合型空间，有效提升了单位面积的时间利用率。

3、客群深耕：精准定位与差异化服务

在客群定位上，针对选址特征进行精准定位。CineArt MegaBox 位于九龙湾商贸区核心地带，周边商务人群与家庭客群密集，因此在选片上兼顾商业大片与亲子影片，通过多元影厅配置满足不同需求 ——IMAX 影厅主打好莱坞特效大片，普通影厅则增加动画电影、纪录片排片，形成 “高端体验 + 家庭休闲” 的客群覆盖。同时，影院通过 “高性价比” 策略降低观影门槛，在维持顶尖视听体验的前提下，设定亲民票价，既吸引核心影迷复访，又争取价格敏感型客群尝试。这种“精准定位+柔性定价”的组合，使影院在开业初期便收获市场关注，成为九龙湾及周边区域的生活娱乐新据点。

结语：这场退潮并非意味着电影放映行业的终结，而是提醒从业者：影院的价值不在于 “大” 与 “强”，而在于 “精” 与 “专”；不在于成为客流的“锚点”，而在于成为特定场景的“核心”。

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