“高楼层+小体量”存量商业改造的教科书式案例

来源:飙马商业地产整理编辑 2024-04-12 14:27:45

商业存量改造永远都是不变的命题。随着消费升级、存量时代的到来,大量的存量商业逐渐失去吸引力和核心竞争力——外立面老旧破败,无法匹配城市现代化发展的建筑风貌;商业运营单调乏味,传统的百货式商业无法吸引当代的年轻人走入商场,导致商场收入无法匹配城市核心区位的高价值物业,因此,改造升级迫在眉睫。


上海话里有句谚语叫「螺蛳壳里做道场」,指的是在狭窄逼仄处做成复杂的场面和事情。这句话用来形容U479极为贴切。

U479位于上海市黄浦区南京东路479号。U479前身为香港的先施百货,由新世界集团与盈展集团联袂改造后于2021年6月18日开业,作为商业面积仅1万方但楼层数却高达12层的小体量商业,却能在商场云集的南京东路崭露头角。

U479首先从视觉维度上善用外立面,打造日式街头风格吸睛。夜间的建筑整体通过照明设计,视觉呈现非常亮眼,几乎让人错觉漫步在东京街头。

改造前后对比


立面设计

通过改造前后的照片对比,可以明显看到外立面的焕然一新。面向步行街一侧的橱窗展示面,毫无保留的给到了占据三层空间的VANS旗舰店,而上方便是VANS的巨幅海报和明亮简洁的项目案名,在夜晚灯光的照射下从南京东路脱颖而出。


 “呦虎”艺术造型

在2022年初,项目还与艺术家联名为新春虎年设计了吉祥物“呦虎”,这也是南京东路第一个高空艺术装置,鲜活、有趣的造型不仅吸引无数人驻足打卡,也表达了项目年轻化和个性化的定位。


业态布局

受到空间面积的限制,U479的业态及品牌注定无法求全。因此运营方另辟蹊径,起用回字形电梯、阶梯、直达梯的组合,通过室外直梯和室内扶梯进行垂直导流,来进行垂直动线的纵深跨越,将项目划分为5个主题区域,营造出密室的氛围感。


VANS旗舰店

1-3层为面积达700㎡的vans旗舰店,作为与腾讯集团合作的中国首家旗舰店,店内引入腾讯游戏互动体验。同时,店内有年轻人喜爱的定制服务,给到年轻消费者有别于常规店铺的体验,同时不定期的限量版商品发售活动也为商场带来了巨大的年轻客流。


四层呼吸空间

通过直梯到达4层,会发现4层并没有固定的商业内容,而是作为公共艺术展厅空间,也更像是U479的呼吸空间,既起到商业内容上的分割线作用,同时作为活动场地能够为项目在“挤出来”的公共空间吸引到更多目标消费者,为高楼层其它商户输送客流。


部分餐饮品牌

5-8层为主力餐饮区域,以年轻人偏爱的品牌为主,他们的共同特性在于性价比高、时髦,符合夜经济诉求、多为首店品牌。


高楼层休闲业态

9-12层则是以spa、live bar、ktv等为主的高目的性消费业态,更突出了它“夜生活集聚”的潮流新地标定位。


地下音乐现场

而-1层则通过引入音乐现场打造年轻人爱的“地下氛围”。


这样立体式、全方位的业态设置,在“潮、乐、食、享”等多方面都能吸引年轻消费者的到访,并触发他们在新媒体的二次传播。

活动运营

除年轻化的品牌之外,项目还与多位艺术家、话剧社、戏剧社、热门游戏等联名合作,打造了几十场主题各异的线下活动,吸引更多的年轻人来到U479。与传统的“人、货、场”百货概念不同,U479的消费不局限于产品交易,还包括文化输出、情感链接,构筑起与年轻消费者之间的情感桥梁,极大增加了与年轻消费者之间的黏性。


南京东路作为传统商业步行街,大多数项目基于各种因素走的还是主流定位路线,U479的出现仿佛是“沙丁鱼群中的鲇鱼”,为南京东路输送了更多年轻潮流的品牌,带来新一代的客群并引领了南京东路夜经济效应,同时也为“瘦高个“商业改造带来新的灵感。

正值商业存量时代,存量商业改造亦是购物环境需求转变的缩影。无论是从传统的百货跳脱出来打造多元立体的生活场所,或是融入艺术、生态、文化等多元的建筑和空间设计,还是多元体验和享受为上的文化升级,存量商业都需要遵循相关逻辑,“深入骨髓”的探究与实验,才能够华丽转身,赋予项目新的活力与生命力。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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