商铺选址,如何精准测算人流?

来源:加得商业 2022-06-22 11:15:29


八步分析法

开店选址要选择人流比较多的地方。“八步分析法”就是一种优选的方法,充分考虑每一个备选店址周边的交通状况、人口分布状况、经济分布状况,从而对每一个候选店址进行定量的评估,为选址决策提供辅助,提高决策效率,降低决策风险。

规划有效商圈:应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素;而且商圈的形式不一定都是同心圆,店铺类型、规模、周围有无竞争者,顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。

商圈的顾客群调查:主要针对两大群体,流动人口和固定住户。

客流量的统计与评估:经过该地点的行人数量就是未来商户的客流量,特别需要注意车站上下车客人数和顾客年龄结构。

商圈内的竞争店调查:可通过饱和指数 IRS=C*RE/RF 来表示商圈支持的最大店铺数,其中C指某商圈内的顾客数,RE指某商圈内消费者人均消费支出,RF指某商圈内的店铺数量。

开业后营业额估算:需要考虑商圈内常住居民的购买量;商圈范围内企事业单位的购买量;流动顾客群的购买量;超级市场在商圈范围内的市场占有率等因素。

合适的店铺面积:不同业态的店铺有不同的面积要求,可根据预估的营业额指标,做相应调整。

投资收益调查:比较营业额与投资额,评估出损益状况。这项评估要注意长远性的考虑,如10年以上。

决策评估:店址在进行了立地调查,对某些指标进行了估算后,还不能确定是否适合开店,只有对这些指标进行评估后,才能做出决定。


测算人流的意义

一般在做商铺选址时,必须关注4项重点:

新店的可视性,到达的便利性,人流量情况,未来的可持续发展。而测算人流量是最能准确并直接反映新店所在位置的人潮流动量情况,它还包含了诸多有价值的信息,例如商圈信息,人口消费特征,消费指数等等。

因此人流采点就成为商铺选址评估必须执行的一个步骤。有了实际采点的人流量,乘上评估店的客单价及捕获率(入店率),就可得出该店铺的每日营业额,进而得出每月营业额及每年营业额。

下面是以徒步商圈为例来说明,如何根据不同目标客层的人车流量统计来估算新店址的日营业额,如下图所示:

1、如徒步人流预估。

是指入店人流量除以徒步通过新店面人流量,以百分数表示。例如:徒步经过新店面人数1831人,捕获率6%,入店人流量就是110人。便利店规律的购买率一般为70%,得出实际消费人流量77人,再乘以客单价12元而计算得出预估日营业额为924元。


2、自行车流量预估。

指入店人流量除以自行车通过新店面车流量,以百分数表示。例如:自行车通过新店面辆数14479辆,捕获率1%的话,入店人流量145人。便利店规律的购买率70%,得出实际消费人流量101人,再乘以客单价12元而计算得出预估日营业额为1216元。


徒步人流量预估的日营业额与自行车流量预估的日营业额之和为924+1216=2140元。

捕获率是评估新址价值的一项重要因素,尤其开新店,就是要选择人流量大的地方。如果人流量很大,捕获率也很高,还是不盈利,那可能客单价太低或成本太高,是可以通过提高客单价或削减成本来提升赢利能力。反之,如果新址位于人流很少的地方,尽管捕获率很高,也不会赚钱。所以开店的最高指导原则就是选择人流量大的地方,才能开出能赚钱的好店。

不同业态测算人流的方法

1、全日采点法。

如果是快餐或咖啡、面包行业,建议采用全日采点法。

2、时段采点法。

如果是便利店则建议采用时段采点法,也就是只采取人流量最高的时段,即:

第一时段07:00~9:00;

第二时段11:00~13:00;

第三时段17:00~19:00;

第四时段21:00~23:00;

如果是开中餐,也最好采用时段采点法:

中餐时段11:00~14:00;

下午茶加时段14:00~17:00;

晚餐时段17:00~21:00;

注意:对于投资金额比较大的商铺,最好采点周一至周日(七天)及重要时段(四个时段)的人流量,连续测七天,任何情况下不要中断。平均每小时人流量至少在2700-3000人。


人流采点实操5大技巧

1、采点时间。

正常情况,采点应在工作日(周一至周四)选1天,周五、周六及周日3天,合计4天。如果时间不允许,至少应采平日1天及周末1天,并应避免国家法定节日。

2、全日采点。

应在采点日采集全日的营业时间,每个时段分别记录(9:00—10:30—15:00—7:30)。

3、需计入统计的人流。

马路宽度大小:

如马路通行口距新店30米内,要计算门面双向人流量;

如马路通行口距新店80米内,要计算门面的双向人流量和对面人流量的一半;

如马路通行口距新店80米以外的,只能计算门面的双向人流量,对面的人流量不予计算。


(1)在居民区、商业/居民区的商圈或是在小城市,店址正前方的道路宽度小于12米,且道路中间没有障碍和隔断,可自由穿行,则将道路对面人流的50%计入。也就是:总人流量=店址一侧人流量+店址对面人流×50%。

(2)如果店址正前方的步行街宽度小于20米,且步行街中间没有任何障碍,则可将对面人流全数计入。如步行街宽度大于20米,或者马路中间有障碍存在,则一律不得统计对面人流。经过的机动车(汽车、摩托车、公交车)不予计算,无消费力的儿童(小学以下)不予计算。

经过的机动车(汽车、摩托车、公交车)不予计算,无消费力的儿童(小学以下)不予计算。

4、客观因素影响正常人流。

如果店址(A)附近有客观因素导致封路,可参考以下变通方法统计人流量:在距离店址不超过100米的范围内,选择平时人流量与店址相当的点测试人流量(如图B点);

若B点也有问题,可选择C点如果上述地点均受市政建设影响,导致人流量骤减,则可以考虑找类似的商圈对等店的方式来预估人流量。

如果以上几点均因故不适用,方得考虑以A点的实测人流量为基础,乘以X倍,来预估人流量。系数X是经过市场的反复判断后认定的店址在市政建设前的大约人流量为现在实测人流量的倍数。


如果店址位于正在施工一栋楼房(或一片区域)中,因此而影响了正常人流量,则可以参考以下变通方法来测人流量:

可以考虑避开店址,而在其旁边正常营业的街(路)来测人流(如图之A点)。可以考虑在附近不远处的马路上测人流量(如图之B,C处,但应优先选择距离新址最近的马路(尽量不超过100米)。

如果A,B,C处均因故无法测试,可以在店址的对街处(如图之D处)来测人流量。同时,也可寻找类似商圈的对等店以做平衡比较的取舍。


5、转角处店址。

店址位于转角处的人流量测算方法:如图,店铺转角两边的双向人流(A,B)以100%计入,再扣除店铺转角转弯的人流(C),店铺转角两边的马路对面的双向人流(D,E)以50%计入。人流量合计=A +B-C+Dx50%+Ex50%。


分别在两条街的A、B两点统计人流量,所测人流为靠近店址一侧的双向人流,即A和B。在C处统计在店址转角处拐弯的人流,即沿箭头1和2拐弯的人流。

对于店址位于转角处的情况,在测算人流量时,至少有3个人在3个点(A,B,C)上同时测算。


文章来源:加得商业

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项目名称城市商业面积类型开业时间
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
1.8万平米
购物中心
2022-01
1.3万平米
步行街区
2022-12
12万平米
步行街区
2023-10
3万平米
城市综合体
开业68年
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
生活用品集合店
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5 - 10年
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800-2000平方
5 - 10年
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500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
运动类
260-350平
5 - 10年
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