“商业地产教父”陈启宗的最后一封致股东信

来源:飙马商业地产整理编辑 2024-04-01 11:58:41

有“商业地产教父”之称的恒隆集团董事长陈启宗在最新2023年报致股东信中说道。这也是陈启宗最后一封股东信,4月26日他将正式卸任交班给儿子陈文博。对于企业所处大环境的敏锐洞察,对于长期未来仍持有底层的乐观及韧性,对于业务精细、审慎的管理……在面对“无可避免的周期性难关”时,陈启宗的股东信总是像经典教材一样,给无数企业家“打样”。他在过去十多年,每次都会在股东信中向股东阐述对可能影响公司发展的全球问题的看法,这些问题涵盖地缘政治、地缘经济,以至科技发展、环境问题。在最后一份致股东信中,陈启宗一改过往的习惯,围绕香港经济的变化追昔抚今。


陈启宗:

大家好!

这是本人最后一次撰写《致股东函》!

因为本人快将卸下恒隆集团所有行政职务,这将于2024年4月26日生效,此后,本人将担任荣誉董事长。

监于上述转变,在这最后一封《致股东函》中,本人会将对影响我们行业和业务的重大问题,给出一些战略性的研判!

没有城市比香港更合适恒隆

本人于1991年出任恒隆公司董事长时,公司业务几乎全集中在香港,而我接任董事长首要做的,除了处理一些必要高层人事变动,就是研究内地的经济。

于是,恒隆在1992年12月进军上海。

如今,内地收入占我们租赁收入68%,而且占比还在上升。

这就是为何本人过去数年大量篇幅谈论内地经济和社会议题。那是爆炸性增长的时期,也让恒隆受益匪浅。

可以肯定的是,恒隆无意把总部迁往别处,没有城市比香港更适合经营我们的业务。

香港过去高度依赖房地产,

但现在改变了!

诚然,香港在1997年前以及其后的成功,有一关键之处是不可持续的,那就是香港经济过于依赖房地产,这情况直至最近才改变。

据本人所知,1970年代起的殖民政策旨在有系统地制造楼市泡沫。

由于政府掌控占总量逾70%的未开发土地,只要刻意限量土地供应,便能轻易操纵地价走向。结果,数十年来,香港的地价和楼价一直高踞全球主要大都市。

与房地产相关的政府收入通常占其总收入30%至40%或以上,令利得税和薪俸税可维持在低水平,而且带来许多好处:这吸引了外国企业来港、高楼价为香港市民带来财富效应、这令经济显得活力十足,以及当时殖民宗主国可以尽敛财富。似乎所有人都得益。

地价事实上在1997年6月30日见顶,也就是英国管治香港的最后一天。真是离奇!在亚洲金融危机期间,地价曾短暂回落,但由于土地供应有限,地价再次持续急升。

另一方面,内地经济在那些年持续惊人增长,增幅达双位数。香港对此有贡献也有获益。只要这种情况持续下去,高楼价似乎可以接受。

然而,这也衍生了严重的社会问题。考虑到住宅面积中位数不到50平方米,以平均每户三人计算,即人均面积仅约15平方米。这不过是内地的三分之一,以香港的经济发展水平来说,这是世界上最低之一。

社会不满情绪高涨,某程度上加剧了后来的社会动荡。至少,高楼价为社会不满情绪提供了一个方便的藉口。

鉴于这些情况,房地产已成为主导香港经济的首要支柱。其他传统经济支柱在1997年后也表现不俗,如金融服务、贸易(包括物流)和旅游业等,并因中国的崛起而受益。但若论重要程度,无一可媲美我们房地产行业——它的供应链最长,从建筑施工、家居装修到地产代理等等。

但长远来看,拥有世界上最高楼价又是否可取或可持续?

那些年头,似乎无人会费心讨论这个问题。一方面内地经济增长强劲,另一方面香港土地供应受人为限制,楼价只会持续上升。这对社会短期是喜讯,但长远却可能是问题。

楼价上升对社会的影响也许是最令人忧虑的问题。住宅单位面积不断缩小;东京已相当拥挤,而香港平均住宅面积只有东京的一半。年轻人无力置业,已成为严重的社会问题。

因为香港地少,甲级办公楼土地供应又短缺,所以租金居高不下。

因为人口稠密、经济强劲、工资持续上涨,故此零售空间也很昂贵。

这些情况持续了数十年。

到2020年6月香港颁布《港区国安法》,最终解除了数十年来楼价异常高企的魔咒,但犹如人生中和社会上的事物一样,祸福总是并存。

降低楼价是必要的,因为有近半人口无力置业,而且长远有利于香港的竞争力。然而,香港大多数业主或会受累于资产贬值。这也会对社会上较富裕的阶层构成负面的财富影响。

土地供应由短缺变成充裕,将逐渐改变市民既有的一个信念,就是投资物业永不会错。这是香港社会迟早必须面对的过程。

香港变了

20年来,本人一直主张承中国崛起之势继续与外界交往。

过去香港人对西方略有认识,但由于意识形态之故,对内地缺乏深入了解。而我们的祖国那时是全球发展最快的主要经济体之一,若不与其紧密合作,只会害了我们自己。尤其现在形势,由于与外界合作越见困难,香港必定更要与内地加强合作。

总括来说,现在的香港变了。

主因有三。

其一、围绕1997年香港回归的一系列不幸问题

其二、疫情的影响

其三、中美紧张局势升级的牵连打击。

现时的关键难题不仅是如何解决当前的经济困境,还有如何建立国民身份认同以及该由谁来牵头。香港鲜有人思考这些问题。我们都知道,国民身份认同不能强加,必须长时间培养。已故的新加坡总理李光耀先生于1960至1980年代就成功做到了。若无人积极而明智地推动,这根本不会出现。这就是香港和北京目前要面对的重大挑战。

三年疫情也重创香港。作为中国一部分,经济上越见依赖内地,香港别无选择,只能跟随内地的抗疫方式。结果,香港对中国其他地区和世界各地都封关了。这对我们的经济是最坏的情况。许多外籍专业人士搬往别处,他们部分在这里已生活了数十年。

至于美国对中国的全面攻击,中美矛盾已酝酿至少30年,但从未像如今这般切身。西方资本多被禁止投资香港,令香港股票市场交易量急跌便是一例。本人相信,未来更多攻击会接踵而来,但香港大多数市民似乎还未意识到。

这不只是个本地问题,而是国家层面的问题。

要与内地建立更紧密的经济联系,我们需要增进对国家的认识。

第一步,香港人必须练好普通话。内地庞大市场是个强力诱因;这不是要取代外面世界,反而是我们要加倍努力了解并联系外界。此外,香港不能再如以往般只专注于美国。现在我们必须探索更远的地方,与世界其他大多数地方合作。对于那些我们视为可建立新经济联系的地区,香港商人必须迅速跟上脚步。

香港必须达成的另一件事,是快速提升我们在高科技方面的技术水平和适应力。世界正朝着这个方向迅速发展,而内地作为我们的主要经济伙伴,正是这领域的先驱。

综上所述,现今的香港与1997年以及随后的首20年相比,已有重大变化。

香港过往所享的繁荣,是建基于高地价等不可持续的因素。出现重大转变是难免的,即使无人能预测会如何发生。事实证明,这个过程并不好受,现在是时候找一种切合本地和国际新现实的新模式。

未来5~15年,太平洋一带

可能是世界上相对的和平地区

约有20年,中国是世界各地资金的投资热点,中国看似无限大的市场,对资本和人才都具有强大的吸引力,这种趋之若鹜很大程度上是基于实实在在的经济增长。

但过去数年,在美国政府执政下,国际对华投资的热度冷却了,异常冷淡!

无可否认,中国经济正面对严峻挑战。

而这次跟以往有一重大不同之处。

以前问题只围绕经济或内地政治。这次却多了一个因素,就是国际政治。

不管过去还是现在,纯粹经济问题通常都可以解决。但人类近代以来都未曾见过史上最强大的国家挑衅一个快速崛起的第二大国。

上一次发生此类重大事件是在十九世纪,美国强势崛起,威胁到当时的霸主大英帝国。北美天然资源丰富,人口增长迅速,英国难以匹敌。由于当时全球化程度较低,有足够空间让两个大国共存。两国只是二分天下——美国统领新世界,而英国则继续从其众多殖民地中攫取财富,如印度、缅甸和马来西亚等地以至远东的香港。

同样的局面,今天无法重现。

科技令世界真正全球化,世界最强大的两个国家相互对立,难免会陷入全面的对决,任何地域或行业皆无一幸免。这是前所未见的,美国决意全力遏制中国的崛起。

这场战争双方都会全力以赴,只差正面军事冲突。

热战的可能性不高,因为现时双方都有核武,交战起来必然玉石俱焚,但并不表代惨烈的争斗会缓和。新型的现代战争涵盖网络、货币、深海和太空,再不只是贸易、天然资源或传统武器。

过去的30多年,两国发生过多次经济和军事对峙,但双方各有考量,每次都将问题排除在公众视线外。然而,在特朗普执政期间,许多问题都浮现了出来。当时,全世界关注的焦点是贸易。现时,美国把这场较量提升至国家安全层面,等于向全世界明示,这场争斗属全方位。爱国就等于反华,美国今天已没有人敢有异议。媒体纷纷附和,在国内外大力宣扬这个讯息。所有主张与华保持联系的人都不得不四处躲避。美国国内几乎达到一致的共识。

最高危的爆发点之一当然是台湾海峡。

数十年来,美国华府一直几乎公开支持岛内的台独阵营。过去,美国反华派别是低调的,公众几乎察觉不到,直至上届政府执政。现在,中美冲突成为国家安全事项,反华情绪泛滥,使台海变得比以前更凶险。

故此可以理解中国觉得别无选择,只能加强军备作回应,因为军力强方能保和平。

今天,北京已并非无力自保,这是避开麻烦的唯一方法。

从上述及其他原因可知,在台海发生军事冲突的可能性不大。此外,中东和欧洲等世界其他地区的问题,可能会转移美国的视綫。

与普遍的意见相反,本人认为在未来5至15年内,太平洋一带颇有可能是世界上相对和平的地区。

本人认为,中国就此无意也无力取代美国;

此外,多个非国家主体正在崛起,其势力与能力或可媲美甚至超越很多国家。有谁会出手遏制他们?

或许有一天,中美的某些利益会趋同,迫使两国合作解决一些世界安全问题!

这就是如今乱世下的前景,也是为何本人曾公开表示:

“在当下大环境,任何企业的目标应该是保本保命,而非大力发展。

已知或未知的风险重重,企业不应冒进扩充。

安渡接下来的数个年头,再看届时世界变成怎样。

毕竟,放过一个机会总比失去整盘生意要好!”

眼下,除了要解决当前的经济困境,保持国内社会稳定与和谐始终是领导人的首要目标。当然,两者相互关联。本人相信,只要国家能够保持社会凝聚力,其经济就会继续增长。

一些西方评论家常说,中国可能会像许多拉丁美洲国家一样,陷入中等收入陷阱。说这话的人大概并未意识到中国科技行业的蓬勃发展。中国拥有世界上最庞大的工程师团队,定能确保高生产力。正如中国在数码软件应用方面已跻身世界最先进之列,美国发起的这场竞赛无疑有助中国建立高科技硬件的实力。

今天,西方爱说中国是“不宜投资”的。在经济和科技领域,以上言论几乎完全不符事实。可以肯定的是,相比许多西方认可的投资国,中国在许多关键方面都远为优胜。中国“不宜投资”,只是西方一面之辞。

这就是我们所处的外部环境!

中西文明的差异

我们庆幸,恒隆选对了市场和行业。

环视全球,有两个市场尤其突出,两者皆庞大且活力十足,即美国和中国。

我们成功在香港(中国的一部分)营运了63年,在内地也逾33年,并无迁往别处的理由。况且,我们在其他地区有什么竞争优势?

未来10至20年,美国经济按年增长或许有2%至3%,但中国的增长则可能接近4%至5%。因此,我们选对了地方。

而中国市场内,奢侈品零售业规模的绝对值虽然小,却有稳步上升的增长。行业的按年增长可能比国内生产总值增长率高出数个百分点。

若一切按预期发展,我们的表现可能领先同业,目标是在未来多年取得按年增长约10%。至少,年均租赁收入可达高单位数增长。

我们的业务若要有如此增幅,外部环境当然需要配合。

若中国不稳或经济持续疲弱,那就另当别论了。

此函的读者现应知道,本人相信中国能维持社会稳定,发展的道路沿途总有颠簸,而中国的制度似乎总会面对更大的颠簸,但她也有能力学习和调整。自1978年起40多年来的经济改革开放便是一例。

中国近数十年的经历就是不断适应和调整。

西方痛恨这样的制度,但对中国人来说,这不过是他们的生活方式,已实行了数千年。

正如基辛格博士多番指出:“过去数千年的大部分时间里,当欧洲人还在文明发展初期,中国不论经济还是文化,都已十分文明昌盛。因此,他们并非必需向西方学习。”

从近数十年的经验可见,该学的他们会学。可是,全盘采纳西方的做法却是另一回事。西方及其现行制度的成功在人类历史上年期尚短,是否能长远持续还有待验证。此外,西方理应推崇多元、与中国只是不同,为何要批评?那岂不狂妄自大?

诚然,因为中国过去200年的悲惨历史——同时也是其社会及政治制度的结果——她必须向西方学习才能迎头赶上。中国正正做了,而且仍在学习,但该学与不该学的还是由她自己决定。不论个人、国家,还是人民,都必须为自己的选择承担后果。

同一制度,过去两个世纪使这个国家陷入贫困,=并在过去数十年令这个国家重拾繁荣。举例说,中国在短短40年让大量人口脱贫,历史上从没有其他国家做到,尤其是像中国这样人口庞大的国家。这项人类实验成功,该庆祝的不只是中国,全世界也应同贺。

眼下世上大多数地方仍很贫困,他们大概可从这个历史悠久的大国学到点什么。

且让本人用两个事例阐述中国的做事方式,这与西方明显不同。

第一个带点哲学。

如本人长久以来所撰述,西方文明建基于犹太基督教的传统,往往通过零和棱镜看待世界,即非此即彼。这个观念源于他们的一神论宗教,要么是上帝要么是撒旦;要么是天堂要么是地狱;要么得到救赎要么招致灭亡。因此,主流基督教具有强烈的福音派色彩,要让所有异教徒归信他们。这些哲学和文化传统深深影响当今西方国家的行为。

有意思的是,中华文明几乎没有任何宗教,没有人格神或众神,他们只有所谓的“天”,而“天”是个模糊的概念,意义完全取决于个人诠释。即使是一千多年前中国从印度传入的佛教,其本质也无神明。

在中国人看来,万物皆有“阴”、“阳”,两者既相互对立,又相辅互补。两者不只应该共存,而是必须共存,缺一不可。这就是为何中国领导人近年提出“人类命运共同体”这一西方似乎难以理解的概念。他们要么全然漠视,要么全盘否定!

第二个事例,这比哲学远为务实。

西方金融体系产生的大幅波动,经常损害实体经济,北京在旁观察后得出以下结论:金融本身应该是一种服务,而不是一种目的。金融是一种必要的工具,它促进社会生产商品和服务的经济活动。

简单而言,就是让金融主要服务实体经济,而非使其受损。金融服务是必要且有利的,但金融业则不一定如是。当然,问题是两者如何区分。

由于第二次世界大战后数十年世界相对和平,累积了大量财富,现在世界资本泛滥。以钱滚钱成为了一门非常有利可图的生意,带动了金融业的兴起。

试想想以下两种行业的出现。

近数十年来,投资银行(用别人的资金牟利)和私募基金(投资别人的公司赚取利润)的地位已升至经济体系的顶端。然而,仅约30年前,投资银行业务被视为次于商业银行业务,现在投资银行家已成了精英阶层,因为他们的薪酬远高于传统商业银行家。

1990年代前,没有人看待私募基金从业者如对大企业行政总裁那样尊崇。如今,顶尖私募基金经理比真正经营大企业的人赚钱还多得多。少数私募基金经理确能为投资以外增添价值,但大多数都没有。

这些都是金融业崛起的明显迹象,其已盖过了金融服务业。

更糟的是,许多投资银行开始为自己赚钱,而非只为客户的财务需求而服务。这当中难道没有利益冲突?当然有,但他们总有办法掩人耳目。

过去二三十年来,本人一直观察到内地年轻人的一个现象。

当国家还较贫穷并需要资金时,有头脑的和富二代都蜂拥成为投资银行家,因为可以赚很多钱。投资银行无疑有实际且必需的经济功能,就是把外国资金引进资本匮乏但增长迅速的中国经济。后患在于这些年轻人不再愿意或不再有兴趣投身制造业,而制造业通常赚的钱要少得多。他们的择业决定是可以理解的。

但令人担忧的是,最有头脑的都蜂拥投身金融业,而不为社会制造实在的产品。大多情况下,投资银行家的薪酬待遇都远高于其服务的公司里行政总裁的薪酬。

多年来,本人一直有使用投资银行服务。

投资银行确实发挥了必要的经济功能,尤其是集资。但当比较那些年轻投资银行家真实交付的价值时,本人发现完全不匹配。尤其得知那些没有创造多少实际价值的年轻银行家赚到的金额时,本人不禁摇头。他们当中有些人的收入可以比大型企业的首席财务总监的更高,而首席财务总监是日复日为公司带来实在价值。

投资银行坐拥大量资金,还聘请了很多聪明人,为了赚钱而推出了许多非常复杂的金融产品。坦白说,这些产品复杂难懂,本人怀疑那些负责推销的人是否了解自己在卖甚么。这些做法可能会令市场不必要地大幅波动,周期性地触发金融危机。

随着运算得愈来愈快的电脑助资金全球流窜,其速度和成交额大得可以压垮相当大的经济体。这是我们近数十年来所经历的金融危机之源。

西方经济体崇尚市场效率,并认为这种周期性的金融海啸即使对实体经济伤害很大,仍是必要之患。另一方面,中国人重视稳定多于一切,并希望尽可能避免金融危机。

数年前中国资金匮乏时,必须遵守包括资本市场在内的西方规则,才能获得融资。但中国经济增长了,累积了一些财富,便会倾向维持国内巿场稳定。本人认为,这正好解释为何中国领导人最近声言,虽然金融服务是必要且有利的,但不要让金融本身成为产业。

换句话说,他们并不热衷于发展金融业。

在这方面,自2008年环球金融危机以来,投资银行家的薪酬有所下降是有帮助的。但由于西方的成功源于巿场效率至上,所以对从根本改革有着极大的惰性。上一次环球金融危机几乎拖垮了全球经济,却没有带来真正的改革,本人恐怕他们要经历一次更大的灾难才会醒觉。西方的思维方式必须有根本性重整,才可扭转其经济过度金融化的趋势,而北京正设法避免这趋势。

本人认为,一个更好的系统是融合了东西方的一些元素。

这就是人性,总要被逼到墙角才会思变。

中国如今面对严重的经济困难,唯有推行某些改革才能克服。西方如今或许正面对更大的挑战,而这是源于更深层的价值观。然而,其过往的成就蒙蔽了双眼,对这些问题视而不见,而狂妄自大也妨碍其作出必要的自省和改变。

因此,我们如今正处于世道凶险的时代!

金融服务业和金融业之间并无清晰明确的划分。然而,若理解当中的差异,并不为自身利益而放任金融成为独立产业,是有好处的。这样的话,危机或许会减少发生,对实体经济的破坏也会较轻。

人们不应忘记,金融风暴可打击受影响经济体的较长远竞争力。

在拉丁美洲等一些社会,这些混乱甚至会引发社会动荡,即使他们的问题主要源于经济管理不善和腐败。

但目前无可否认的是,美国经济数十年来已过度金融化。华尔街的规模已大得不合情理,而有“铁锈地带”之称的重工业地区正逐渐褪色。

这两个体系的生活方式截然不同。年轻人不再想加入制造业,有些纽约人甚至瞧不起底特律或匹兹堡的同辈。同样,那些中国投资银行家可能也会如此。

确实,金钱能腐化品格。

物欲横流,曾使文明崩坏。

美国人大多相信市场经济的自我调节机制;这机制的确有效,但所需时间可能极长,调整完成前的痛苦可能难以忍受。我们都不应低估人性的贪婪。市场波幅过大便可能失控。

2008年环球金融危机其实主要是一场由西方主导的资本市场危机,当时许多国家,包括强大的美国,都处于经济崩溃的边缘,我们本可能轻易掉进那深渊,但实际没有,下次我们会否仍能幸免?真令人担心!

至于中国巿场,北京并非出于意识形态考虑才谨慎行事,纯然实事求是。

预视危险在前,领导人提醒国民警惕;李光耀先生就是用这种务实至极的领导方式来发展新加坡。今天的中国从中借镜,也以此作风行事。也许没有人比中国人更了解意识形态的陷阱。只要回顾国家经济开放前的历史就知道。每种意识形态都有些合理之处,但任何想法若提升至教条的层面,而又若忽略了实际情况,都会陷国家于忧患之中。一旦陷入困境,要脱身便可能极难。

建基于其独特哲学的西方制度具有许多优点,采用之人都从中受益。但世事无完美,任何制度都有致命弱点。保持心态开明,随时学习和改进,这样更为安全。否则,下一次金融危机会比预期来得更早。

务实思维是必要的

进步无坦途,能从错误中学习的国家长远会进步得较快。

因此,务实思维是必要的。

在过去40多年的中国经济开放中,务实主义正是政府政策的主调。

近日,北京似乎正在加强照顾农村人民,此举实有必要,且长远对国家有利。目前,城市居民或会感到被忽视,但他们近数十年来受益最多。而到最后,各地的历史说明,这些教育程度和技术水平较高的人能让整体经济更上层楼。这点逃不过领导人的法眼。

综上所言,可见中国正奋力应对经济和社会进一步发展的重重阻力。过去40多年,这个大国经历了许多经济和政治挑战,但都一一克服。没有理由相信现在不能再奏凯歌。唯一不同之处是,这次加上西方,特别是美国的敌意。正如前述,本人认为不会爆发热战。相反,美国有一天很可能会退缩。事实上,美国甚至可能因其国内问题与世界其他地区的一些问题而退回到孤立主义。

有鉴于此,本人认为中国在未来数十年可能会是个相对和平的地方,经济会持续增长。

环顾全球,本人认为值得作新投资的地方委实极少。即使有,也未必是我们能得以利用之地。此外,本人深信做业务应专心一志、尽力做好,只要该事能稳当地带来可观回报便行。本人相信,中国内地的世界级商业地产租赁业务正是这样的好机会。

这是本人第144封、也是最后一封《董事长致股东函》。

谢谢大家!

董事长

陈启宗

香港,2024年1月30日

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
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