在全球经济格局深刻调整的当下，培育国际消费中心城市已成为我国推动经济高质量发展、构建新发展格局的重要战略举措。2025年3月26日，国务院办公厅转发商务部《关于支持国际消费中心城市培育建设的若干措施》的通知，旨在支持上海市、北京市、广州市、天津市、重庆市加快国际消费中心城市培育建设，打造具有全球吸引力的消费环境，全方位扩大国内需求，扩大高水平对外开放 。这一政策的出台，为相关城市的商业发展指明了方向，也为商业地产带来了新的发展契机。

主要政策举措

1、积极推进首发经济。

政策鼓励相关城市办好精品首发季活动，打造各具特色的首发活动品牌，提升国际消费中心城市的消费引领力。支持国内外优质品牌开展新品首发首秀首展活动，为进口首发新品提供通关便利，打造全球新品首发地标，吸引全球优质品牌开设首店，设立研发设计中心和地区总部，完善首发经济生态链。

2、优化入境政策和消费环境。

有序扩大单方面免签国家范围，提升外籍人员过境免办签证政策效能，推动相关城市实施过境免签政策区域联动。优化外籍人员入境通关手续，提供一揽子服务，支持增设境外直飞航线，完善多层次、多元化支付服务体系，推动商户开通境外银行卡受理功能，支持境外电子钱包在境内使用，打造国际消费集聚区和入境消费友好型商圈。

3、更好发挥免税店和离境退税政策作用。

落实市内免税店政策，推动已批准设立的市内免税店尽快完成建设并营业，鼓励国产名特优新产品、国货“潮品”进市内免税店和口岸出境免税店销售。优化离境退税商店布局，打造离境退税特色街区，办好“购在中国”系列活动，支持举办高水平国际体育赛事、演出演艺活动。

4、推动商贸流通高质量发展。

支持开展现代商贸流通体系建设试点，打造辐射带动力强、供应韧性好的现代商贸流通节点城市。开展零售业创新提升试点，推动零售商业设施改造升级、数字化赋能、多元化创新。实施批发业高质量发展工程，加快推动批发企业经营模式创新，推进批发市场智慧化建设。加快培育建设多元业态融合、优质资源集聚的标志性商圈，打造特色街区，开展汽车流通消费改革试点，扩大汽车后市场消费。

5、促进服务消费提质扩容。

挖掘地方特色美食资源，培育名菜、名小吃、名厨、名店。提升住宿服务品质，支持住宿与旅游、康养等多业态融合发展。大力发展体育赛事经济，推动体育比赛进景区、进街区、进商圈，培育“跟着赛事去旅行”品牌项目。支持利用购物中心、商场等场所打造特色演艺新空间。加快站城融合发展，推动城市公共交通场站地上地下空间综合开发，拓展旅游服务功能。支持国际邮轮母港配套设施建设，推动“邮轮+”业态创新，探索开通低空物流航线、开发低空旅游项目，拓展低空消费场景。

6、提升消费供给品质。

办好中国国际消费中心城市精品消费月，增加优质商品和服务供给。推动人工智能、虚拟现实、大数据等技术在消费领域深化应用，打造“人工智能+消费”场景。持续开展消费品以旧换新，加快推广智能家居、智能家电、智能网联新能源汽车等产品。深入实施消费品“三品”（增品种、提品质、创品牌）战略，高质量开展“三品”全国行，分级打造中国消费名品方阵。

国际消费中心城市培育：

商业地产发展的新引擎

国际消费中心城市是消费资源的集聚地，更是一国乃至全球消费市场的制高点，具有强大的消费引领和辐射带动作用。培育国际消费中心城市，旨在通过提升城市的消费能级，吸引全球优质消费资源，推动消费创新和升级，进而促进经济增长和对外开放。商业地产作为承载消费活动的重要空间载体，与国际消费中心城市的培育建设紧密相连。国际消费中心城市的发展需求，将为商业地产带来广阔的发展空间和全新的发展机遇。

商业地产在国际消费中心城市中的角色

1、空间载体。

商业地产是承载商业活动的重要空间载体，为各类商业业态提供了物理空间。从大型购物中心、商业街到写字楼、酒店等，不同类型的商业地产满足了商业活动的多样化需求。在国际消费中心城市中，商业地产通过合理的规划和布局，形成了各具特色的商业集聚区，如北京的王府井×西单×前门、上海的南京路步行街等，成为城市商业活力的重要体现。

2、消费场景营造。

商业地产通过建筑设计、景观打造、业态组合等手段，营造出独特的消费场景，提升消费者的购物体验。例如，重庆的光环购物公园打造了国内罕见的“沐光森林”植物园，将自然与商业融合，为消费者提供了全新的消费体验；广州的太古聚龙湾等商业载体，注重文化与商业的融合，打造具有岭南特色的消费场景。

3、品牌集聚平台。

商业地产是品牌集聚的重要平台，能够吸引国内外知名品牌入驻。在国际消费中心城市，商业地产凭借其优越的地理位置、完善的配套设施和强大的市场影响力，吸引了众多国际一线品牌和本土优质品牌，形成了品牌集聚效应。例如，北京的三里屯商圈汇聚了众多时尚品牌和潮流店铺，成为时尚消费的前沿阵地。

4、经济增长引擎。

商业地产的发展不仅能够带动商业活动的繁荣，还能促进就业、增加税收，对城市经济增长起到重要的推动作用。在国际消费中心城市，商业地产与其他产业相互融合、协同发展，形成了强大的产业集群，进一步提升了城市的经济实力和竞争力。

对商业地产的机遇分析

1、市场需求增长。

消费升级需求：随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，消费者对高品质、个性化的商品和服务需求不断增加。国际消费中心城市的培育，将进一步推动消费升级，为商业地产带来更多的市场机会。商业地产项目需要不断优化业态布局，引入更多高端品牌和新兴业态，满足消费者日益多样化的消费需求。例如，北京的SKP商场以高端时尚品牌为核心，打造了集购物、餐饮、娱乐、艺术等为一体的消费体验空间，吸引了大量中高端消费者。

旅游消费需求：国际消费中心城市通常具有丰富的旅游资源和较高的国际知名度，能够吸引大量国内外游客。旅游消费与商业地产的结合，为商业地产带来了新的增长点。商业地产项目可以开发旅游纪念品商店、特色餐饮、主题酒店等业态，满足游客的消费需求。同时，通过举办各类文化旅游活动，吸引游客参与，提升商业地产的人气和消费活力。例如，上海的豫园商城将传统文化与商业旅游相结合，打造了具有江南水乡特色的商业街区，成为游客必到的打卡地。

新兴消费需求：随着科技的不断进步，新兴消费需求不断涌现，如数字消费、绿色消费、体验消费等。国际消费中心城市的培育，将为新兴消费业态的发展提供良好的环境。商业地产项目可以积极引入新兴消费业态，如智能零售、虚拟现实体验、绿色环保产品展示等，打造具有科技感和创新性的消费场景，满足消费者对新兴消费的需求。例如，深圳的壹方城引入了多家智能零售品牌，打造了智慧购物体验区，受到消费者的青睐。

2、政策支持带来的发展机遇。

土地政策支持：为支持国际消费中心城市的培育建设，政府在土地供应方面可能会给予商业地产项目一定的政策支持，如优先供应土地、降低土地出让金等。这将降低商业地产项目的开发成本，提高项目的盈利能力，吸引更多的开发商参与商业地产开发。例如，在一些城市的新区建设中，政府会为商业地产项目预留充足的土地，并给予优惠的土地政策，促进商业地产的发展。

财政金融支持：政府可能会通过财政补贴、税收优惠、金融信贷等方式，支持商业地产项目的建设和运营。例如，对商业地产项目的装修改造给予财政补贴，对符合条件的商业地产企业给予税收优惠，鼓励金融机构为商业地产项目提供融资支持等。这些政策将为商业地产企业提供更多的资金支持，缓解企业的资金压力，促进项目的顺利实施。

规划引导支持：政府在城市规划中，会对商业地产的布局和发展进行科学规划和引导，明确商业地产的发展定位和功能分区。这将有助于商业地产项目实现差异化发展，避免同质化竞争，提高商业地产的整体效益。例如，北京市规划和自然资源委员会会同北京市商务局共同组织编制的《北京市商业消费空间布局专项规划》，提出构建“四级两类多维”的商业消费空间体系，为北京商业地产的发展提供了明确的规划指导。

3、业态创新与多元化发展机遇。

融合业态发展：国际消费中心城市的培育，将促进商业地产业态的融合发展。商业地产项目不再局限于传统的购物功能，而是向多元化、复合化方向发展，融合了餐饮、娱乐、文化、旅游、教育等多种业态。例如，购物中心可以引入电影院、健身房、儿童游乐设施、艺术展览等业态，打造一站式消费体验中心；商业街可以结合文化旅游资源，发展特色民宿、手工艺品店、文化演艺场所等业态，形成具有文化特色的商业街区。

体验式业态发展：随着消费者对购物体验的要求不断提高，体验式业态在商业地产中的比重逐渐增加。体验式业态注重消费者的参与和互动，通过营造独特的消费场景，为消费者提供个性化的消费体验。例如，沉浸式剧场、密室逃脱、手工制作工坊等体验式业态受到消费者的喜爱，商业地产项目可以引入这些业态，提升项目的吸引力和竞争力。

新零售业态发展：互联网技术的发展推动了新零售业态的兴起，为商业地产带来了新的发展机遇。新零售业态将线上线下相结合，通过大数据、人工智能等技术手段，实现精准营销和个性化服务。商业地产项目可以与新零售企业合作，打造智慧商业综合体，提升商业运营效率和服务质量。例如，盒马鲜生等新零售品牌在商业地产项目中开设门店，通过线上线下一体化的运营模式，为消费者提供便捷的购物体验。

结语：国际消费中心城市培育为商业地产带来了丰富的发展机遇，从市场需求的升级与拓展，到政策支持的全方位助力，再到业态创新的蓬勃发展，商业地产行业正站在新的历史起点上。商业地产企业应敏锐把握这些机遇，积极创新发展，提升项目品质与运营管理水平，以适应市场变化，实现可持续发展，在国际消费中心城市建设中发挥重要作用，共同推动我国商业地产行业迈向新的高峰。

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