房企布局城市更新,必须超越传统房地产开发模式!

来源:中房案例中心 2024-04-11 11:53:21

由于历史原因,城市更新是房地产进入后开发阶段才规模化发展起来的,从事城市更新的企业,大多为房地产开发背景的企业。为此,城市更新的商业模式很多是由房地产开发模式演变而来,积累的相关专业也更多偏向房地产领域。然而,在新的形势下,房企想要参与城市更新,仅凭过去房地产的传统思路是不行的,必须要超越自我,思路重构,发挥优势,积极转型,不断提升城市更新领域的专业化水平,才能真正做好城市更新项目,并进而在城市更新领域闯出一片新的天地。


超越自我,深刻认识到城市更新与房地产有着重要的区别

在实际经济生活中,城市更新虽然与房地产在某些方面有相关性,但在目的、内容、周期、主体、政策和模式等方面均存在程度不等的区别。参与城市更新的企业首先要超越自我,深刻认识到城市更新与房地产有着重要区别,认识到要高质量实施城市更新行动,做好相关项目,必须超越传统房地产开发的做法。

在这一过程中,一定要有归零心态,重新出发。不少房地产企业经过过去快速发展已经达到了相当的规模,2020年千亿以上销售规模的房地产企业就有近30家,但随着2020年三道红线的出台颠覆了过去房地产以资本驱动的商业模式,行业经过这三年的深度调整,2023年千亿以上销售规模的房企仅剩十几家,相当一部分房企消失,很多房企的关注点更多是如何解决债务问题。在这一背景下,房企如果看好城市更新领域,就必须有归零心态,实施组织变革,针对保交楼等历史问题成立专项组,同时在自身资源与优势的基础上,在组织内部重新孵化一个专业化的平台,专门深耕城市更新。要注意与传统房地产开发做法相对区分,不求大而求专,不求全而求精,这才有可能成为及时转型并成功穿越周期的企业。


转变思路,将城市更新融于践行房地产新发展模式之中

当前房地产行业已经由过去的增量时代进入到存量时代,从大开发时代进入到大运营时代,从土地和资本红利时代进入到资产管理时代,从以销售为主到持续运营打造稳定现金流的时代,从这一时代背景视角下,城市更新也可以说是房地产新发展模式之一。为此,有条件的房地产企业就要主动转变思路,将城市更新与践行房地产新发展模式有机融合起来。

在相当多的城市更新项目中,由于城市更新有一部分是建筑物的更新,所以房地产相关企业可以发挥过去一些优势,要系统梳理哪些优势适应新时代,哪些不适应,对于专业化较强的优势可以在新形势下继续发挥。例如一些房企在经历过去三十年的发展形成了较有优势的建设能力,特别是现在很多企业可以围绕中央提倡的“好房子”进行打造;还有一些房企形成比较有优势的投融资能力;一部分房企较早的向产业地产方向转型,专注产业的转型升级,形成了一定的产业招商和运营能力;还有些房企较早的孵化一些轻资产专业平台,如租赁住房运营公司、物业管理公司、代建公司、资产运营公司等,这些优势可以结合当前城市更新项目的特点,进行有效的结合,从而发挥部分房企优势。


积极转型,摒弃不适宜新时代的做法

必须看到当前水大鱼大的时代已经过去,城市更新是很难仅以资本来推动的。推进城市更新需要具备多种因素,政策支持、规划到位、关系协调、专业运作、资源整合等缺一不可。相比房地产开发要求的能力会更加综合,项目也更加复杂,很多房地产开发企业做过一个城市更新项目都表示非常吃力,例如规划的调整有很多的特殊性,难以复制,需要协调的关系方方面面等,这就说明过去一些传统做法在城市更新中并不适用,必须适时改变,坚决转型。城市更新也急需建立一套新的标准和做法,并固化下来,这样才能够规模化发展,而参与的企业能够尽早形成一套标准模式和做法,就会在城市更新领域形成领先优势。

同时,要充分认识到在城市更新领域中,要有所作为,就必须久久为功。城市更新是城市可持续发展的重要路径,城市要可持续发展就需要城市更新,所以城市更新可以说是百年千年的事业,现在我国城市更新才刚刚起步,参与的企业需要有耐心和久久为功的心态,特别是过去房地产开发项目都是快周转,而城市更新项目相对时间周期比较长,需要企业静下心来,平衡快节奏与慢节奏的关系,富有匠心精神的打磨。


积极进取,努力提升城市更新的专业化水平

城市更新是一个复杂的系统工程,涉及到政策解读、市场研判、项目定位、规划设计、资金筹措、开发建设、运营管理等多个环节的全产业链专业,对参与城市更新的企业的专业化要求较高。而企业专业化水平的提升,有赖于积极进取的精神和努力学习的态度。唯有通过不断研究实践,学习积累经验,整合相关专业资源,才能在专业上有所突破,从而达到领先。

为此,要定期跟踪城市更新领域的相关动态,及时了解政策变化和行业趋势,以便精准把握方向。城市更新的政策多元化,涉及领域多,并且当前在不断完善过程中,与房地产政策相对成熟有较大差异,因此企业参与城市更新需要及时掌握政策变化和动态,也要了解规划的导向,其他企业的做法和市场的走势,这样才能做出精准的战略研判。同时,还要注重学习考察市场上成功优秀案例,从实战的角度去学习,从而内化为自身的经验。目前城市更新领域已经形成一些较为成功的做法和经验,但更多项目仍然面临很多的痛点、难点和堵点。从实战的角度学习考察其他项目,就能够把项目推进过程中的难点可以提前做好应对,好的经验拿来主义,并总结形成企业自身的特色,这也是提升专业水平的重要路径。


整合资源,借助专业机构加快培育核心竞争力

近年来,随着我国城市更新行动的大力推进,在这一领域中也涌现出不少专业机构深耕其中。有些城市更新专业机构相对在该领域积累了大量的案例、丰富的专家和专业资源,可以借助专业机构进行相关专业资源的整合。目前城市更新全产业链运作模式涉及“募投建管退”,实践全产业链运作的企业需要具备全周期运作的专业能力,需拥有一定的募集资金优势,具备一定的战略投资眼光,打造有竞争力的产品,通过精细化专业化的运营,使资产持续产生稳定的不断增长的现金流,并嫁接金融手段对资产进行退出,形成资产管理的闭环。当前全产业链运作的企业凤毛麟角,对于大多数企业来说,若要打通全产业链运作,只能发挥自身优势,借助专业机构,加强相关资源整合,在这一过程中,企业有可能形成具有自身特色且有独特优势的商业模式。

除此以外,还可根据企业实操需要,经常及时地与行业专家进行交流研讨,兼听则明,这是减少走弯路的最有效方式之一。城市更新领域需要产学研用相结合的专家,除了定期与专家进行研讨交流外,可以请相关专家深入参与项目诊断,实质性参与企业相关经营工作和项目研判,借助专家力量,从多角度多视角来提升企业在城市更新领域的专业度。这样做,不仅有利于企业做好城市更新项目,也有助于加快提升全社会城市更新的水平。


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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