商业综合体开业前后的营运管理工作奠定了其成功的基础。通过精心规划、科学管理以及持续创新才能够使得商业综合体在激烈竞争中脱颖而出，并取得长期稳定发展。如何才能实现良好的运营管理？如何衡量商业地产的营运管理水平？一个最简单有效的指标就是客流量。本文，飙马商业地产将对商业综合体开业前后的关键要点、营运管理工作要点进行整理，助力同行厘清相关知识，并提供借鉴与参考。

商业综合体开业规划

1、商业综合体开业规划三大阶段。

◆ 第一阶段——销售物业竣工：综合体内住宅、 花园等销售物业先竣工交付

◆ 第二阶段——写字楼物业竣工：写字楼、沿街商铺先交付开业

◆ 第三阶段——购物中心开业：购物中心放在最后阶段进行开业

2、购物中心开业时间点。

◆ 节假日前：节假日为消费释放的爆点

◆ 后半年：后半年多为消费旺季

◆ 换季前：换季之后会有新的消费需求

◆ 综合体部分已运行后：可提供基础客流及人气

购物中心开业造势

1、社区活动。

在开业前60天进行宣传进社区活动。结合项目内内商户推广项目信息。社区活动是购物中心开业最重要的获客渠道之一，尤其是带着品牌一同进社区，拓卡及会员增加量巨大。

2、会员粉丝拓展。

在开业前60天开启微信粉丝及线下会员同时拓展。前期运用大量微信挂载的游戏与互动页，招募粉丝幵增加粉丝粘性。保证之后推送开业信息的到达率。

3、校园活动。

围绕周边学校，渗透大中院校及教职工。校园活动的功效不仅在于吸引周边校园师生，更在于通过年轻人的分享增加开业信息到达率。

4、户外媒体。

在开业前30天进行户外媒体露出，密集炒作开业信息。大量的户外广告露出是保证开业客流的基础。

5、社会化媒体。

在开业前15天开启社会化媒体炒作，围绕项目亮点设置炒作话题。

6、行业媒体。

开业前后利用行业媒体及行业协会的宣传增加品牌公信力。

开业前运营启动关键点

1、项目签约前。

营运部门要组织进行市调，主要包括当地的消费水平（购买力）、品牌层级及同行业的经营状况；拟定调研问卷及抽样数量，确定调研区块及抽样样本。

2、项目定位阶段。

营运根据调研结果，协助编写项目定位报告，对项目的定位（市场地位/客群定位/档次/功能/形象及项目亮点） 、品牌落位、业态组合及相关的规划设计给出意见。

3、筹备节点把控。

编制《筹备期营运管理工作倒计时管控表》将筹备期营运涉及的工作内容逐项列明；根据管控表内容提炼《筹备期广场营运重点工作指引》把控关键节点，将管控表涉及的部门协作亊项提前通报并要求各部门按期完成。

4、商户进度把控。

利用《商铺管控表》汇总记录商户自合同签订，施工进度，装修效果，橱窗的设计，人员招聘、货品、道具到位、证照办理等工作；通过《开业前检查商户项目表》对商户现场检查，确保开业日具备营业条件。

开业后的运营管理

1、业绩管控。

◆ 确定年度租金、销售、客流目标，分解至月度，实施绩效考核；

◆ 关注日均销售、宠流，明晰商场定位；每月编制《经营分析报告》，通过商户的销售收入、租、费坪效，租售比考量商户的经营状况，分析商户经营问题，及时采取跟进措施（经营扶持、备选品牌调整、提升租、费），确保旺场经营。

2、商户沟通。

◆ 按业态每月召开店长会，通报经营业绩，开展技能培训，听取经营需求；

◆ 每月编制各商家的经营业绩并送达品牌公司，对于商户的经营状况、现场状况、经营建议予以通报，便于联动经营；

◆ 建立重点商户访谈机制：由总部牵头选取一些战略合作或业绩较好的商户，实行定期回访保证信息通畅。

3、现场品质。

◆ 建立现场巡检制度：要求总经理、副总每周带队巡规现场，与人落实问题整改；

◆ 每季度由总部业务部门进行季度巡检，计入绩效考核，并将巡检发生的共性问题通报各项目，提升后期经营品质；

◆ 年度选取优秀广场，分享管理经验，提升品质管控要求。

4、服务提升。

◆ VIP功能延伸：突破传统的积分、折扣等手段，通过与第三方合作提供异业联盟服务；

◆ 神秘访客回访制度：对商户进行全维度的评分，利用神秘顾客对商户的服务水平，经营水平，投诉处理能力，商品质量， 餐饮的口味，停车是否方便等进行检查。

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