“保交付”背景下,谁还在加码创造新标准?

来源:中指研究院 2023-01-16 15:46:25

2022年,行业进入深度变革期,在房企销售业绩下滑、偿债压力加剧背景下,部分房企不同程度的“减配交付”、“延期交付”,使“保交付”成2022年行业关键词,也使“交付力”成为了行业热议的话题。那么新时期的交付需要做什么,什么样的交付才能体现交付力?面对行业的这一思考,笔者发现,万科在杭州的城市“兴交付”实践,给了我们很大的启发。

行业,需要具有先见且践行长期主义的交付

在房地产的黄金年代,房企注重的是规模的扩张、资金的高周转,交付只是在这个周转过程中重要性靠后的一环。房企对于一个项目的运营是拿地,建设一个商品,销售,然后开启下一轮周转,项目能全部交付就是完美。这种模式下对于项目缺乏长期性的规划,仅仅是满足当下居住需求,甚至只是满足房企资金周转的需求,这也是以前行业内交房即维权事件屡见不鲜的原因。

真正助力于行业发展的交付,不是能保证交付多少套房子,也不仅是能满足当下的需求;而是需要对项目有先见性的规划,能满足随时代发展出现的新需求;甚至是持续开发,能不断迭代完善,践行长期主义的交付。作为“城乡建设与生活服务商”,万科深耕杭州近20年,很多标杆项目的建设、交付,对于全国的房地产行业都具有借鉴意义。

比如良渚文化村,他不仅是中国特色小镇的鼻祖和开山之作;他的持续开发与交付,对于良渚板块的价值重构也具有重要的意义。在良渚文化村之前,良渚仅是一个离市心20公里的北郊乡村,虽然有良渚文化遗址和秀美山水加持,但是缺乏生活配套和人居氛围。2006年万科接手良渚文化村,统筹规划,将社区融于山水,凭借社区运营的优势,经过 20 年的持续开发,打造了集自然生态、居住、经济、文化于一体的新田园小镇。良渚文化村的交付不仅为板块带来了文化、交通、酒店、商业、医疗和教育等配套,更是良渚板块生态人居、文化创意产业的源头之一。时至今日,良渚文化村依旧在持续完善,2022年2月交付的万科大溪谷正是良渚文化村山水住宅理念的延续与迭代,而2022年底即将携光之塔和光剧院一同交付的未来之光也将进一步焕新良渚板块的活力。


图:良渚文化村实景图

比如位于未来科技城的“天空之城”——五常车辆段上盖项目,它是响应杭州市建设交通强国示范城市战略的TOD发展理念探索,也是为“未来”而设计的浙江省未来社区建设试点。天空之城总开发体量高达134万㎡,具有多种复合业态,规划与开发的难度前所未有。杭州万科创新性地将“TOD”与“未来社区”融合,经过长达8年的规划和建设,充分发掘TOD的社会功能,通过办公+商业+立体交通+文化+居住+体育的复合型业态规划,在地铁之上打造了一座全能的“微缩城市”。


图:天空之城实景图

比如LOFT49,它是杭州市工业企业投资发展有限公司和杭州万科在城市更新领域的一次重大实践。从上世纪八九十年代的杭州蓝孔雀化纤厂厂房,到新世纪初的LOFT49创意产业园区,再到如今全新的万科LOFT49,城市的发展会淘汰老旧的建筑、过时的空间布局,但理念与记忆仍在这片土地传承。杭州万科通过城市更新的手法激活土地,用高公众参与度的多元空间设计延续创意精神和情感记忆。如今LOFT49完成了自我革新,在满足多元化使用需求的同时,关注空间与产业、城市之间更深度的互动,从而驱动引擎创意产业与激活更新城市价值。而在2022年,11月开园的运河万科中心连同LOFT49 ,形成了汽车、互联网、文化创意产业集群,将进一步拉动片区活力。


图:LOFT49实景图

如以上所述的代表性项目杭州万科还有很多,这些项目都有一个共同点,他们在设计之初就考虑了未来可能出现的需求,在长时间的跨度内持续完善,通过长期的规划建设融入区域发展。当下房地产市场仍处于低迷期,中央多次出台政策“保交楼、稳预期”。在这个行业变革期内,急功近利的交付必将重挫行业信心,杭州万科规划未来、践行长期主义的交付值得行业思考与借鉴。行业也需要更多这样的企业和好的交付项目来提振信心。

城市,需要拉动活力的多元业态交付

当前我国城镇人均住房面积已至40平方米左右,城镇住房存量超350亿平方米,户均接近1.1套住房,城镇居民基本住房需求已经得到满足。所以,从满足城镇居民居住需求、促进城市化来说,单一的住宅开发模式已经不能满足新时代城市发展的需求了。对于城市发展来说,房企需要交付更多元的业态,深度参与城市各方面,拉动城市发展的活力。

早在2011年,万科就先见性地提出了“城市运营商”战略,从最初的住宅+商业转变到住宅+商业+产业地产。经过持续的探索,如今作为“城乡建设与生活服务商”的万科,已将业务从传统住宅延伸到了TOD、未来社区、社区商业、复合场景、产业办公、城市更新等多个领域,深度参与城市建设。而在2022年,杭州万科城市“兴交付”再度呈现,迎来7个综合住区交付、1大重量级TOD项目的绽放、5大产业办公项目开园、2处社区商街开街,1座文化场馆开业,共计16个城市节点投入使用;用多元业态交付,全面参与到提升城市的生活、休憩、创业、创意等美好场景。


图:杭州万科2022年城市“兴交付”地图

产业办公:杭州在十四五规划中提到“全面塑造创新驱动发展新优势,建设高能级科创平台”,对于杭州产业发展提出更高要求。2022年杭州万科同频城市发展,在拱墅区以升级区域产业及商务环境为目标,结合板块内汽车、互联网等产业的类型和特点打造的运河万科中心迎来交付。同在城西科创大走廊的未来天空中心、云创镓谷、开物创新大厦也于2022年投入使用,助力城西科创大走廊争创综合性国家科学中心和区域性创新高地。


图:运河万科中心

商业街区:2022年之光·小藤街、天空·小藤街的开街,为良渚与未来科技城带来了全新的消费休闲体验。与传统商业街不同,小藤街凭借出色的空间设计与场景运营能力,合理规划出商业外摆区,联动城市露营、运动、戏剧等资源,营造出了一个开放、自由的城市休闲游乐集中地。


图:小藤街开街活动现场图

TOD:未来科技城的天空之城、良渚的未来之光都是杭州万科打造的TOD项目,两个项目的交付,是万科对TOD立体交通和城市配套设计理念的实景呈现,也是响应杭州市交通强国示范城市战略的实践成果。


图:良渚未来之光

综合住区:杭州万科依旧秉持匠心,在住宅设计上推陈出新,2022年7大品质住区交付,回应区域新时代美好生活的居住需求。在拱墅申花板块,大师曾仕乾设计的古翠隐秀交付,以“杭州白月光”建筑立面焕新老城区界面;在余杭良渚,溪谷岚湾延续良渚文化村与山水融合的理念,结合现代设计理念,迭代良渚人居经典;在萧山南部卧城宜居住区,樟宜翠湾以“自然无界、都会度假”的理念打造了一个沉浸式居住生活体;在富阳高桥,富景都会公寓应和融杭趋势,打造了一座开放、融合、共享的都会住宅区。除了杭州,杭州万科也将优秀的产品与服务基因带到了环杭城市。在绍兴,湖心湾以城芯湖墅,兑现柯桥低密生活;在海宁,都荟府、钱塘里也结合板块优势为业主带来焕新、多元的生活体验。


图:实景交付图

从匠心筑造的综合住区,到复合开发的TOD“微型城市”;从构建人间烟火的商业街区,到助力产业发展的产业办公,万科用多类型业态的交付,回应了城市生活的多元需求。在新时代的城市发展中,需要更多如万科一样的房企,能深入多元业态参与城市的发展,与城市共同成长。

消费者,需要靠谱有趣的交付

回归最基本的需求,交付过程中,消费者最关注的仍是产品品质与服务质量。当下行业对于交付力讨论最多的也是产品与服务,作为地产行业的优等生,万科在产品与服务上的建树一直是行业的标杆。2022年杭州万科的城市“兴交付”,用产品的精工品质与有趣专业的全周期交付服务,给业主靠谱、有趣的交付体验。

产品品质是让业主交付感到靠谱的基石。从图纸上的规划设计,到项目的施工建设,再到将钥匙交到业主手中前,万科从来没停止过对产品打磨上的精益求精,在每一道工序、每一个细节中注入心血,让建筑足以承载美好生活的梦想。

在古翠隐秀,为了还原著名设计师曾仕乾对于外立面“谦逊而隐蔽的复杂性”的构想,万科在对外立面铝板进行不少于四次检查的同时,更会着眼细微之处,对幕墙外立面与室内部分衔接处,每一个交接部位的装饰线条进行精细的检查与调整,以保证立面整体效果的平滑、精致。


图:秀隐翠园外立面检查

在樟宜翠湾,为试验门窗防渗漏功能完整性,工人需要用压力大于0.1Mpa的淋水管,对每个窗户及上下檐口淋水4个小时以上。这样才能确保台风天气,门窗也可抵御雨水渗漏进入室内。


图:樟宜翠湾门窗淋水试验

在天荟未来之光城,为了呈现实证中华五千年文明的良渚文化与现代文明的遥相呼应,外立面效果除了严苛的选材外,施工工艺也十分复杂。其中,从多种龙骨安装到玻璃面板安装到多种装饰安装打胶,多达十几道工序,需100名工人累计高空作业2920个小时才能达到交付标准。


图:天荟未来之光城幕墙龙骨安装

除了在工程建造过程中的精益求精,在真正交付给业主之前,万科还有多轮内部查检,保障产品品质。在天空之城,有一项行动叫“天空大扫除”,置业顾问和前置管家会在交付前进行逐一入户检查,以准业主的视角检查房屋细节,关闭问题项,保证将最完美的房子交付给业主。


图:五常车辆段上盖项目“天空大扫除”现场

对于交付服务,区别于以往交付服务只注重交付当天,城市“兴交付”是全周期的关怀服务,是真正拥抱社区运营长期主义的实践。在交付之前,管家前置、全时工地开放、智慧工地等措施都能很好地加强与业主沟通,增进客户信任感,让业主体验到万科交付的“靠谱”。

交付不是终点,社群服务是激活社区活力的关键。万科很早就意识到,任何一个项目,开发商都有退出的一天,而构建一个良性、可持续运作的体系,正是万科的强项。早在2011年,良渚文化村的26条《村民公约》成为了社区自治的里程碑。在2022年交付的天空之城中,万科倡导《天空公约》作为社区精神文明契约,并借由天空未来节、好有趣社群服务体系等促成人与人美好的情感链接。为了激活社区活力,好有趣社群服务体系以社区为着力点,围绕文化、自然、运动三个维度,通过社群活动及社群空间提升业主们的精神文化生活。在2022年交付的湖心湾、富景都会公寓等项目中举办的“好有趣”主题活动均受到了业主一致好评。


图:“好有趣”活动现场

对于企业用户,杭州万科洞察城市产业诉求,建立了全生态全场景企业服务平台--星商汇。星商汇以空间服务、企业服务、用户服务、智能服务4大服务模块为基底,延伸出8大服务子品牌,涵盖企业不同发展阶段。


在比拼交付力的时期,产品与服务品质是最基本也是最重要的部分;持续提升产品品质,构建全周期交付服务体系也是当下房企提升产品力的方向。杭州万科的城市“兴交付”用靠谱有趣的交付体验,回应了消费者在交付时对产品与服务的期待,也为行业提供了一个值得参考的案例。

结 语

2021年以来房地产市场急剧下降,行业进入变革期,“交付”成为了上到政府,下到消费者都在关注的话题。回到最初的问题:什么是好的交付?政府提出了最基本的要求“保交付,稳民生”,行业内当下热议的是持续提升产品与服务,但杭州万科的回答是不仅仅如此。杭州万科用过往交付的一个个标杆项目,用一次次“兴交付”回答:好的交付不仅是交付了多少套房子,也不仅是在产品和服务上的精益求精,而是要用多元业态的交付运营助力城市发展,要用先见性的规划和践行长期主义的理念来促进行业发展!

文章来源:中指研究院

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
全国
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