随着三道红线的出台、集中供地的改革，银行放贷的管控，国家层面对地产企业的规范化发展进一步严格起来，促使房企的发展更加合理适应市场，传统的住宅地产不再像以前简单粗放式的发展，这些影响也直接的作用给了商业地产领域，商业地产的发展也更加的谨慎，考虑区域的商业平衡更加适应市场。

住宅地产受到理性发展的大环境之下，商业地产迫切需要为地产企业们贡献利润，发展为新的利润增长点。

放眼当下，可以看到消费升级、电商竞争、经济下行、疫情影响、Z世代崛起、圈层文化兴起等诸多因素，有对商业地产有利的，也有对商业地产不利的，都无一例外的影响着商业地产的前景规划。2021年下半年，商业地产领域进入了后疫情、消费推动经济增长环境当中，马太效应明显的展示出这样一个结论：不断探索的高质量的商业地产，才能长久立足于市场当中。

高质量的商业地产，品牌知名、业绩突出、建筑美观、运营实力强，获得消费者的认可。

在新发展格局下，消费升级和科技发展正成为推动经济增长的重要引擎，这也为中国商业地产发展提供了机遇，商业地产的新趋势给行业打开了向上发展的空间。

由于前一年疫情影响，不少商业地产开业时间推迟到了2021年，2021年开业的商业地产数量庞大，规模大小不一，全国各个地区都有，根据相关数据统计显示，按照面积8万㎡以上口径统计，2021年开业购物中心510个，总体量6581万㎡。2021年可能会成为史上开业商业地产项目最多的一年。集中开业，呈现出百家争鸣的现象。

整体来看，经济发达的华东地区开业项目数量占比最多，达到了总体的32%，其次为华南和西南。

从开业的数量和面积上来看，一线城市占比最少，仅为10%，三线及以下的城市占比最多，为40%。反映出一线发达城市的商业增长进入疲软期，新兴城市成为商业地产主要的增长贡献力量。

伴随着疫情稳定、三道红线出台，新的地产时代里，迫切需要突破同质化禁锢，恶性竞争，用不一样的玩法来提升市场信心，不断的探索消费者多元化、深层次的需求，以此为导向进行商业融合创新，探索新的玩法。根据市场初步分析，高质量商业地产表现可以有以下这些：

1、科学合理的市场定位。

2、进入后疫情新时代里，消费者对物质文化的消费需要逐渐转化为对美好生活的向往，以文旅为亮点打造的商业地产，融合商旅文体创，一站式、沉浸式满足消费者的需求，引起消费者的情感共鸣，精神满足。

3、商业地产具有文化内涵，多元化、个性化并存，重在特色化。

4、以顾客体验为驱动，紧贴消费者的创新体验、跨界业态融合、智能化运营。

5、优化人文环境，增强购物体验，提供优质的消费服务。

案例分析：上海南翔印象城

根据相关媒体统计评比，上海南翔印象城被评选为2020年标杆商业之一。

上海南翔印象城，由印力集团开发，坐落于上海市嘉定区南翔镇核心位置，总面积约为34万平方米，是全上海单体量最大的购物中心。

项目定位：一日微度假胜地。

项目特色亮点：

1、上海南翔印象城，引入了上海第一个开心麻花剧场，拔高了体验类、文化类业态在郊区商业综合体中的位置，它创新性发明“一日微度假胜地”概念，成为区域商业、文化与旅游的整合者。

2、项目内部，以白鹤之旅为故事主线，形成了鹤舞、鹤鸣、鹤栖三大中庭广场。整个项目有两种动线，除了传统的环形动线，还有三个垂直动线，分别以鹤舞、鹤鸣、鹤栖三个中庭广场为核心。三个垂直动线各有主题与层次。鹤舞部分，以体验业态为主，包含开心麻花剧场、KTV、溜冰场和电影院四大业态。鹤鸣部分与地铁连廊相接，交通便捷，主打消费零售业态。而鹤栖部分是最显眼的，其中的生态植物园已经成为网红打卡点，这一部分有高山、湿地、森林，主打亲子、运动、户外、蹦床等零售业态与服务。

3、南翔印象城MEGA将森林搬进了购物中心，以“觅境·森林”生态植物园为蓝本的热带雨林、被梯田状的绿色植被环抱而形成的独特“退台花园”、400米沿建筑边缘的屋顶星空跑道，完美实现建筑与自然、人与空间的联动；

4、南翔印象城MEGA引入了超400家品牌入驻，涵盖时尚零售、餐饮场景、生活社交、娱乐文化、家庭亲子、健康休闲等全客层业态。其中，城市首店、区域首店及品牌最新概念店超300家，城市首店及品牌最新概念店占比超40%，区域首店占比85%，获得“首店收割机”的称号，包括：全国首个进驻购物中心的开心麻花剧场、西北上海首个奥林匹克赛事级别的真冰场——全明星滑冰俱乐部、首进西上海的“百年老字号”饭店——上海老饭店、嘉定首个购物中心内带恒温泳池的健身房——威尔仕健身，及区域首店——东发道·朱雀打边炉、湊湊火锅、上房火锅、南京大牌档、耳光馄饨、太二酸菜鱼、海马体；品牌最新概念店——奈雪的茶、华为、西西弗书店等。

5、针对不同客群打造了相应的IP营销活动。如：首次与迪士尼中国打造“公主力·不定义”闪耀公主限时展，拉开项目开业季的帷幕，覆盖全客层；针对爱宠客群，打造了一个新晋潮流宠物品牌体验式IP展，推出宠物社交等趣味主题活动，为宠物客群定制毛星球探险之旅；针对儿童客群，携手中国首个国际水准亲子微剧场品牌“小不点大视界”，打造DISCOVER ART发现艺术空间，独创中国首个婴儿剧场、“玩具印象”展览等精彩活动，为消费者带来截然不同的艺术体验。

项目业绩表现：

开业首日30万人次客流和2500万销售额，开业满月，项目总客流量超300万，销售额破3亿元；国庆小长假期间，日均客流超15万人次、最高单日客流破20万；开业100天时，总客流已经超过1000万人次、销售额超过10亿元；2020年8月25日开业到2021年8月15日，仅仅一年时间，南翔印象城MEGA总销售额便已超过38亿元，总客流量高达近4000万人次！

上海南翔印象城，无疑就是名副其实的高质量商业地产，综合运营实力突出、有特色有亮点，对消费者产生情感共鸣，触动消费者，给消费者带来了超越传统的全新生活方式，促进了区域消费品质和消费能级的提升，给项目贡献出了超出预期的利润，成为重要的城市消费引力场地和上海文旅商业新标。

文章来源：飙马商业地产