在一二线城市刚性限价、城市核心区域土地开发趋近饱和的背景下，城市更新有助于盘活存量用地，推动空间转型升级，满足城市经济社会发展需要，逐渐成为城市发展的新常态，同时也成为了房地产行业新的发展主线。

其中，商业存量改造永远都是不变的命题。随着消费升级、存量时代的到来，大量的存量商业逐渐失去吸引力和核心竞争力——外立面老旧破败，无法匹配城市现代化发展的建筑风貌；商业运营单调乏味，传统的百货式商业无法吸引当代的年轻人走入商场，导致商场收入无法匹配城市核心区位的高价值物业，因此，改造升级迫在眉睫。

本文，飙马商业地产将列举2个优秀的存量商业改造案例，从定位调整、改造设计、招商品牌、活动运营等角度分析他们是如何把旧商业改好、改活的。

高楼层+小体量

U479

地址：上海市黄浦区南京东路479号

U479前身为香港的先施百货，由新世界集团与盈展集团联袂改造后于2021年6月18日开业，作为商业面积仅1万方但楼层数却高达12层的小体量商业，却能在商场云集的南京东路崭露头角。

改造前后对比

✦立面设计

通过改造前后的照片对比，可以明显看到外立面的焕然一新。面向步行街一侧的橱窗展示面，毫无保留的给到了占据三层空间的VANS旗舰店，而上方便是VANS的巨幅海报和明亮简洁的项目案名，在夜晚灯光的照射下从南京东路脱颖而出。

在2022年初，项目还与艺术家联名为新春虎年设计了吉祥物“呦虎”，这也是南京东路第一个高空艺术装置，鲜活、有趣的造型不仅吸引无数人驻足打卡，也表达了项目年轻化和个性化的定位。

“呦虎”艺术造型

✦业态布局

受到空间面积的限制，U479的业态及品牌注定无法求全。因此运营方另辟蹊径，通过室外直梯和室内扶梯进行垂直导流，将项目划分为5个主题区域。

1-3层为面积达700㎡的vans旗舰店，作为与腾讯集团合作的中国首家旗舰店，店内引入腾讯游戏互动体验。同时，店内有年轻人喜爱的定制服务，给到年轻消费者有别于常规店铺的体验，同时不定期的限量版商品发售活动也为商场带来了巨大的年轻客流。

VANS旗舰店

通过直梯到达4层，会发现4层并没有固定的商业内容，而是作为公共艺术展厅空间，也更像是U479的呼吸空间，既起到商业内容上的分割线作用，同时作为活动场地能够为项目在“挤出来”的公共空间吸引到更多目标消费者，为高楼层其它商户输送客流。

四层呼吸空间

5-8层为主力餐饮区域，以年轻人偏爱的品牌为主，他们的共同特性在于性价比高、时髦，符合夜经济诉求、多为首店品牌。

部分餐饮品牌

9-12层则是以spa、live bar、ktv等为主的高目的性消费业态，更突出了它“夜生活集聚”的潮流新地标定位。

高楼层休闲业态

而-1层则通过引入音乐现场打造年轻人爱的“地下氛围”。

地下音乐现场

这样立体式、全方位的业态设置，在“潮、乐、食、享”等多方面都能吸引年轻消费者的到访，并触发他们在新媒体的二次传播。

✦活动运营

除年轻化的品牌之外，项目还与多位艺术家、话剧社、戏剧社、热门游戏等联名合作，打造了几十场主题各异的线下活动，吸引更多的年轻人来到U479。与传统的“人、货、场”百货概念不同，U479的消费不局限于产品交易，还包括文化输出、情感链接，构筑起与年轻消费者之间的情感桥梁，极大增加了与年轻消费者之间的黏性。

线下活动

✦项目小结

南京东路作为传统商业步行街，大多数项目基于各种因素走的还是主流定位路线，U479的出现仿佛是“沙丁鱼群中的鲇鱼”，为南京东路输送了更多年轻潮流的品牌，带来新一代的客群并引领了南京东路夜经济效应，同时也为“瘦高个“商业改造带来新的灵感。

策展+文化出圈

X118

地址：武汉市江汉区江汉路118号

2022年6月下旬，历经一年多的改造焕新后，位于武汉江汉路步行街之上的「潮流盒子•武汉X118」（以下简称武汉X118）正式开业。这是上海锐力重塑存量空间的创新之作，也是华中首个「策展性商业综合体」。面对商圈全面升级的重要信号和占比越来越高的年轻消费者需求，一起来看看武汉X188是如何升级焕新的。

改造前后对比

✦立面设计

上海锐力接手项目之后，决心打破原本沉闷的商业形态，在项目街角打造了炫彩的「锐力之眼」与「X」流线造型，加上大面积玻璃幕墙带来的通透效果，给人以极强的视觉冲击力，为项目注入动感和张力；而科幻般的副入口与飞天梯的组合，也巧妙得优化了外部客流动线。

大面积幕墙和飞天梯

✦场景打造

在内部空间，武汉X118较之前也进行了全面焕新：在商场入口处扩建出了可举办各类活动的大挑空公共空间，并加入了动感光柱增强视觉感；又通过旋转步梯达成了营造网红打卡地和优化垂直动线的双重目的。同时，武汉X118还在各楼层营造出多个拍照打卡点，进一步加强了场内的运动主题及潮流时尚的氛围。据了解，武汉X118较之改造前的百货商场减少了15%的租赁面积，但通过增加的中庭空间、手扶电梯、直达电梯及旋转流线步梯等，彻底改变了先前沉闷压抑的空间体验感。

室内场景

✦文化出圈

为了打造策展性商业综合体，武汉X118在开业前就打造出原创IP形象「快块」及主题活动以预热气氛，并围绕正式开业节点推出「Combo Station 发车派对」等系列活动以聚集人气。

开业活动

同时，武汉X118作为笑果文化目前在华中地区第一家进驻的购物中心，在场内为笑果罐头特别定制了「喜剧快闪艺术空间」，凭借笑果的顶级号召力，武汉X118也将成为商圈新的文化热点。

位于商场L4的笑果片场

✦项目小结

作为江汉路商圈近年来少见的存量改造项目，焕新来袭的武汉X118不仅有着引人入胜的高颜值空间，也有深受当代年轻人欢迎的系列活动和剧场文化；项目不仅给江汉路商圈带来了更强的创意和活力，也成为了商业焕新与城市更新相结合的全新范本。

结语：存量时代下，几乎所有的老旧商业都将走上这一条改造之路，但其难度和投入并不轻松简单，如何才能在新生代商业中脱颖而出？精准的客群捕捉、鲜明的策划定位、新颖的改造设计、开放的公共空间、持续的活动运营等等，每一项都是优秀的商业改造项目具备的品质，而其背后的核心则是满足不断变化的消费需求，只有跟上需求的变化，“商业更新”才能在未来长远的发展中获得源源不断的动力。

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