定位和招商是商业项目存活的重要组成条件。我们经常说一个好的商业项目是调整出来的，原始的定位和招商只是项目的起点，决定项目往什么方向走，怎么走而已。我们当下所能看到的项目好坏只是目前时间点所表现出来的而已，并不代表永久。好的商业项目是一步步调整出来的。本文，飙马商业地产从运营的角度出发浅谈如何调整招商和定位。

从运营角度进行定位调整

商业项目的定位没有永远对的，好的商业都是在不断调整下诞生的。纵观国内商业项目，成功的商业项目屈指可数，差的项目遍地开花，飙马商业地产认为商业项目没有好坏之分，有的商业项目经营很好，但突然间就“死了”，有的商业项目前期不行，但突然间就“活了”，关键还是在于其对定位的认知和调整，定位准确了，就好比你找到了怎么去“目的地”的道路。

1、清晰项目定位的“痛点”。

定位调整首先要弄清楚怎么调整，是定位与项目形象气质不符、定位与项目档次不符、还是定位与项目周边环境不符等，弄明白需要调整的原因才能精准的进行定位调整。

2、如何进行定位调整？

定位调整要以消费者为主，一切从消费者的需求出发。对项目周边消费者进行摸底了解，了解区域内客群的消费特征和偏好，从中找到项目的独特优势和发展机会；对现有的业态进行调整，结合周边消费者的心声以及区域内其他商业项目业态的发展情况，在业态定位上做具体的调整和补充；依据项目所在地方的特色，在功能定位上进行调整，可打造特色化商业，以特色带动商业的发展；明确商业项目的形象档次，可在景观、场景上对商业项目进行调整提高。

3、案例分析——重庆金辉铜元道

重庆金辉铜元道由于前期定位偏差导致商业氛围不足，未能达到预期效果，定位调整迫在眉睫，引进专业的策划团队进行定位调整。

1、大数据摸底项目区域内客群的消费特征、偏好、水平等。对项目区域内交通、现有业态占比进行分析，适当的增加休闲娱乐活动和品牌吸引周边客群。

2、根据市场调研访谈，将项目定位于区域目的性消费，通过业态整合和街区场景化，打造特色主题街区，在入口和动线节点上增加导视标识等，同时在现有的餐饮业态基础上，优化和丰富餐饮的品类结构，强化餐饮特色。

3、对场景进行调整，对内接、广场等分别制定不同的主题，以内街场景为核心，调节商业氛围。将空置和经营较差的品牌有计划的进行替换。

从运营角度进行招商调整

招商的调整一定是在精准商业定位的前提下进行的，招商调整一般分为合同到期调整和合同期内调整两种调整前提，什么时候进行招商调整？主要依据商业项目的经营状况、开业时间、业态组合、市场变化等多种因素。

1、招商调整的三依据、四原则。

三依据：以商业项目开业时间为依据；以商业项目经营情况为依据；以商业项目空铺率情况为依据。

四原则：拥有品牌资源库，做好品牌替换储备；对现有的商铺铺位和面积进行调整；空置的商铺及时填补；要有创新、有亮点。

2、如何进行招商调整？

（1）调整业态比例。一般商业项目大致分为服装百货、生活精品、餐饮美食、娱乐休闲等业态；在进行招商调整时，可以适当调整业态比例，根据各业态面积大小，经营状况、集客能力进行调整。合理的业态比例才能优势互补，形成合理的商业格局。

（2）调整品牌档次、组合。在进行招商调整时，品牌档次、组合的调整需要重点关照，对于不符合要求的品牌，无论到期与否都应该做出主动调整，更替优质品牌。对于优质品牌的招商，需要考虑该品牌的市场定位、影响力等要素。

（3）优化体验感。随着消费不断升降，消费者对购物时的体验极其看重，所以在招商调整过程中要适当优化商场给消费者带来的体验感。可以通过引进体验式业态或者公共区域安装提升体验感的设施，比如儿童乐园、射击馆等或打造特色主题街区、黑科技景观等。

（4）品牌装修形象调整。招商调整不仅限于对业态品牌的调整，对于品牌装修形象也不容忽视，装修形象的调整一般包括对店面形象以及商场的整体形象的优化调整。消费者对品牌形象的第一印象有可能影响到消费者的消费状态，所以在招商调整的过程中，对品牌装修形象调整也是必不可少的。

3、案例分析——天津嘉里汇

项目背景：天津嘉里汇购物中心历经开业前三年的低谷期，在2018年一整年维持项目稳定的基础上，2019年对项目进行全业态招商调整并升级，出租率迅速从70%提升至近90%，扭转了项目在品牌方、消费者心目中的口碑以及天津商业市场的地位。

调整业态比例：天津嘉里汇购物中心主动招商调整，寻求突破，通过有效的招商联动、品牌优势互补原则，品牌升级调整比例高达40%，为消费者提供了更多元、更优质的生活方式。

品牌档次、组合：零售方面，嘉里汇引进了人气颇高的UNIQLO和GAP等品牌，补足了国际快时尚品牌的短板；餐饮业态方面，有着“人气爆棚”、“排队之王”标签的超级网红茶饮喜茶入驻，项目还引进了首进天津的餐饮品牌有茶一丁、独特形象设计的 KFC以及丸龟制面、舔嘢餐厅、顽童披萨、本初等。

优化体验感：引进了国内知名的连锁图书品牌“西西弗书店”，通过打造“城市书房式”的阅读空间，用温暖的阅读场所给书友们带来“温暖阅读”体验；同时，雷格斯共享办公的引进，将工作空间打造成一个舒适、便利、富有创意的工作社区，带来新工作空间的体验感。

【免责声明】本文由飙马商业地产整理编辑，部分内容及图片来源于网络，版权归原作者所有，转载请注明出处，若有侵权请联系我们删除。