自从房企的“三道红线”融资监管新规以及银行的贷款集中度“两道红线”新规施行以来，大部分中小房企的融资都被银行、信托等机构拒之门外。在楼市继续从严调控的大背景下，中小房企面临的融资难、拿地难、周转慢像是压在身上的三座大山，让中小房企随时面临着被市场淘汰的风险。

一、中小房企将退出市场？

2021年6月30日，住房和城乡建设部房地产市场监管司发布《关于做好房地产开发企业资质审批制度改革有关工作的函》（建司局函房〔2021〕65号），要求：“（1）自2021年7月1日起，各地住房和城乡建设部门停止受理房地产开发企业三级、四级资质的核定申请和暂定资质备案申请。2021年7月1日前已受理的，仍按原条件进行审批或备案。（2）住建部正在修订房地产开发企业资质管理规定。自2021年7月1日至新的房地产开发企业资质管理规定实施之日止，房地产开发企业三级、四级、暂定资质证书有效期届满的，有效期统一延长至新的房地产开发企业资质管理规定实施之日，资质证书无需换发”。

自上述函件发布后，不少同行认为监管层是否有意让中小房企退出市场，其中有不少人担心门槛很低的暂定资质备案申请被暂停后，一些企业即便拿到地也无法进行商品房的开发建设，无异于直接断了这些拿地企业的饭碗。虽然不知道住建部到底何时才能发布新的房地产开发企业资质管理规定，但从全国重点城市集中供地的政策补丁来看，因很多城市都提高了竞拍的报名门槛（比如需有二级以上开发资质、禁止房企马甲参与竞拍），因此开发资质较弱的公司、无开发资质的公司以及首批集中供地出现的大量壳公司类的“马甲公司”将逐渐被招拍挂市场拒之门外，而招拍挂市场对中小房企的限制进入，至少在政策层面可以通过实力型开发商拿地权重的增加更好地保障住房产品的供应（主要是中小开发商的项目烂尾风险更大）。当然，除了招拍挂的拿地方式外，对于一些通过地方性的资源优势获取地产项目的中小开发商来说，如开发资质的申请门槛提高，则只能选择找资质好的大开发商合作，不然最终还是得面临退出市场的结局。

二、中小开发商的困境

近两个月以来，很多前融同行都开始谨慎介入中小房企的融资项目，以下先说说中小房企面临的生存和发展难题：

（一）融资难

受房企融资监管“三道红线”、银行的房地产贷款集中度“两道红线”以及今年集中供地新政的影响，银行、信托的授信额度全部向国央企以及优质的百强房企偏移，中小房企目前很难在银行、信托类机构拿到贷款。从市场的情况来看，目前主要是小贷公司或金控类平台向中小房企提供抵押担保类融资，但融资成本基本都到了年化15%左右，即便如此，很多中小房企仍旧面临借不到钱的问题（尽管他们可以接受年化20%以上的成本）。目前前融机构对中小房企的放款最担心的是还款来源的问题，比如我们给中小房企提供的“保理+抵押”形式的放款，因项目公司取得银行或信托开发贷的可能性非常低，因此我们得对项目的销售回款做更加谨慎和细致的评估，假设预估的销售进度和回款进度不够乐观，则需要详细评估开发商所属集团以及其他有现金流入的项目公司（指担保方）的还款能力，尤其是现金流对本息覆盖倍数的评估。

（二）周转慢

自从上海、深圳等城市强有力的二手房交易调控措施引起二手房交易量的巨大回落后，一二手房价格倒挂的预期已明显下降，由此亦导致热点城市的打新也不再有之前的热度。因二手房价格的回落越来越明显，全国大部分城市的新房出现了销售放缓的问题，加上银行贷款集中度管理导致银行按揭放款周期变长，目前有很多房企开启了降价促销的模式，尤其是对全款的客户。对于中小房企来说，在销售市场下行的情况下，因品牌、实力等方面的天然弱势，销售周期明显比大型房企的长，加上很多银行对中小房企的按揭贷款支持都不太友好，中小房企的销售压力、回款压力肯定也大上很多，而这种情况最终引起中小房企周转过慢后，企业的生存和发展肯定将面临更多的危机。

就前融业务而言，我们目前对区域市场的销售去化情况的评估也变得更加谨慎，比如在区域的选择方面，我们目前比较偏好的主要是两类城市，一类是调控较为宽松的弱二线或强三线城市，比如上半年涨势火热的泉州、嘉兴等城市；第二类是还未完成跟涨或补涨就被强调控按住房价的环一线城市，比如珠三角的几个二三线城市，这些城市的后市均相对乐观。

（三）拿地难

在前融业务的操作过程中，我们经常发现中小房企存在边缘化拿地的现象，比如招拍挂方面，中小房企一般不会拿有限的资金去核心区跟其他开发商抢地，而且即便高价抢到地也很难有理想的利润率，因此大部分时候也都是在次热点或弱区域拿地，而这些位置较差的地块在融资层面却经常无法达到我们前融机构的准入标准，因此中小房企在拿地方面其实面临两难的境地，一旦拿错地则容易进入恶性循环。

从主体准入方面来说，我们目前比较偏好的一般都是地方龙头房企或者区域型的小龙头，但在对这类中小房企的主体评估方面，我们对他们的拿地策略却也变得格外关注。具体来说，一是看这类房企的土储布局，比如是深耕区域，还是存在风险性的对外扩张；二是看这类房企的战略是否明确，比如一些中小房企盲目多元化，或者是一些从实业转型过来的中小房企，因为战略和定位的不清晰导致无法突破发展的瓶颈。总之，中小房企里面还是有非常多的优质交易对手，但需要在业务层面谨慎甄别。

三、中小房企的发展方向

回到住建部发布的《关于做好房地产开发企业资质审批制度改革有关工作的函》这份文件上，我们预估中小房企逐步退出市场将只是时间的问题，因为房企融资监管的“三道红线”、银行贷款集中度的“两道红线”以及集中供地新规无不是在强化行业集中度的提升，今年房企在拿地、融资层面出现的马太效应就是最好的例子。

（一）合作开发的路径能否给中小房企创造生机

在朴素的观念里，中小房企最大的竞争优势是对地方性资源的把控，不管是政商关系还是项目资源，很多大型房企进入新城市时很多时候都是依靠地方性的中小房企为其输送项目并实现扩张，甚至有些中小房企就是很乐于充当大型房企的拿地工具。

从市场的逻辑来看，中小房企虽然全国化布局的力度不大，且大多数都集中在固有的几个城市之中，但最大的优势是对当地市场的认知很高，并且因为长期深耕的关系，当地居民对其品牌认可度较高，大型房企与当地中小房企的合作可以持续发挥中小房企的品牌优势，并更为有效地捕捉和迎合本地居民的需求，最终通过双方优势的发挥起到互补的效果。对于中小房企来说，不仅能通过大型房企的融资优势解决开发建设的融资难题，还能在楼市调控影响销售的背景下减轻各种资金压力。而对于大型房企来说，与中小房企的合作不仅可以继续扩充土储，而且也可以间接实现对外扩张和布局。

需要注意的是，虽然合作开发是当前中小房企生存或者做大做强的重要选择，但因为没有成熟的合作机制，中小房企很容易在与大型房企的合作过程中迷失自我。因中小房企在行业地位、品牌影响、内部资源、运营能力等方面与大型房企存在明显的差异，因此往往在合作中处于劣势地位，甚至沦为大型房企的拿地工具，而一旦大型房企借助当地的中小房企实现了对当地市场的掌控，那中小房企很大概率上仍将面对被吃掉的结局。

（二）中小房企参与合作开发的融资策略

根据前面的分析，当中小房企找大型房企合作开发成为解决生存和发展问题的不二之选后，中小房企更多要解决的其实是如何确保自己的核心竞争力不丢失，以及如何在合作机制和管理模式上进行优化的问题。当然，就我们的前融业务而言，中小开发商在与大型开发商合作开发项目的情况下，我们的前融资金介入会简单很多，比如有强主体（国央企或前50强房企）参与合作开发的情况下，只要在风控层面能对中小开发商持股部分进行有效控制，那我们的前融资金进入一般都会有较好的保障。

文章来源：西政资本