小体量项目开发运营要点

来源:飙马商业地产整理编辑 2024-04-02 13:55:14

在以精细化运营为主的时代,小体量项目凭借其独特魅力和创新能力,正成为一个不容忽视的力量。这些项目在有限的空间里,通过深挖文化底蕴和运用现代设计,不仅满足了消费者对精美体验的需求,还展现了小规模项目巨大的潜能和价值。同时小体量文旅项目也能够满足消费者个性化、有深度的文旅需求,通过提供定制化服务,创造出既有文化内涵又符合现代审美的体验,从而在竞争激烈的市场中脱颖而出。正视这一趋势,本文将探讨小体量文旅项目如何在有限的资源下创造无限的可能,以及它们是如何通过精细化运营,实现文旅和商业价值的双重提升。


小体量文旅项目的特点

小体量文旅项目通常指的是占地面积不大,但设计精致、功能丰富、具有强烈文化特色和个性化服务的文旅项目。这类项目往往能够更灵活地融入当地环境,更细致地满足消费者的多元化需求,同时,其建设周期短、投资相对较低、回报周期快的特点,也使得小体量文旅项目受到了投资者的青睐。

小体量的趋势和重要性

个性化与差异化需求的满足:在消费升级的背景下,人们对于旅游体验的要求越来越高,不再满足于传统的观光旅游,而是追求更具个性化、差异化的文化体验。小体量文旅项目恰能满足这一需求,通过提供独特的文化内容和个性化的服务,为游客带来不一样的旅游体验。

地方文化的挖掘与保护:小体量文旅项目往往深植于地方文化之中,通过项目的建设与运营,可以有效地挖掘和保护地方文化遗产,促进地方文化的传承与发展。同时,这也有助于增强地方文化的吸引力,推动文化旅游的发展。

经济与社会效益的双重提升:小体量文旅项目不仅可以为投资者带来经济收益,还能够促进当地就业,提升地区经济。此外,通过提供丰富多样的文化旅游产品和服务,还能够提升当地居民的生活品质,促进社会和谐发展。


小体量文旅项目方向

1、小剧场。

小剧场话剧起源于19世纪末的法国“自由剧场”的艺术实验活动,后风行于欧美和日本,是西方戏剧反商业化、积极实验和探索的产物。对于传统的镜框式舞台来说,小剧场话剧是剧场空间和观演关系的一次新的构建。

越来越多的市民从传统剧院走向特色小剧场,在古巷、商圈中就能获得沉浸式的文化体验。各类型的演艺新空间为当下演艺行业发展开辟了新赛道、注入了新活力,也让一座又一座城市焕发出年轻态、时尚范。


上海小剧场表演

不同的小剧场满足了不同群众的文化需求。小剧场不仅拉近了人们的距离,还更加贴近生活。“脱口秀”、“小型音乐会”、“话剧”、“音乐剧”、“livehouse”等等,小小的空间,带来了全新的体验和生活的共鸣。

如今,戏曲、脱口秀、儿童剧、说唱等类型的小剧场活跃在商业街区、旅游打卡热门区域内,为不同受众开展形式多样的演出服务。不少市民认为,隐藏在“街头巷尾”的小剧场,让越来越多艺术文化走进市民的日常生活中,让生活场景更加富有立体感。


在酒吧演出的音乐剧《谋杀歌谣》

繁星戏剧村、77剧场、南阳·共享际、大华城市表演艺术中心、鼓楼西剧场……大街旁小巷出现了越来越多的小剧场。

2、小商业体。

作为小体量文旅项目的典型代表,INS复兴乐园位于百年历史知名公园——复兴公园内。项目依托电子竞技为主题业态,通过“文旅+电竞”“文旅+音乐”“文旅+夜经济”等模式,为消费者提供了一个集电竞消费、文化消费、文旅消费于一体的新型娱乐消费场景。


它的底层逻辑,并不是理性的商业,它不是按照传统的商业节奏与指标要求严丝合缝的去打造,它追求的是与消费者共情,去制造欲望、幻境与快乐。小体量商业做垂直客群,在垂直领域内做精美,反而是一种更加直接的创新之道。


那么INS是怎么打造这座安放自我的“桃花源式的乌托邦”的呢?

首先,业态上从细分市场—电竞市场切入,经营特定的文化主题,通过“电竞+音乐+餐饮”的高密度组合营造一座属于都市年轻人的“游乐场”。


其次,在业态的布局上,考虑的是体验感流不流畅而不是坪效。公路商店等业态聚集首层,与复兴公园融为一体。潮流零售部分反而在二层,结合着二楼的画廊、美妆,形成潮流艺术感极强的街区。三楼以上则是INS团队花大力气改造出来高四层楼的电竞电音馆,和各式音乐风格的酒吧。

INS复兴乐园精准地把握了年轻人文化需求,提供了独特的业态组合和丰富的消费体验,不仅满足了消费者对娱乐的需求,更为他们提供了一个多元文化交流和体验的平台。这种深耕细分市场的策略,使INS复兴乐园成为了一个独特的文化生态圈,吸引了大量的年轻人前来体验和交流。

这种非标文旅综合体的社交经济新场景模式的底层逻辑与打法,是每一个从业者值得思考的全新视角。

3、微旅游目的地。

“微旅游目的地”是亲子游、周末游、自驾游时代的产物。以出行者居住的大都市为中心,以自驾游为主要出行方式,利用周末的闲暇时间,寻找周边1小时车程以内,最多不超过2小时的目的地。“近程、易到、高频”是微旅游的主要特点。

尺度小、近距离、微景观是微旅游目的地的发展优势,形态很迷你,不需要占用大量的建设用地,通常占地几十亩,强调主题概念、景观创意、体验特色、产品创新等度假元素的多元有机组合,不浪费珍贵的土地资源,具有资源节约、生态友好的特性。 不需要重投入,区别于传统大型的景区、设施或大型游乐公园。建设投资少,成本可控,还可根据市场需求及时作出更新调整,保持持续的竞争力。

微旅游产品需要“小而精”,更新奇特的住宿产品、更别致的景观构造、更特色的文化体验,是文旅项目必须掌握的自我迭代能力。有颜值、有创意、有故事才是微旅游项目唯一的立命之本,才让目的地拥有核心吸引物,成为吸引客群的打卡点和复游点。


比如上海市静安新晋艺术地标——M+马利创意园的前身是上海美术颜料厂,如今变身为一个吸引许多年轻人前来打卡的微型艺术街区。园区内最具特色的就是由幸福集荟和马利画材首次跨界联合打造的“以色彩主义为概念”的集合体验店——mamǎfufú超级百货,得名于幸福集荟的“福”和马利的“马”,旨在把马利的品牌符号和文化价值持续传递给城市和年轻一代。


这里是一个跨界联合的潮流文创空间,占据了M+马利位置最好的沿街二楼,无论室外的墙体,还是室内的布置,均大面积运用了极具张力的红黄蓝三原色,将“马利”这个百年颜料品牌的“色彩主义”贯穿于整体空间设计中。1000㎡的空间内营造了8个主题区域,设置马利趣味工厂、马利画材、POP-UP Market、色彩理想国、灵感书集、色彩生活集市、色彩沙龙等主题区域,涵盖艺术展览、手工工作室、画材、图书、生活家居、艺术衍生、服装零售等多种业态内容。

每一个场所和空间都有它的独特性,项目周边的环境、原有的城市文化记忆,再加上团队的设计语言和个性化的商户引入,都让M+马利也拥有了独一无二的气质。

小体量文旅项目以其独特的魅力和灵活性,正成为文旅行业发展的新趋势。通过提供个性化和差异化的文化体验,挖掘和保护地方文化,小体量文旅项目不仅能够满足人们日益增长的文化消费需求,还能够推动地方经济和社会的全面发展。因此,发展小体量文旅项目,无疑是推动文旅行业创新发展的重要路径。

小体量项目开发运营要点

小体量文旅项目需要项目需要细致的策略和周到的考虑,以确保项目既能吸引目标群体,又能持续运营并实现盈利。以下是一些关键要点,旨在指导相关工作的有效进行:

1、明确定位与目标客群。

细化市场定位:明确项目的主题和目标市场,是否侧重于文化体验、艺术展示、休闲娱乐等。

理解目标客群:深入研究目标客群的偏好、消费习惯和文化需求,以便更精准地满足他们的期望。

2、精细化内容与体验设计。

创造独特体验:设计具有独特吸引力的内容和活动,确保与其他文旅项目的差异化。

注重细节:从消费者体验出发,注重服务和体验的每一个细节,包括环境布局、导览体系等。

3、地方文化的融合与挖掘。

深挖地方文化:充分挖掘和利用当地文化资源,将地方特色和文化遗产融入项目设计中,增加项目的文化深度和吸引力。

促进文化传承:通过项目活动和展示,促进地方文化的传承和创新。


4、可持续发展策略。

环境友好:在项目规划和建设中采取环保材料和技术,减少对环境的影响。

社会责任:积极参与社区发展,与当地居民和商家合作,实现共赢。

5、灵活的商业模式与运营策略。

多元化收入来源:探索门票、商品销售、餐饮服务、活动组织等多种盈利模式,实现收入的多元化。

灵活应变的运营:根据市场反馈和季节变化灵活调整运营策略,如举办节日活动、主题展览等。

6、利用数字技术。

数字营销:利用社交媒体、官方网站等数字平台进行宣传推广,吸引更多访客。

科技融合:运用虚拟现实(VR)、增强现实(AR)等技术提升体验感,吸引科技爱好者。

7、持续监测与评估。

反馈机制:建立顾客反馈机制,及时了解顾客满意度和改进建议。

定期评估:定期对项目的运营情况进行评估,识别问题并进行调整优化。

通过上述要点的实施,小体量文旅项目能够在竞争激烈的市场中脱颖而出,为游客提供独一无二的文化旅游体验,同时实现可持续的经济和社会价值。


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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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