商业资产RIETs来了！

11月26日，证监会官网显示，首批3只消费基础设施公募REITs（Real Estate Investment Trust，简称“REIT”，也称“房地产投资信托基金”）——华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT已正式获得证监会准予注册的批复。

此前10月20日，证监会正式发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。文件发布仅一个月左右，首批消费基础设施公募REITs即正式获批。

从此次公募REITs的底层资产看，皆为华润置地、金茂和印力分别位于青岛、长沙和杭州的商业资产项目。

一位接近监管层的受访者表示，“商业资产REITs是国际上的通用做法，3只消费基础设施公募REITs获批，在制度设计上很有意义。它真正形成了‘投、融、管、退’的闭环，我国商业大宗资产的交易，每年只有十几单，交易量太少了，这次商业资产REITs的设立解决了关键的投资退出问题。”

该人士认为，3只消费基础设施公募REITs获批，短期看受益的企业还很少，至少在最近两三年里，产生的效益还不明显，企业、监管部门等各方都还在观望后续市场表现、资金流向等问题，但长期看信号意义还是比较强的。

IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，首批三只消费基础设施REITs获批，这无疑给不动产商业市场带来了一定的影响，促进了不动产市场的活力提升。首先，REITs为投资者提供了更多的投资选择，特别是对于那些希望通过投资获得稳定收益的投资者来说；其次，REITs可通过吸引更多的投资者来增加不动产市场的流动性，从而有助于提高市场的活跃度和稳定性。

首批三只产品获批

商业地产迎来新的融资通道

发行公募REITs，相当于为商业地产打通了另一个融资通道。对不动产经营业务而言，REITs的重要性类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够将不动产变为动产，打通投融管退的闭环。首批3只消费基础设施公募REITs产品的底层资产均是优质商业地产项目。

1、华夏华润商业REIT：青岛万象城

华夏华润商业REIT的发起人为华润置地，底层资产为青岛万象城，运营管理方为华润万象生活，项目估值达81.47亿元。

青岛万象城，位于被誉为青岛核心广域级商圈的市南区香港中路商圈。这里不仅是青岛城市核心商圈，同时也是国内外游客来青岛旅游消费的必经之地。作为山东省建筑面积最大、入驻品牌最多的购物中心之一，青岛万象城商业建面约30.1万平方米，区位优势明显，双地铁上盖，交通便利，客群覆盖青岛全域。项目于2015年开业，2016年至2022年客流量年复合增长率达7.6%，近3年来营业收入复合增长率达15%。

2、华夏金茂购物中心REIT：长沙览秀城

华夏金茂购物中心REIT的底层基础设施为长沙览秀城，位于中部地区首个国家级新区湘江新区梅溪湖板块核心商圈，是方圆3公里内的唯一中大型购物中心，建筑面积约10万平方米，2016年底开业至今已运营近7年，为成熟稳定的购物中心项目。华夏金茂购物中心REIT底层基础设施长沙览秀城2020年至2022年度坪效和运营收入复合增长率分别达14.6%和31.6%。

项目直通长沙地铁2号线文化艺术中心站，属于地铁上盖项目，交通通达度高，自驾和公共交通出行都十分便利。项目5公里范围内享有地铁站点15个、3所三甲医院、4所博物馆、15所高级院校、23所图书馆等配套设施，配套较完善，生活较便利。

3、中金印力消费REIT：杭州西溪印象城

中金印力消费REIT的底层资产为杭州西溪印象城，整体建筑面积25万平方米，是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心。自2013年开业以来，凭借稳健运营、区域深耕等优势，西溪印象城实现业绩较高增长。2022年营业额超过35亿元；2023年上半年营业额突破21亿元，创历史新高。2014年至2022年杭州西溪印象城年加权平均出租率为98.2%，截至2023年6月30日，出租率更是已达到99.2%。

这只产品的发起人为印力集团，截至2023年6月30日，印力集团运营管理项目164个，遍布全国53个城市，全口径管理面积超过1,200万平方米，在管项目估值规模超过1,000亿元。招募说明书显示，印力集团承诺以不低于净回收资金的90%用于消费基础设施的投资，拟投向5个改扩建或新建购物中心项目。

瑞思不动产金融研究院研究部负责人王煜昊表示，首批三单消费基础设施REITs项目底层资产评估规模共计约130亿元。从区域分布来看，三单项目均位于商业资源聚集度较高、城市人口活跃的新一线城市，区位优势和增长潜力明显；从底层资产情况来看，三单项目底层资产多年来业绩表现较为稳健，依托合理的租户结构和成熟的会员体系形成了较为稳定的业绩增长基座。

我国存量购物中心超过5500家

盘活存量资产，发挥消费的基础作用

消费基础设施REITs作为成熟REITs市场主要的类型之一，资产规模大，市场化程度高，是投资消费增长的重要载体。随着消费基础设施REITs的推出，我国公募REITs底层资产类型进一步拓宽，将充分发挥REITs盘活存量资产、扩大有效投资的积极作用。

“截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米。”中金基金称，在我国范围内，百货商场、购物中心等商业不动产具有投资金额高、投资回报周期长等特征，一定程度上限制了行业的发展。以消费基础设施项目发行REITs，有利于增强消费能力，落实把恢复和扩大消费摆在优先位置的政策部署。

华夏基金也表示，消费基础设施REITs的获批进一步拓宽了公募REITs底层资产类型，也表明我国公募REITs市场已逐渐呈现常态化发行的趋势。

业内分析人士表示，消费基础设施REITs将促进消费基础设施再投资，鼓励更多的社会资本参与消费基础设施投资，增加市场供给，为居民消费提供更多、更便利、更优质的消费场景，提升消费条件，优化商业网点布局。同时帮助企业打通“投融建管退”的全链条，提供盘活存量资产的金融工具，优化资本结构，助力企业进入良性发展循环。同时，消费基础设施REITs落地，将进一步盘活优质商业资产，促进消费领域的投资发展，加强基础设施建设，提升消费市场的竞争力。

未来扩募潜力可期

我国消费REITs规模有望达到万亿

展望未来，华夏基金认为，旗下2只消费基础设施公募REITs均有着较高的扩募发展潜力。华夏基金表示，随着公募REITs稳步迈入常态化发行阶段，业内普遍认为，中国公募REITs市场“首发”+“扩募”的发展格局将逐步成型，华润置地等实力强劲、旗下优质资产充足的稳健发起人，也因未来具备更高的“扩募”可能性，而吸引更多投资者关注。此外，中国金茂旗下具有充足的商业资产储备，后续也将陆续置入扩募资产至上海兴秀茂旗下，这为华夏金茂购物中心REIT未来扩募提供了充足的想象空间。

三盛资本投资总监李超总结称：“此次3只消费基础设施公募REITs获批代表着公募REITs市场又一新品类落地，从国外的经验来看，消费基础设施公募REITs在不同国家均是重要投资板块，我国消费基础设施公募REITs发展空间较大，未来将得到长足发展。”

随着国民经济的发展和消费方式的转变，可投资的消费类底层资产会愈发丰富。相比传统基础设施类项目，消费类资产收益弹性较大，对经营管理能力的要求更高。因为REITs采用收益法进行估值，项目经营的好坏、租金水平的高低，直接影响到项目发行时的估值，以及上市后二级市场的表现……

这对华润置地、万科、金茂这样的领跑者来说，可谓天赐良机。因为消费基础设施公募REITs打通了“投融管退”闭环，其可以借助消费基础设施REITs回笼资金，购入新的项目，进一步促进了投融资的良性循环，扩大自身的资产管理规模。

目前我国商业地产中，满足监管部门对于合规性与收益水平要求的百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目等基础设施，皆可作为潜在REITs底层资产，粗略估计消费基础设施REITs的规模有望达到万亿级别以上。作为拉动经济增长的三驾马车之一，消费是促进经济复苏和增长的重要引擎。消费基础设施REITs的推出不仅是底层资产类型的重大扩容，更体现出公募REITs促消费、保民生的重要使命。

在亚太商业不动产学院院长朱凌波看来，此前我国购物中心的融资渠道比较单一和匮乏，主要靠一些短贷，这些融资渠道不能解决企业投资与退出的问题。此外，近年来，不少房企相继遇到偿还债务的风险和危机，商业地产作为房地产整个产业链中的组成部分，同样也面临较大的压力和考验，在此背景下，消费基础设施REITs的推出，于行业而言，无疑是“雪中送炭”。

那么，投资者又该如何筛选、投资消费类基础设施REITs产品？对此，中国REITs权威专家王步芳指出，首先，关注性价比，权衡分红率与REITs市场价格两个关键指标，哪个收益高，就选哪个；其次，关注位置，商业物业不动产长期价值最重要的因素是位置，消费类基础设施REITs长期价值关键还是所处地域及其城市位置；再次，关注运营，商业物业REITs的未来增值主要来源于两个方面，一是专业高效的运营，可获得超额收益，二是并购扩募，合并同类项资产将使商业物业REITs价值获得翻倍收益，这两方面都依赖于资产运营方的专业技能和长期经验。

结语：随着公募REITs的推广和普及，中国商业地产市场正迎来一场深刻变革。这一变革不仅仅体现在金融产品的创新上，更有可能从外部对于商业地产销售与运营模式的重塑上。这种转变意味着，商业地产销售不再是简单的资产交易，而转化为一种更加综合的资产管理和运营艺术。在这样的趋势下，商业项目的成功不再单独依赖于地段优势或者产品质量，而是更多地依赖于如何整合资源、优化运营、并通过创新的销售策略吸引并维系投资者。项目的长期运营能力和盈利潜力成为评价一个商业地产项目成功与否的重要标准。

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