新开发片区商业,如何吸引城区客流?

来源:飙马商业地产 2024-04-02 11:53:33

随着城市化进程的推进和生活水平的提升,商业已成为城市发展中不可或缺的一部分。而对于新开发片区商业来说,如何吸引城区客流,弥补新开发片区客流的不足,已成为一项亟待解决的问题。本文,飙马商业地产结合案例进行深入分析。


市场分析:

新开发片区商业面临的主要问题

新开发片区是城市发展到一定规模和阶段后,为缓解城市压力、拓展城市功能,对城市空间的延伸和资源的重构,其主要目的是为了解决城市建成区内由于布局混乱、密度过高、负荷过重造成的种种弊端。

从商业角度看,一个新开发片区商业面临的主要问题——客流量不足。因为,一个新开发片区的成熟至少需要十年,甚至更久,因此相较于城区,周边固定消费者不多,导致客流量不足。


新片区商业,如何吸引城区客流?

如何吸引城区客流,弥补新开发片区客流的不足,已成为一项亟待解决的问题。为此,飙马商业地产提出以下几点建议:

1、项目选址应考虑人口聚集地。

新开发区商业区的选址应考虑到城市主干道的交汇处或者人流密集的区域,以确保客流量的基础。同时,周边的住宅区、办公区、学校等人口聚集地也是考虑的因素,这些都能够为新开发片区商业带来稳定的客流。

2、充分利用公共资源打造便利交通。

交通便利是吸引城区客流的重要保障。新开发区商业区应与城区之间的交通联系紧密,可以通过地铁、公交、快速路等多种交通方式实现便捷的连接。因此,新开发片区商业应充分利用公共资源打造便利交通。

3、引进能够聚集人气的商业新引擎。

一个新开发片区的成熟至少需要十年,甚至更久,因此新开发片区商业要想吸引城区客流,需要以凝聚人气为目标,要多考虑引流业态,通过商业新引擎带来聚集人气,吸引城区客流,弥补新城区客流不足的问题。

4、举办优质的营销活动。

相对比老城区的成熟商业圈来说,新开发片区的商业缺乏竞争力,没有太多的固定消费群体,且人流量不足,因此需要举行一系列的引流活动,来聚集人气,吸引客流。比如艺术展、动漫展、主题IP展、电竞比赛、名人座谈会、手工艺品集市等都是具有一定聚客能力的引流活动。


三大案例解析

案例一:上海万科天空之城

上海万科天空之城位于青浦新城大虹桥板块,依托于虹桥综合交通枢纽,项目前瞻定位为“新城市TOD商业”,覆盖多元业态,满足消费者多维度需求,与消费者共生长通过集中打造居住、办公、文化娱乐、教育为一体的商办综合体项目,为新城注入活力。


上海天空之城总建筑面积约80万㎡,集合天空万科广场、天空万科中心以及住宅小区、河滨绿地等。其中,商业体量约10万㎡的复合型购物中心-上海天空万科广场,围绕品质、陪伴、探索、绿色四个关键词,在购物中心内“纵向”打造了生活理想厅、成长陪伴室、玩乐情报局、能量补给舱四个价值场景,在满足家庭日常消费的基础上,为周边大量商务人群带来全新的消费方式。

在业态品牌上,围绕周边消费客群需求,引进了诸多重磅品牌和城市/区域首店,如弹力猩球、奈尔宝儿童乐园、蔚来、Nitori、CGV影院、威尔仕W Fitness、Seesaw Coffee等。


案例二:广州西部片区——广州悦汇城

广州悦汇城作为广州西部最大购物中心,体量约28万㎡,规划了七大业态并引入近30%的城市或区域首店,打造以科技赋能自然与岭南文化相融合的沉浸式体验空间。

在场景方面,悦汇城设计打造了多处主题空间,强化消费者的休闲、艺术、与生态空间体验感。项目以“悦游园”为概念,强调自然、互动与探索,结合岭南文化,利用科技打造了一系列打卡点。如: 超过2000㎡的沉浸式体验大中庭、超4万㎡的喷泉亲水广场、缤纷世界、童梦天地、运动酷乐区等,进一步加强了悦汇城整体的沉浸式体验氛围,形成一座全新的都市生活美学场所。


在业态方面,项目规划了亲子娱乐&教育培训、精品购物、美容养生、娱乐&运动休闲、智能科技、家居生活和热门餐饮七大业态,并引入大量市场知名度高、渗透率强的品牌,其中超60%为首次进入广州或区域品牌。具体包含:CGV激光IMAX广州旗舰店、陶陶居全国首间宴会主题店、KKV、调色师全国最大旗舰店、国内首间全球手办X11旗舰店、华为城市旗舰店等,通过一系列定制化主力店、精品零售与特色餐饮,引领区域消费水平进阶城市级标杆商业体验。


除此之外,为进一步聚集人气,从开业到黄金周全程,悦汇城打造了一系列不断发酵的主题活动。开业期间,项目深度洞悉潮流青年兴趣爱好,举办大圣电竞和平精英电竞企业赛,跨界合作打造潮流玩家聚集场,同时,引入自带流量的IP小黄鸭主题展览,为亲子客群带来全新的互动探索场景,强化悦汇城的“全客群”属性,同时更好地为场内的亲子业态引流。此外,还有更多潮玩馆如市集、百事可乐潮玩体验馆、五羊雪糕粤潮体验馆等,借助两大情怀IP与潮玩体验进一步吸引80后、90后和00后客群。


总的来说,广州悦汇城以多元的业态填补了片区商业空白,全面覆盖周边消费群体的购物、亲子教育、休闲娱乐等需求,带动片区整体商业氛围和消费水平的升级,重构区域商业格局。


案例三:沈阳市沈北吾悦广场

沈北吾悦广场位于沈阳市沈北新区蒲河畔,占据城市未来发展核心腹地,区域消费客群呈年轻化趋势,结合区域缺乏大型商业综合体的现状,沈北吾悦广场将项目定位为打造一个城市型新青年活力中心。

沈北吾悦广场充分结合区域现状以及消费需求,沈北吾悦广场在商场4F定制打造了一个潮流体验社交空间——卡路里公园caro park,满足消费客群的消费需求,并带动区域消费升级。


在业态品牌选择上,沈北吾悦广场引入了大量本土网红品牌以及区域首店,此外,为了符合“新青年活力中心”的定位,引进了相声剧场嘻哈包袱铺,打造符合年轻人的消费内容。


结语:城市扩容发展,消费人群外迁,新开发区成为城市发展的重心,这已是大势所趋。对于商业项目而言,新开发片区商业要想吸引城区客流,需要打造自身“特色”,凭借自身特色弥补新开发区的不足,只有这样,才能在一众商业项目中脱颖而出。

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项目名称城市商业面积类型开业时间
3.2万平方米
城市综合体
500亩
城市综合体
2035年
34902平方米
城市综合体
2035年
5.7万平米
城市综合体
2030年
5.3万平米
步行街区
2023-05
0.72万平米
社区商业
2022-05
品牌名称业态面积需求合作期拓展区域
家居建材
4-7万平
20年
佛山
生活用品集合店
800-1200㎡
5 - 10年
全国
内衣店
50+
5 - 10年
成都
洗车美容店
200 - 400平米
5 - 10年
全国
中央厨房
800-2000平方
5 - 10年
全国
电玩城
500方-2000方
5 - 10年
湖南,湖北,四川,贵州,江西
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