如何确定商业体量一直是困扰开发商们的难题，一般来说，商业体量受人口、消费力等多种因素的影响，在实际开发过程中，需要考量区域实际需求，结合实际情况进行规划设计，而不是一味的追求“大体量”商业项目。本文，飙马商业地产站在专业化角度深度剖析商业地产开发该如何确定体量。

商业体量的背后秘密

一般来说，大多商业项目是由多种资产业态复合组成，也就是我们常说的综合体，比如“商场+办公”、“商场+酒店”，而综合体的建筑面积为各类业态的建筑面积之和，不可当作商业体量。

而我们所说的商业体量实际是指商业建筑面积，其中不包括停车场的面积，因此，一般情况下不包括停车场的商业建筑面积，才是适合描述项目体量的数据。通常情况下，我们可以采取如下算法：

商业建筑面积 = 地上计容商业面积 + 地下商业面积

商业体量受哪些因素影响？

“体量”作为商业地产基础参数，受多种因素的影响，从根本上来说，受到两大因素的影响，一是商圈内的客群数量，二是消费者消费能力的强弱，除此之外，还需结合以下几方面综合考虑：

1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）

2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数

3、居民年人均收入、人均年消费性支出

4、城市人均商业面积

5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈

6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点

7、城市现有商业饱和程度

8、城市在建、在售商业体量

常见算法如下：

区域内人均商业面积 = 营业商业物业总营业面积 ÷ 常住人口数

项目最大可开发体量 = 项目所在片区人口 × 区域内人均商业面积

因此，在确定商业项目体量的大小更科学的办法是从区域实际情况入手，考量多方面情况，邀请专业的策划公司，提供科学决策，才能规划出合理的商业体量。

商业体量确定的几大判断依据

依据一：项目区域消费情况。一般来说我们可以通过对区域内社会零售品总额与GDP的比值来判断区域消费情况。如果消费外逃说明该区域商业不发达，具有较大发展空间。如果消费输入，说明该区域商业情况较好，竞争较为激烈。

依据二：区域内现有竞争项目情况。在项目商圈范围内有无竞争力较强的竞争对手，如果存在较为强劲的竞争对手，在实际操盘时，应保守估计商业体量需求。

依据三：项目的开发周期。按正常情况，项目开发一般要2-3年才能达到开业状态，在这个时间段内，可以根据区域增长情况，适当修正项目体量大小，一般而言，可以根据10%的人均可支配收入增长率，来修正我们根据消费力预估的商业体量。

依据四：销售型商业项目。作为销售型商业项目一般体量大小需根据基础经济技术指标，使项目拥有充足的现金流，但需要注意的是，体量取值的上限不应超过加入预估值后计算出来的体量上限，否则相应的开发风险较大。

商业地产开发：“大体量”or“小体量”

对于商业地产项目来说，体量太小很难起到规模效应，容易被竞争对手打压，而体量太大则难以聚集人气，存在较大的经营风险。那么商业地产商该如何选择呢？我们先来了解以下一组数据：

据数据统计显示，2022年深圳新开商业项目达到15个，从单项目体量来看，主要以5-10万㎡的中型MALL为主，开了8个，其次是3-5万㎡社区购物中心，开了5个，单体超过10万㎡的购物中心仅2个。

此外，据相关数据统计，2023年上海全市筹开的各类商业项目达86个，其中小体量商业项目占比近半。

以此趋势来看，近年来，中体量MALL以及小体量商业更受欢迎，且小体量商业项目增长趋势较为明显，相比大体量商业项目更具发展空间。

飙马tips：常见商业体量计算公式

商业建筑面积 = 地上计容商业面积 + 地下商业面积

区域内人均商业面积 = 营业商业物业总营业面积 ÷ 常住人口数

项目最大可开发体量 = 项目所在片区人口 × 区域内人均商业面积

此外，值得一提的是目前二、三线城市当前商业发展而言，人均商业体量约为1㎡/人左右是个上限值，另外，城市商圈经过多年的发展形成巨大的吸客能力，对区域商业项目有很强的客群分流能力，因此区域商业项目根据人口确定商业体量时，比较合理的做法是按照0.5㎡/人来进行预估，常用计算公式为：

项目商业面积=0.5㎡/人 ×核心商圈内消费者人数

结语：“体量”作为商业地产基础参数，对整个项目影响深远，确定合理的商业体量成为了前期开发的关键点，而要想确定合理的商业体量，需根据现有的基础经济技术指标，考量区域实际情况，并在专业的策划公司的指导下，才能确定适合商业项目的体量。关注飙马商业地产，了解更多行业资讯。

文章来源：商业地产课堂