步入2025年，市场的浪潮愈发汹涌，消费者需求日新月异，商业地产行业正站在新的十字路口，面临着全新的机遇与挑战。深入剖析当下市场动态，正涌现出一些新的关键词，潜移默化影响着实体商业的发展脉络。

存量改造加速，筹开分化加剧

随着存量时代特征越来越明显，存量和增量项目发展路径关注度也越来越高。

首先是存量市场，放眼2025年，改造的加速与多元化、存量场景的花式创新、存量定位的进一步细分、轻资产运营的增加以及数智化的升级等，都将改变存量市场的格局。

一方面，存量改造项目的年增长率预计将保持在较高水平。除了传统的老百货、商业街区等改造，老工业厂房、园区、小商品城、批发市场等将加速向新型商业形态转变；与此同时，存量商业会更越来越多通过外立面翻新、内部空间重构、增加互动装置、艺术装置等，营造独特的购物环境。

另一方面，由于市场竞争激烈，存量商业将更加精准地定位目标客群，针对特定年龄、消费层次、兴趣爱好的人群打造特色商业。精细度的提升，也意味着部分持有存量商业的企业可能会选择将项目以轻资产的模式委托给专业的商业管理公司运营，以降低运营成本，提升运营效率和专业度。同时，也可能通过资产证券化等方式，将存量商业资产进行盘活，回笼资金。

其次是增量筹开项目市场。同样有几个重点趋势值得关注：

一方面，小体量与社区商业热度不减，在商业体量分布上，5-10万平和2-5万平体量的筹开项目占据主流，整体以更灵活、投资门槛更低、招商难度相对更小的中小体量购物中心和社区商业为主。

另一方面，在筹开项目中，央国企主导和轻资产扩张逐渐常态化。在上一轮市场洗牌之后，央国企在筹开商业项目中的实力将进一步显现，在拿地、资金、运营等方面更具优势。同时，轻资产运营模式将继续扩大，企业通过输出品牌、管理经验等，降低资金压力，实现快速扩张。

而从筹开商业项目打造趋势来看，这些增量商业将引入更多创新业态，如策展型商业、主理人店铺、沉浸式体验商业等。在这个过程中，商业与文化、旅游、体育、科技等行业的跨界融合将更加深入；同时，头部商业地产企业践行ESG的风潮下，新的商业建筑空间将更加注重绿色建筑设计、环保材料使用、节能设备应用等，打造绿色、低碳、可持续的商业空间。如采用太阳能光伏发电系统、雨水收集系统、智能能源管理系统等，降低能源消耗和环境影响。

轻量化社交与沉浸式体验并行

随着生活节奏的加快，消费者既渴望能在繁忙生活中轻松地进行社交互动，又追求沉浸式的独特消费体验，购物中心正积极顺应这一需求变化，重塑自身定位与运营模式。其中，较为突出的表现包括轻量化社交模式的走红，以及沉浸体验社交场馆玩法的升级。

轻量化社交注重便捷、随性的交流方式，区别于目的性社交，消费者无需投入过多时间和精力，就能在购物过程中自然地开展社交活动，如去屋顶花园逛逛市集，在异域风情的限定场景中打卡等，慢享市集、慢闪店等热度走高，消费毫无目的，游逛全凭感觉。

而沉浸式体验则通过营造特定的场景氛围，让消费者深度融入其中，获得情感共鸣与记忆点。如深圳前海壹方城的宝可梦卡牌道馆便是这一趋势的典型代表。道馆以电系道馆为主题，内部布满小磁怪等电系元素，灰白主色调打造出极具宝可梦特色的神秘空间，场馆不定期举办比赛和活动，如大师赛期间提前展示赛事主题商品等，让消费者如入亦真亦幻的宝可梦世界。

银发经济未必迎爆点，

但适老化改造势在必行

随着老龄化趋势越来越明显，越来越多购物中心注意到了老年人友好这一人性化赛道。同时，也有一些业内人士认为，银发经济有着巨大潜力。事实上，从目前消费结构来看，老年群体消费观念相对保守、消费行为相对谨慎，理性消费占据主导下，为商业空间情绪价值买单的行为也并未形成趋势。商业空间真正想要激活银发经济，或许还要经历几年甚至是十余年的沉淀。

但眼下值得关注的趋势是，先于其他项目进行适老化改造，打造老人友好型商业，将更深度凸显购物中心的社会责任，也更能拉拢家庭型客群。

具体到适老化改造的方向上，一方面是硬件设施的适老化升级。如配备更多低踏板、缓启动的无障碍电梯，方便老年人上下楼，同时电梯内部增加扶手、大字显示屏和语音报站功能；卫生间优化扶手、防滑地砖、SOS 紧急呼叫按钮等设施外，增加更宽敞的轮椅回转空间，设置助力起身的马桶辅助装置，以及方便老年人使用的洗手台等；最为关键的是休息设施的适老化改造，如休憩座椅在材质和功能上升级，采用更柔软、透气的材料，部分座椅还可能具备加热、按摩功能，并且会在座椅旁设置充电接口和紧急呼叫按钮。

另一方面是服务体验的升级。如深入购物中心员工的适老化服务培训，除了心理特点、沟通技巧、服务礼仪等基础培训外，增加针对老年人常见突发疾病的应急处理培训等；针对老年会员提供专业服务，如陪同购物、协助找店、商品咨询、设备租赁、现金支付等。

此外，空间布局与环境优化在追求年轻力之外，兼顾老年客群的偏好，也将赢得更多好感。如标识系统升级，导视系统采用更大的字体、更高的对比度和更鲜明的颜色，不仅在关键位置设置，同时在地面、墙面等多处进行立体式引导；色彩与照明的调整同样是加分项，整体色彩采用更温暖、柔和的色调，避免过于刺眼或强烈对比的颜色，减少长时间游逛的视觉疲劳；在特色休闲空间的适老化改造上，购物中心可以开辟出适合老年人社交的阳光房、茶室、书画室等，以及承接老年人文体娱活动的主题空间。

二次元商业将面临大浪淘沙式洗牌

2024年是毫无争议的二次元商业全面爆发的元年。谷子店入场购物中心，改变了一大波商业项目的运营策略，不少老旧商业街转型二次元街区都尝到了甜头。由此也迎来了众多跟风者，二次元的布局密度越来越高。

2025年，二次元商业热度大概率不会骤降，但对于入场玩家而言，已逐渐有了红海之势头。随着越来越多有更强大招商运营能力的商场入局改造冷区，二次元客流之争将变得更加激烈。

从趋势来看，一方面，头部项目继续巩固优势。如上海的百联 ZX 创趣场、静安大悦城等已成功转型为二次元特色的购物中心，会凭借已有的品牌影响力、IP 资源和运营经验进一步巩固市场地位，吸引更多优质品牌和 IP 合作，拉开与其他项目的差距；与之相对应的便是缺乏特色的项目将面临淘汰，一些单纯堆砌二次元元素，没有形成独特定位和核心竞争力，缺乏深度内容和体验的购物中心，难以持续吸引消费者，在竞争中可能会逐渐被边缘化甚至被市场淘汰。

具体到运营层面，二次元商业品牌与IP的整合将进一步加剧。对于购物中心内的二次元品牌和 IP 来说，具有强大运营能力和品牌影响力的头部企业会通过收购、合并等方式整合资源，一些小的、缺乏竞争力的品牌和 IP 可能会面临生存困境，市场集中度将有所提高。

消费场景多元化将进一步丰富二次元商业的想象。如购物中心将打造更多二次元主题街区、主题楼层等沉浸式空间，还原动漫中的场景和氛围，让消费者有身临其境之感；线上社群与线下空间的融合场景以及VR、AR、MR等技术运营到场景乃至产品营造上将成新的方向。

在同质化竞争之下，部分购物中心或许会投入资源培育自有 IP，通过与创作者合作、举办 IP 孵化活动等，打造具有自主知识产权的二次元形象和故事，形成独特的竞争优势。

主理人经济更加有“人味”

备受关注的主理人经济，在2025年将进一步成为商业空间追求差异化的筹码。主理人品牌本就以打破传统和标准化束缚为特点，在 2025 年，这种个性化与差异化将被进一步放大。

一方面，主理人会更深入地挖掘自身的阅历、才华、个性与审美，将其全方位融入品牌之中。例如在杭州保利时光里 L1 层，主理人品牌占比达到 50% ，这些品牌凭借独特的产品设计、别具一格的店铺装修以及蕴含其中的主理人个人故事，从众多商业品牌中脱颖而出，吸引着追求独特消费体验的消费者。

另一方面，消费者不再仅仅满足于购买商品，更渴望与品牌建立情感联系。主理人作为品牌的核心人物，会更加积极主动地与消费者互动交流。他们可能会通过社交媒体分享品牌背后的故事、产品的设计灵感，举办线下粉丝见面会、新品体验活动等。同时，通过社群运营与粉丝互动，形成稳定的消费群体，也将使消费者从单纯的购买者转变为品牌的传播者，自发地在社交平台上分享自己与品牌的故事。

为了满足消费者日益多样化的需求，主理人品牌会与不同业态进行融合。在购物中心内，可能会出现集服装、咖啡、书店为一体的复合型店铺。在这样的思路下，为了进一步优化空间场景体验和成本，主理人品牌共享经济、复合共享空间或许也将是新的切入点。

此外，随着主理人经济的发展，购物中心会更加重视对主理人品牌的孵化和培育。一些大型购物中心可能会设立专门的品牌孵化中心，为有潜力的主理人提供场地、资金、运营等方面的支持，帮助他们将创意转化为实际的商业品牌。同时，主理人品牌之间的合作也会日益频繁，不同领域的主理人可能会联合推出联名产品、举办联合活动，实现资源共享、优势互补，共同打造更具影响力的商业项目。

友好型商业颗粒度更细、

融合化更明显

从宠物友好商业的风靡，到女性友好、儿童友好等友好型商业的发展，国内商业项目越来越多重视到针对细分人群的需求，打造更有人性化的商业项目。2025年，随着消费者对情绪价值需求的持续提升，商业空间对人性化细节的愈发重视，越来越多商业项目将会使出浑身解数探索更为细分的友好型商业。

从类型来看，除宠物友好、女性友好、儿童友好等之外，正在涌现的友好型越来越多。

如老年友好型。随着老龄化社会的加剧，老年群体的消费需求日益凸显。商业场所会设置更多适合老年人的设施，如无障碍通道、休息座椅、防滑地面等。同时，引入更多针对老年人的健康管理、文化娱乐等业态，如老年健身房、老年大学、养生餐厅等，逐渐做到老年友好。

再比如运动友好型。健身和运动成为越来越多人的生活方式，运动友好型商业将进一步细分。除了传统的健身房、体育用品店外，会出现更多专业的运动主题商业体，涵盖攀岩馆、射箭馆、室内滑雪馆等各类小众运动场馆。值得一提的是，随着越来越多社区商业打造有温度的空间，诸如骑行友好、漫步友好、跑步友好等也成为布局方向。

亦或者环保友好型和科技友好型。在环保意识不断提高的背景下，环保友好型商业会受到更多关注。商业建筑将采用更多绿色环保材料，推广太阳能、风能等清洁能源。同时，商业体内会设置垃圾分类回收设施、环保科普展示区等，倡导绿色消费理念；借助科技的发展，科技友好型商业将兴起。商业场所会广泛应用智能设施，如智能导购机器人、智能支付系统、智能灯光和空调系统等。会有更多的科技体验店、智能家居生活馆等业态入驻，为消费者提供前沿的科技产品和体验，还可能举办各类科技讲座、科普活动等。

随着友好型商业越来越精细，融合化发展成为必然。一方面是多种友好类型的融合，一个商业项目可能同时具备多种友好属性，如一个购物中心既设置了宠物友好区域，也有儿童游乐区和女性专属的休息空间，还配备了适合老年人的无障碍设施，成为一个综合性的友好型商业体，满足不同群体的需求；另一方面则是友好型商业与多元业态的融合，友好型商业会与文化、旅游、教育等其他业态深度融合。例如，打造具有文化特色的宠物友好小镇，将宠物友好商业与当地的文化旅游资源相结合，吸引游客前来体验；或者建设教育主题的儿童友好购物中心，将儿童教育机构、儿童游乐设施与文化展览等相结合，为孩子和家长提供丰富的体验。

首店经济从“走量”到“提质”

首店经济在过去几年经历了爆发式增长，众多购物中心纷纷以引入首店为重要策略，吸引客流、提升商业影响力。然而，随着市场的逐渐成熟和消费者需求的变化，2025 年首店经济将迎来从 “走量” 到 “提质” 的关键转变。

在过去，首店数量的增长是许多购物中心追求的目标。大量新品牌首店的涌入，确实能在短期内为购物中心带来较高的关注度和话题性，吸引消费者前来打卡。例如，在一些城市，新开业的购物中心凭借引入数十家甚至上百家区域首店，开业初期人流量爆棚。这种走量模式在一定程度上推动了商业的繁荣，也让许多品牌得以快速拓展市场，实现初步的品牌曝光。

但随着市场饱和度的增加，单纯依靠首店数量的增长已经难以满足消费者日益挑剔的需求。进入 2025 年，首店经济的 “提质” 趋势愈发明显。

从品牌质量来看，购物中心对引入首店的选择更加谨慎。不再仅仅关注品牌是否是首次进入本地市场，而是更加注重品牌的综合实力、创新能力以及与购物中心定位的契合度。像一些具有独特设计理念、深厚文化底蕴或者先进科技应用的品牌，更受青睐。比如某国际知名科技品牌的概念首店，将最新的科技产品展示与沉浸式体验空间相结合，不仅能为消费者带来全新的购物体验，也提升了购物中心的科技感和时尚感，与追求品质生活的消费者需求相契合。

在业态组合上，也更加注重品质和多元化。除了传统的零售、餐饮首店，文化艺术、生活体验、健康养生等新兴业态的首店占比逐渐提高。比如一家融合了艺术展览、手作工坊和特色书店的复合型文化空间首店，入驻购物中心后，为消费者提供了一个集休闲、学习、社交于一体的场所，丰富了购物中心的业态生态，满足了消费者对于精神文化层面的需求。

2025年，首店的运营质量也成为重点关注对象。购物中心不再是引入首店后就放任自流，而是积极与品牌合作，共同提升运营水平。通过举办主题活动、会员专属体验等方式，增强消费者与首店的粘性。

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