存量商业市场持续饱和，全国购物中心数量常年保持高位，线下实体零售长期承受线上消费的持续分流，传统服饰、美妆、日用百货等零售业态招商难度陡增，空置风险不断走高。在此背景下，餐饮凭借高频刚需、目的性消费强、客流拉动效果直观等特质，成为各大商场招商调改的优先选择。不少商业项目不断压缩零售、文娱、生活服务业态面积，持续扩容餐饮板块，负一层、高层楼层尽数划分给各类小吃、正餐、茶饮，最终整体业态结构彻底偏向餐饮，商场空间属性无限趋近于美食集合地。一味依靠餐饮撑场面的运营模式，看似短期盘活了人气，实则埋下业态失衡、竞争力弱化、长期营收增长乏力等多重隐患。认清商场“美食城化”的来龙去脉，梳理背后利弊，才能找到存量商业可持续经营的正确方向。

一、客流彻底靠吃撑！餐饮成商场唯一流量救命稻草

在电商与新零售的持续分流下，实体零售的目的性消费属性持续弱化，消费者专程进入商场购物的场景大幅减少，传统服饰、百货、配饰等主力零售业态，已经无法为商场带来稳定自然客流。大量老牌商场、区域滞销项目零售楼层常年冷清，铺位空置、品牌撤店、客流断层成为常态，项目经营陷入停滞僵局。

相较于疲软的零售业态，餐饮具备高频到访、刚需消费、自带传播的核心优势，是目前线下商业中极少数能够主动吸引消费者专程到访的业态。对于客流枯竭、经营承压的存量商场而言，布局餐饮不再是锦上添花的配套升级，而是活下去的核心底气，是盘活全场人气、激活场内闲置空间的关键抓手。

杭州龙湖天街依托分层化餐饮业态布局，彻底扭转传统零售楼层冷清困境，通过负一层市井小吃、中层特色轻餐、高层主题正餐的全品类布局，覆盖日常简餐、朋友小聚、家庭宴请全场景，依靠餐饮业态持续为商场输送稳定客流，带动全场业态联动消费。

餐饮带来的不仅是即时人气，更是盘活商场整体经营生态的流量入口。绝大多数消费者的商场出行，都以就餐为核心目的，在就餐前后会自然产生闲逛、购物、体验娱乐的衍生行为，有效带动零售、文创、生活服务等弱势业态的转化。没有餐饮流量托底，多数存量商场将彻底失去客流基础，场内其他业态也会陷入无人消费的恶性循环。

广州正佳广场多次业态调改中，始终保留并优化餐饮板块布局，在零售市场持续低迷的阶段，依靠多元化餐饮矩阵稳住基础客流，有效对冲了传统百货业态下滑带来的客流缺口，成为商圈内人气韧性最强的商业项目之一。

依靠餐饮换取基础客流，成为无数存量商场最直接的自救手段，也直接推动商场一步步向美食城靠拢。

二、商场变身美食城的驱动因素

1、零售业态盈利能力下滑，餐饮承租稳定性更适配存量市场。

传统实体零售早已告别高毛利、高增长时代，行业内卷、价格透明、库存压力、线上分流，让线下零售品牌盈利空间持续压缩。众多中小零售品牌抗风险能力弱，续租意愿低迷、撤店频率升高，导致商场铺位空置率居高不下，资产收益持续缩水。

零售业态的不稳定经营状态，让商场传统租金盈利模式难以为继。为保障资产稳定收益、降低空置风险，商业运营方必须寻找替代业态填补经营缺口，而餐饮业态现金流稳定、抗波动能力更强、续约率更高，完美适配存量商场稳健经营的核心需求。

2、消费逻辑全面迭代，线下商业核心需求转向体验社交。

当下大众线下消费，早已脱离单一购物需求，社交、休闲、体验、情绪价值成为消费核心诉求。纯购物型商业场景过于单一，无法满足现代人日常休闲、好友相聚、家庭出游的多元需求，自然难以吸引消费者持续到访。

餐饮是线下最低门槛、最高适配度的社交载体，一餐饭、一杯茶饮，就能完成日常社交场景落地。贴合大众全新消费习惯，主动放大餐饮业态占比，是商场适配消费升级、贴合用户需求、留住年轻客群的最直接方式。

3、餐饮业态落地灵活，适配商场各类闲置零散空间。

经过多年迭代，连锁餐饮、网红小吃、茶饮轻餐已经形成标准化运营体系，小型档口、轻量化门店、模块化装修模式成熟，无需大面积铺位和复杂装修，能够灵活适配商场夹层、负一层、边角铺位、零散闲置空间。

相比于对铺位面积、展示面、层高要求极高的零售门店，餐饮业态空间利用率更高，能够快速填满商场闲置铺位，实现满铺经营。同时单店投入成本低、迭代速度快，便于商场持续更新品牌、保持场景新鲜感。

4、存量商业竞争白热化，同质化倒逼运营方选择短期捷径。

国内商业地产增量时代落幕，存量项目扎堆布局，同商圈、同区域商场之间竞争日趋激烈，定位、业态、品牌高度重合，差异化打造需要投入大量调研、改造、孵化成本，见效周期漫长。

多数中小商业操盘者不愿承担长期试错成本，转而选择复制成熟的美食街区模式，依靠餐饮快速补齐人气短板，用最短时间完成调改落地、实现满铺开业。这种短平快的调整方式可以快速解决当下客流、空置两大难题，却忽略了商业长期发展的内核建设，最终让大量商场走上同质化美食城的老路。

三、过度餐饮化！商场沦为美食城暗藏致命隐患

1、业态结构彻底失衡，商场彻底丧失核心商业属性。

购物中心的本质是一站式综合消费载体，零售、餐饮、体验、服务本应形成互补共生的完整生态，行业公认合理餐饮占比区间普遍在25%至30%之间，一旦占比突破40%，业态平衡便会被彻底打破。当商场绝大部分空间被餐饮占据，零售、亲子、文娱、生活服务业态不断萎缩，商场就彻底失去购物消费的基础功能，沦为单纯的就餐聚集地。

消费者吃完即走成为常态，场内停留时长大幅缩短，闲逛、购物、体验等衍生消费大幅减少，商场只能赚取餐饮租金，彻底失去多元收益空间。长期来看，项目定位从综合商业体降级为区域性美食集中地，市场竞争力大幅下滑，难以吸引跨区域客群，只能依靠周边固定居民支撑基础客流，发展天花板被牢牢锁死。

2、餐饮赛道内卷加剧，商户闭店潮反向拖累商场经营。

商场餐饮扎堆布局直接引发同楼层、同商圈餐饮品牌恶性竞争，同类火锅、快餐、茶饮高度重合，品类同质化严重，商户只能依靠低价促销争夺客源，利润空间被持续压缩。2025年全国商场餐饮闭店数量超15000家，商场餐饮品牌平均存续周期仅15个月，远低于行业正常水平，频繁的商户更迭，会持续消耗消费者信任，不断增加商场招商、装修、空置的成本。

北京原有多家老牌商场将地下超市大面积改造为美食街区，短期内人气暴涨，但短短一年之内超三成餐饮档口先后闭店重装，反复的商户洗牌让楼层环境、口碑持续受损，原本短暂回暖的客流再度快速流失。餐饮高淘汰率带来的持续招商压力，最终依旧需要商场自行承担，短期人气红利转瞬即逝，长期经营风险持续累积。

3、客流结构单一，无法形成稳定客群粘性与消费闭环。

高度餐饮化的商场，吸引而来的客群需求高度单一，大多仅具备就餐需求，没有其他消费诉求，无法沉淀全年龄段、全需求的多元客群。上班族午间只为解决简餐需求，年轻人只为打卡网红餐厅，家庭客群仅在聚餐时段到访，客群到访碎片化、随机性极强，很难建立对商场本身的认同感与忠诚度。

缺少零售、亲子、休闲业态做支撑，商场无法构建消费闭环，就餐之外没有任何留住消费者的抓手。一旦周边出现新的美食聚集地，或是场内网红餐饮热度褪去，客流便会直接流向竞品，前期依靠餐饮积累的人气会快速消散，项目再次陷入冷清。

4、盈利结构极度单一，抗市场风险能力持续弱化。

健康的商业项目，盈利来源包含零售租金、体验业态收益、品牌流水分成、场地活动营收等多元渠道。而过度餐饮化的商场，营收几乎全部依赖餐饮商户租金，盈利结构极度单一。

餐饮行业本身敏感度极高，极易受消费风向、成本波动、市场环境影响。当餐饮行业整体遇冷，商场没有任何业态可以对冲风险，会直接陷入营收下滑、铺位空置的经营危机，抗周期、抗风险能力彻底丧失。

5、场景体验持续降级，拉低商场整体品质调性。

餐饮业态集中扎堆，会带来油烟异味、人流拥堵、噪音嘈杂、卫生压力等一系列问题。就餐高峰期人流密集、排队混乱、通道拥堵，公共区域环境杂乱，严重破坏商场原本整洁舒适的消费场景。

长期高负荷的餐饮运营，会加速商场硬件设施老化，维护成本持续攀升。原本适配多元高端消费的商业空间，逐渐沦为低端烟火聚集场所，项目整体调性持续降级，彻底失去吸引中高端客群的能力。

6、彻底丢失差异化标签，陷入千店一面内卷死循环。

当一座又一座商场都以美食城为改造方向，负一层小吃、高层正餐、全楼层茶饮成为标配，所有商业项目的形态、业态、品牌高度趋同，再也没有专属定位与特色记忆点。消费者在任何商圈都能吃到同质化的连锁餐饮，专程到访某一家商场的理由彻底消失，商场之间只能比拼餐饮价格、网红品牌数量，陷入无休止的低价内卷。

原本可以依靠零售特色、体验场景、在地文化打造独家优势的项目，盲目跟风餐饮化之后，直接放弃差异化赛道，最终和周边竞品陷入同质化竞争，在存量市场中彻底失去突围机会。

四、摆脱美食城困局，商场未来出路到底在哪？

1、划定业态黄金配比，回归综合商业的多元定位。

运营方需要摒弃 “餐饮万能” 的片面认知，结合项目区位、客群画像划定科学业态比例，参考行业4:3:3的经典结构，以40%零售及生活服务、30%餐饮、30%体验文娱为基础框架，根据社区型、区域型、城市型项目灵活微调，杜绝餐饮业态无序扩张。

社区型商业侧重民生零售、生鲜超市、便民服务，餐饮仅作为配套补充；城市核心商圈商业平衡精品零售、特色餐饮、潮流体验三者占比；文旅属性商业增加文化体验业态，餐饮主打地域特色配套。明确项目核心定位，以多元业态互相引流、互补赋能，构建健康稳定的商业生态，不再依靠单一餐饮业态勉强续命。

2、精细化运营餐饮业态，从堆数量转向做品质特色。

商场餐饮布局无需盲目求多求满，而是转向精细化、特色化、分层化运营。按照消费场景、客群需求、客单价高低，划分刚需简餐、特色正餐、主题聚餐、网红轻餐梯度矩阵，实现错峰引流、场景互补。

严格管控场内同类品类数量，杜绝同质化扎堆，重点引入本土特色餐饮、小众特色菜系、品质连锁品牌，淘汰生命周期短、性价比低、无特色的网红快闪餐饮。让餐饮回归配套引流属性，而非全场核心支柱。

3、重振体验零售业态，挖掘线下不可替代的核心价值。

线下零售的核心优势在于实景体验、实物触摸、即时选购，这是线上电商无法复刻的长处。商场需要重新挖掘零售业态的体验属性，大力引入集合店、定制店、家居生活馆、设计师品牌店、线下试用体验店等体验式零售，弱化纯卖货的传统零售模式。

通过场景化陈列、沉浸式空间、线下专属款商品打造线下独有吸引力，让零售业态重新具备吸引消费者专程到访的能力。当零售业态恢复造血与引流能力，商场便无需一味依靠餐饮撑人气，逐步摆脱对美食业态的过度依赖，找回综合商业的基本盘。

4、丰富多元体验业态，构建完整场内消费闭环。

补足体验业态短板，是平衡商业结构、拉长客群停留时长、提升消费粘性的关键。商场可重点布局亲子成长、运动健身、手作艺术、潮玩娱乐、宠物社交、主题展览等多元体验业态。

多元化体验业态具备停留久、粘性高、客群广的优势，能够串联起餐饮、零售消费，形成 “体验 + 购物 + 就餐” 的完整消费链条，全方位盘活场内经济，摆脱对单一餐饮流量的过度依赖。

5、挖掘在地特色资源，打造不可复制的专属商业记忆。

深度挖掘城市文化、地域民俗、本土烟火气，把本土老字号、特色手作、地域风物、老城记忆融入空间打造与业态布局之中，打造独属于项目的差异化标识。扶持优质本土商户入驻，设置本土品牌专属街区，将文化内容转化为商业竞争力，形成外地商场无法复刻的优势。

依托在地特色打造主题场景与常态化文化活动，让商场成为承载城市生活、人文情怀的公共空间，依靠情感联结锁定客群。当项目拥有专属文化内核与记忆点，便不用跟风复刻美食城模板，依靠自身特色实现长效流量自给。

6、建立长效运营思维，摒弃短期流量投机行为。

商场运营是一场长期主义的持久战，依靠餐饮快速填满铺位、制造短期热度，只是治标不治本的投机行为。运营团队需要建立长期经营规划，以客群需求为核心持续微调业态，定期优化品牌组合、升级公共空间、策划主题活动，以精细化运营提升资产价值。

平衡短期租金收益与长期资产口碑，主动淘汰低效、同质化商户，预留空间培育优质新锐品牌与本土品牌，以动态、可持续的生态思维经营项目。放下对短期客流数据的执念，深耕商业内核与综合价值，才能彻底摆脱美食城化的发展陷阱，在存量竞争中站稳脚跟。

结语：商场扎堆转向餐饮、逐步沦为美食城，是存量商业承压之下的无奈选择，也是行业短期趋利思维催生的必然结果。餐饮可以充当商业的流量纽带与配套补充，却绝不能成为支撑项目生存的唯一支柱。所有过度倾斜餐饮业态的商业调整，都是用长期发展潜力换取短期的人气与租金，看似暂时化解了空置、客流难题，实则不断透支项目定位、生态与市场口碑。商业空间的核心价值，是为消费者提供一站式、多层次的综合生活解决方案，绝非单一的就餐场所。飙马商业地产认为，实体商业的终极价值，从来不是单一的餐饮聚集地，而是承载城市生活、多元消费、社交体验的综合性公共空间。唯有跳出“靠餐饮续命”的固化思维，回归综合商业的本质，才能打破美食城困局，实现客流、口碑、资产价值的同步稳步增长。

【免责声明】本文由飙马商业地产整理编辑，部分内容及图片来源于网络，版权归原作者所有，转载请注明出处，若有侵权请联系我们删除。