商业地产在扮演更多角色，如今的属性已不局限在“商业+地产”，更多是呈现出“地产+金融”的特征。

伴随着中国城镇化深入，在未来人口迁移格局中，城市的人口红利还将继续存在，消费升级的潜力巨大。

地方政府在房地产问题上分城施策，但总体都显示出对住宅用地出让更审慎，对带来商业、文旅、产业先行的复合型地产却持开放态度。无论从政策层面还是消费需求而言，相比逐渐面临天花板的传统住宅开发，商业地产前景更加广阔。

因此近年来房企随势而动，包括万科收购印力扩充商业版图；龙湖、中粮、保利、华润等房企则持续在商业地产上加大砝码；万达、凯德等传统商业巨头也有意由重转轻，用轻资产模式实现利益最大化。

另一个迹象则是，商业地产逐渐脱离粗放化管理，进入精细化运营，房企摒弃传统的收租模式，开始介入商业链条的上下游，通过“投融管退”模式实现资产溢价，最终长期持有或退出。

商业地产在扮演更多角色，如今的属性已不局限在“商业+地产”，更多是呈现出“地产+金融”的特征。这方面凯德、领展、基汇等企业已经形成比较成熟的资产运作体系，越秀、印力、华润等内房企也在尝试。

相较住宅地产盖楼、买楼的单一模式而言，商业地产的产业链更长、耗时更久、运作更复杂，须经规划、设计、业态组合、品牌招商、运营管理等一系列流程后才能获得收益。

本次大会主题为“新商业浪潮：重新连接”，一众海内外商业地产发展商、投资商、运营机构、金融机构及政府协会嘉宾等，就新商业浪潮下的发展与创新展开讨论，为行业集体面对的问题贡献出更多智慧的思考，以及可运用的解决之道。

连续三年在香港召开的观点商业年会，举办地点从中环到九龙再到愉景湾，为内地与香港商业加深了解和加强合作起到了“连接各方”的作用，构建了一个商业地产领域中的交流平台。

下午2点，大会开幕初始，《2018中国商业地产发展年度报告》正式发布，盘点2018年中国商业地产行业发展的得与失，正式表彰最具代表性、指标意义的商业项目、企业、品牌和团队。

大会闭幕之后，2018年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖颁奖盛典在晚间盛大举行，这是一年一度的商业荣耀之夜。

新商业浪潮

在开幕主旨演讲环节，中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云发表了《新时代下中国商业地产之新浪潮》的主旨演讲，蔡云在演讲中指出，房地产业高速发展了十几年，现在跟国家经济一样进入了一个调整和转型期，在转型期当中，有了新的市场机遇。

对中国新时代的商业地产，蔡云总结了十大市场表现和十大趋势，指出商业地产作为上接生产、下接消费的平台，又掌握了商品流通的最终环节，必然在商品浪潮中起一个重大的作用。

“我们的结论就是顺应时代的要求，开创新的模式，提升新体验，我们的前行趋势是锐不可当的。”蔡云如是总结。

随后的“市场洞察：新消费趋势下的商业地产”议题环节，清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群首先登台，以《2019货币政策展望》为题，回顾了并展望了宏观经济和货币政策的发展趋势。

郭杰群在演讲中称，预计在2019年将加大财政政策力度，包括减税措施，切切实实解决民营企业、中小微企业的税务负担，货币供应增长将不会超过10%。

郭杰群续称，在保持货币供应量适度增长的基础上，政府会出台更为宽松的货币政策和信贷政策，包括降准的持续进行，地产企业的融资环境可能会有一定放松。

在宏观环境之外，行业的未来发展也是所有企业关心的话题。

新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷在演讲中表示，对于商业广场、商业地产、购物中心来讲，我们可能面临一个更大的危机，这个危机就是科技可以让我们足不出户。

“精神消费是不少于物质消费的一个更大的新蓝海，这个巨大的市场蛋糕会非常大。”欧阳捷如是预测：“未来的商业应该是物质需求加上精神享受，合起来才是我们真正的商业终极目标。”

爱琴海商业集团CEO兼总裁张华容则将眼光投注在了存量市场和资产管理，她认为，资产管理所代表的千亿级市场正在被越来越多企业所重视，不管是从短期还是从长期来看，规模都会持续增长。

“早些年讲资产管理的企业不多，但是现在做商业地产或者说做综合开发的企业，没有说自己做轻资产管理的也不多了，几乎大家都在做这个。”

金融创新难

“创新”是2018观点商业年会被提及最多的一个词，这里面又包括模式创新、产品创新、运营创新以及金融创新。

宝能集团高级副总裁、宝能地产总裁、宝能城市发展建设集团总裁余英表示，到了今天，我们做任何老的商业一定会死掉，因为人变了。

“互联网时代的到来，我相信真正的商业一定会在模式、产品、运营方面有巨大的变化。”余英表示，创新这两个字非常重要。

招商局蛇口工业区控股股份有限公司商业管理事业部副总经理王俊标也介绍了招商蛇口的模式创新，指出建设美好生活，商业地产扮演了非常重要的角色，它可以是生活的主场，时尚的领地，承载了不可估量的功能。

福晟集团董事、执行总裁、福晟土地投资公司副董事长何建华，华夏幸福副总裁、商业事业部总经理吴艳芬，首创钜大有限公司助理总裁符兹栋，广州时代商业管理公司总经理王媛媛，凯德商用北部区域总经理袁嘉骅先生，合生商业集团商业事业部副总经理王海燕等嘉宾，也在“新商业浪潮 看得见的未来”的主题讨论中，未然创新和新商业未来发表了观点。

金融创新是本届观点商业年会的另一个关键，在第二环节“资本回声：商业与金融的不完美世界”的主题讨论会中，奥陆资本执行首席投资官蔡金强表示，现在更重要的是模式跟运营的创新，金融的创新并不是非常容易，会有非常大的挑战。

除此之外，建银国际金融有限公司董事总经理曾粤晖；全国工商联房地产商会香港及国际分会主席林熙龄；彩湾智本首席顾问、不动产发展运营专家耿树森；中国长城资产(国际)控股有限公司投资部董事总经理田炯；元丰资本合伙人古迎辉；香港光正置地、广东光正房地产负责人陈大佑；广东省房地产研究会执行会长韩世同等，也都围绕“商业地产金融创新必修课”这一主题发表了自己的观点。

运营路漫漫

大会进行到第三个环节，主题为“模式思考：城市发展与商业创新”。这个环节中，印力集团合伙人、副总裁许英以及香港兴业国际集团租务及管理主管杜一莉分别发表了演讲。

在演讲中，许英指出，印力现在已经是万科的一个商业平台，万科一直提醒印力，要和最多的消费者接触，要成为他们生活的伙伴。同时，要回归到业务的基础，回归到业务的本心，好好地服务消费者。

许英进一步表示，商业地产持有周期很长，退出没有解决好，这么多资产怎么坐到可持续发展？完全靠运营，运营则要面临很多的创新，但这种创新到底能不能带来突破，谁都不知道。

杜一莉则表示，商业创新之路非常漫长，关于商业模式的创新探索，香港兴业国际已经总结为四个方向：一是品牌的创新，二是体验的创新，三是科技的创新，四是IP的打造。

随后的主题讨论会中，针对“存量时代的商业进退”这一讨论主题，中原地产中国大陆区主席黎明楷发声表示，运营能力是存量商业价值的核心，我们值得花大代价获得它。

除此之外，益田集团执行董事、益田旅游商业集团总裁刘雅娟；福晟集团事业合伙人、董事，福晟商业集团总裁吴洋；莱蒙国际集团副总裁、莱蒙国际集团莱蒙商管公司董事总经理李国华；光控安石商业运营总经理林宝泰；深圳市花样年商业管理公司副总裁兼大华南区域公司副总经理甘永清等，也就存量物业和商业运营发表了看法。

无论如何，中国商业地产处于这样一个传统和创新互相交融的关键时期，最终走出的道路和选择的方向，都在所有人的努力之下。