推进以县城为重要载体的城镇化建设，

县城商业迎重大机遇！

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，明确了以县城为重要载体的城镇化建设的发展目标和具体任务。意见提出，到2025年，以县城为重要载体的城镇化建设取得重要进展，县城短板弱项进一步补齐补强，一批具有良好区位优势和产业基础、资源环境承载能力较强、集聚人口经济条件较好的县城建设取得明显成效，公共资源配置与常住人口规模基本匹配，特色优势产业发展壮大，市政设施基本完备，公共服务全面提升，人居环境有效改善，综合承载能力明显增强，农民到县城就业安家规模不断扩大，县城居民生活品质明显改善。

数据显示，2021年年底，我国城镇常住人口为9.1亿人。其中，1472个县的县城常住人口为1.6亿人左右，394个县级市的城区常住人口为0.9亿人左右，县城及县级市城区人口占全国城镇常住人口的近30%，县及县级市数量占县级行政区划数量的约65%。

县城是我国城镇体系的重要组成部分，在城镇化进程中，农民到县城买房子、向县城集聚的现象很普遍。 推进县城建设，有利于引导农业转移人口就近城镇化，完善大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间布局。县城投资消费与城市的差距很大，人均市政公用设施固定资产投资仅为地级及以上城市城区的1/2左右，人均消费支出仅为地级及以上城市城区的2/3左右。推进县城建设，有利于扩大当期有效投资和居民消费，开拓新的巨大投资消费空间。

中国城市规划设计研究院院长、全国工程勘察设计大师王凯日前在“中国城市百人论坛2022年春季论坛”上表示，2019年，我国城镇化率突破60%，已经全面进入了城镇化的中后期。过去四十年的快速城镇化支撑了我国经济的高速发展，实现了乡村中国向城市工作的巨大变迁，人居环境也得到了根本性的改善。但与此同时，也要认识到城乡发展的不平衡，县乡地区在基础设施、公共服务能力、人居环境建设的质量、劳动就业、户籍制度改革等等方面都与城市地区有着巨大的差距。

“作为我国行政区划的一个基本单元，县在城和乡之间起着承上启下的作用，也是城乡融合发展的重要平台，也是城镇化建设的重要的载体。大城市作为我国经济发展的重要增长极固然是十分重要的，但是在跨省区的人口流动趋缓，近域化流动趋势加强，返乡农民工回流的驱使下，满足农民自身的发展需求以解决居住、就业、就学、养老等问题，而推进的以县城为重要载体的城镇化建设显得尤为重要。”他说。

以县城为重要载体的城镇化建设要怎么做？

为实现上述到2025年的发展目标，意见提出了33条具体举措，涵盖七个方面，包括分类引导县城发展方向、培育发展特色优势产业、完善市政设施体系、强化公共服务供给、加强历史文化和生态保护、提高县城辐射带动乡村能力、深化体制机制创新。

在分类引导县城发展方面，意见强调要科学把握功能定位，具体措施包括加快发展大城市周边县城，积极培育专业功能县城，合理发展农产品主产区县城，有序发展重点生态功能区县城，引导人口流失县城转型发展。

在培育发展特色优势产业，意见强调要稳定扩大县城就业岗位，具体措施包括增强县城产业支撑能力，提升产业平台功能，健全商贸流通网络，完善消费基础设施，强化职业技能培训。

在完善市政设施体系方面，具体措施包括完善市政交通设施，畅通对外连接通道，健全防洪排涝设施，增强防灾减灾能力，加强老化管网改造，推动老旧小区改造，推进数字化改造。

在强化公共服务供给方面，具体措施包括完善医疗卫生体系，扩大教育资源供给，发展养老托育服务，优化文体设施，完善社会福利设施。

在加强历史文化和生态保护方面，具体措施包括加强历史文化保护传承，打造蓝绿生态空间，推进生产生活低碳化，完善垃圾收集处理体系，增强污水收集处理能力。

在提高县城辐射带动乡村能力方面，意见提出要推进县城基础设施向乡村延伸，推进县城基础设施向乡村延伸，推进巩固拓展脱贫攻坚成果同乡村振兴有效衔接。

在深化体制机制创新方面，意见提出要健全农业转移人口市民化机制，建立多元可持续的投融资机制，建立集约高效的建设用地利用机制。

在组织实施方面，意见要求坚持“一县一策”和推动试点先行。

“一县一策”是指以县城为主，兼顾县级市城区和非县级政府驻地特大镇，科学编制和完善建设方案，按照“缺什么补什么”原则，明确建设重点、保障措施、组织实施方式，精准补齐短板弱项，防止盲目重复建设。坚持项目跟着规划走，科学谋划储备建设项目，切实做好项目前期工作。

意见还表示，要合理把握县城建设的时序、节奏、步骤。率先在示范地区推动县城补短板强弱项，细化实化建设任务，创新政策支撑机制和项目投资运营模式，增强县城综合承载能力，及早取得实质性进展。在示范工作基础上，及时总结推广典型经验和有效做法，稳步有序推动其他县城建设，形成以县城为重要载体的城镇化建设有效路径。

飙马县城商业街的实操案例

随着城镇化的推进，农村人口不断向城镇转移，靠近农村的县级城市，成为接纳农村人口的第一站，人口聚集和经济发展，我国县级城市消费力日益增强，商业地产的开发也日益得到关注，商业地产投资快速增长。但是作为四五线的县城，与一二线城市，甚至三线地级城市，在社会生活、消费特征等各个方面都存在很大差异，这些差异会影响到项目定位与操盘，必须予以重视。

县城的商业步行街曾一阵风的搞仿古潮，开发商因为缺乏前期调研和定位，招商和消费引导均搞不上去，导致大部分商业街闲置。能做成的县城商业街大致有两种：一是以服装、首饰、手机品牌为主的步行街；另一种是以餐饮聚集形成主题化的商业街区。

做好商业街的调研、定位、招商、销售，需要有专业的商业地产策划服务机构助力，飙马策划就是一家专注于中国二三四线城市商业地产&产业地产开发的全程服务商。以20+年1500+万方商业地产开发项目的专业服务经验， 为开发企业提供商业地产策划、商业顾问、定位策划、建筑设计、租售代理、运营管理等服务，致力为中国城镇化发展而努力！

下面小编将为大家分享飙马服务过的几个县城商业街案例。

1、舒城安天步行街。

安天·盛世名城，总占地210亩，总建筑面积约18万平米，小区以多层住宅、花园洋房、联排别墅、小高层住宅及商业铺面为主。项目位于舒城县鼓楼北街与花桥路交叉口东北方向，东临古城路，南临花桥路及城市主干道桃溪路，西临主干道鼓楼北街，北临三里河路及工业园区，地理位置优越。

安天·盛世名城商业部分主要集中在沿花桥路两侧，以730米长的复合型商业街区的形式存在。其中商业体量约6万平米，商铺约3.5万方，综合楼、经济型酒店约2.5万方。沿花桥路，安天项目地块商铺以两层形式存在，内街南侧为单层；九溪江南地块商铺以单层底商形式存在。单个商铺面积集中在40-54平米，花桥路北侧沿街商铺二层面积尚无细分。沿花桥路730米商业街区的北端（销售中心）拟建设一座综合楼，南端两侧各规划建设经济型酒店和办公楼。

“安天国际·盛世名城”商业项目市场定位报告，在市场调研的基础之上，经过飙马市场部策划部的努力，通过对项目地块、市场环境、项目状况、市场机会进行了细致的分析和相关举证，为“安天国际·盛世名城”商业项目打造一套准确的、实事求是的、可操作性强的市场定位方案。

根据中国商业街的阶段性发展规律和本项目的市场调查报告关于本项目现状的调查，初步确定：本商业街区应形成品类商品集中化、系列化，服务商品系列化、个性化的复合商业街。

综合舒城县商品经济发展速度、舒城县城乡居民消费状况及舒城地域发展规划，结合飙马策划围绕项目展开的市场调查报告，从实际操作角度，我们作出如下定位方向建议：以购物为主休闲为辅的综合性时尚商业街。

2、金寨五星街。

成都的宽窄巷子，武汉的户部巷，黄山的屯溪老街，这些耳熟能详的商业街，它们作为旅游城市对外的名片之一，文化气氛浓烈，商贾云集，很多旅客都慕名而来，金寨县作为知名的旅游城市，五星街是最能代表金寨人文风貌的城市步行街，依托金寨县红色文化的历史底蕴，红色文旅的特色贯穿整个金寨·五星街。

五星街区位居金寨新城区五大中心腹地，占据梅山湖路商业金线，扼守天堂寨路黄金节点，北接桂花公园，南承红军纪念园，东临思源实验学校，西对金寨大市场；配套建有30万平米大型高档社区中央城。周边大型居住群环绕，商圈内常住人口约8万人，两大景区成型后，预计游客每年近百万人次。交通发达，配套完善，接壤旅游胜地，如此庞大的人流量，五星街将成为金寨最繁华的商业中心之一。

五星街区，总建筑面积约3.3万方，以红色文化为线索，以特色业态组合为导引，采用民国风与现代建筑元素混搭的建筑风格，引进前沿的双首层设计手法，科学处理水平动线与垂直动线共享，重金配备多部室外电梯高效导客，独具特色的雕塑设计，直逼云端的摩天轮五星街的标志，以摩天轮为射线的出发点向南、向东方向划出了一条呈现“L”型的街区，这便是特色红色文旅五星步行街。

3、平安力盟商业巷。

飙马首席策划师何其琛先生在平安力盟商业巷招商大会上的主题演讲

平安力盟商业巷项目位于海东市平安区核心位置，分东片区和西片区，占地118.79亩，总建筑面积约为349842.66平方米，是集商业、办公、居住、旅游、餐饮、休闲、文化娱乐等多功能为一体的新城市文旅商综合体。凭着得天独厚的区位优势，运用新技术，创造新体验，融合带动多元产业，平安力盟商业巷将荟萃海东特色风情文化，充分挖掘并彰显整个城市的综合消费经济，打造一站式全景商旅文体创体验地！

平安区地理位置优越，区位优势明显，能有效承接西宁、循化、化隆、互助、乐都等周边消费。平安力盟商业巷步行街以平安特有、寓意美好、内涵丰富的“平安文化”为核心文化主题，融合古驿文化、丝路文化、河湟文化、民族文化、富硒文化等文化元素，结合现代消费需求，形成可体验、可消费的新业态，打造成为中国首个平安文化全景体验街区。

从项目定位来看，作为背靠西宁力盟商业巷步行街的中国特色商业名街，不仅共享大商业万千客流，更实现业态、品牌的互补共荣，与国内外品牌商家共享财富盛宴。同时，平安商业巷步行街以3A级文旅景区建设为标准，通过创新的建筑设计、科学的动线规划与精准的业态定位，实现街内外的客流良性贯通。而项目IP（缤纷大集）与步行街全时段经营，更是让繁华永不落幕。

截止目前，平安力盟商业巷步行街共计签订意向商户200多家，总签约意向面积约3万㎡。其中街区主力店已有：肯德基、必胜客、屈臣氏、世纪华联、华为体验店、苹果体验店、环球影城、金佰川、德克士、珮姐老火锅、海澜之家、青海交电、李宁、东吉鞋服城、荣耀、战狼网咖、河湟盛宴、中国移动、中国电信、中国联通、CoCo，书亦烧仙草，沪上阿姨，蜜雪冰城、鸿星尔克、安踏、VIVO、OPPO、茶百道、正新鸡排、都市丽人、稻草人等知名品牌，部分品牌以平安首店入驻，强强联合，共同谱写平安力盟商圈新的商业篇章，同时也标志着平安力盟商业巷步行街的繁华未来即将到来。

文章来源：飙马商业地产