存量商业地产改造的风潮逐渐升温，根据最新数据显示，中国核心城市有1亿㎡左右的存量物业需要改造。随着一线及众多强二线城市存量时代的到来，“城市更新”正成为中国商业不动产新的发展主线。目前，许多标杆性商场陆续完成了大规模改造，调整后大多取得了不错的效果。大规模调改，可以说是老商场不甘于被淘汰，做出的积极反应。这其中，IP引入，是许多存量商业地产成功改造的重要因素。那么IP可以为商业地产带来哪些优势呢？

IP主题展带来多重利益

当代年轻人，有几个工位上没有盲盒玩具的身影？而国内最负盛名的盲盒品牌，一定是泡泡玛特。

2016年，泡泡玛特推出自有IP，采用盲盒新玩法，一战成名，销售额呈爆发式增长。2017年到2019年，三年利润暴增400倍，成为中国最大且增长最快的潮玩品牌。2020年，泡泡玛特在港交所上市，成为国内“潮玩第一股”，上市当日，股票大涨，市值超千亿港元。如今泡泡玛特年入16亿，被称为“潮玩界的茅台”。

而这其中，IP是泡泡玛特业绩增长的主要原因，有IP才能够有价值，这也使得泡泡玛特超越了其他盲盒公司，成为了一个独特的存在。试想一下，当你路过一家商场时，发现门口有你同款MOLLY的立像，走近几步，发现还有泡泡玛特其他IP主题的游戏活动、茶歇、甚至周边纪念品，有几个人能够“禁住诱惑”不上前合影参与？借助IP的力量，吸引进入商场的客流量自然会增加。

除了对总客流的贡献，当然还带来了衍生品销售额及整个商业体的销售提升，商业物业的增值保值、口碑效应、新闻效应、事件传播等等，这些对于购物中心品牌价值提升更是正面和积极的。

解决资产荒，为品牌提供新力量

IP热潮的背后实际上是反映了优质资产的荒芜，IP诞生于创作者的大脑并流转于其中，与实际的资产不同，可被“凭空”创造，也就是说“资产有限，而IP无限”。

相比于传统消费者，年轻消费者有独立的审美和判断，不喜欢被灌输价值观。为什么大唐不夜城会爆火？因为它没有像其他古风IP一样，一开始就将传播和制作的重点放在“保护传统”、“重读历史”之上，而是踩准网络热点，借“把手给我”的不倒翁小姐姐成功出圈。“不夜城不倒翁小姐姐”这个IP出现，曾一度让手腕那么粗的防护栏，硬生生被挤断过三次。媒体甚至评价她为“一人带火一座城”。

在目前消费升级的时代下，原创IP资源成为各大商场抢占消费者的一种手段。商业地产的原创IP通过一系列营销推广和创造多元化的体验，帮助消费者形成系统、深刻的记忆，满足消费者在物质之外更多的情感需求。因此在IP选择上要注意的是，建立IP是一个情感代入的过程，最终目的要影响用户忠诚度，品牌可以从主题概念、产品内容和经营模式、商业空间、营销推广等方面进行创新。

实现品牌差异化主体化的零售业态

IP联动真正能够成功不在于营销而在于制作。以儿童亲子业态为例，品牌运用形象逼真的手法，还原动漫场景，除了游乐，还向教育、表演、零售、体验等方面延伸。目前，已经有多个儿童乐园项目通过引入动漫IP，丰富儿童乐园的主题和空间，这种将线上动漫内容与线下实体店结合，打造动漫IP+儿童乐园新模式，将成为儿童乐园差异化的方式之一。

吸引家长带孩子来主题乐园不再是单纯的游乐设备，而是因为这里有孩子们所喜爱的卡通人物，更重要的是这些形象不仅是只存在于平面的，还延伸到主题产品、手工教室、主题餐厅、剧场演出……乐园中的一切都是在强化主题，细化主题，通过丰富多彩、情境交融的服务来保持对孩子和家长的持续吸引。

系列商品化衍生品，以获得市场盈利

从品牌商、IP授权方两个角度看，IP衍生产品类型是多样的，跨界是其一大特征。品牌商借助热门IP达到营销效果，而IP授权方也通过其授权品牌的影响力，进一步提高自身IP的知名度和品牌价值，两者是相辅相成的。

从内容来源到开发方式，从营销手段到产业模式，如今商业地产IP的落地形式正在往多元化趋势发展，也由此催生出了许多新兴投资领域。其中文娱地产的形式，正是这种新领域投资的好机会。

选择 “文娱+地产”的形态，首先是因为文娱与地产在经济周期中的对冲关系可以构建一个系统风险更小的业务结构，起到熨平经济周期的作用。此外，地产开发的短周期巨额现金流投入到长期稳定回报文娱业务中，对于投资的长期稳定性有极大正面作用。

做商业地产开发需要找专业机构。专业的机构不仅仅是行业的背书，更重要的是具有对投资机会的精准洞察力和对丰富信息渠道的分析把控力，最终通过收购核心城市核心资产，利用改造、运营、文化IP赋能等方式使地产价值提升，从而收获回报。

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