浅观商业地产运营

来源:思彼思 时间:2018-12-07 作者:思彼思

在经济进入高质量发展的当下阶段,城市化进程加速前进,全民消费能力和消费意愿不断提升,商用物业的市场发展空间也呈现愈加扩大的趋势。近年来,除却一线城市商业空间的更新换代,二、三、四线城市的商业空间布局也越来越活跃,商业地产作为当下能产生稳定现金流的优质资产,正吸引着全国范围内的商业地产布局前赴后继。

 

图:思彼思摄

 

据中国指数研究院发布的综合各企业年报进行的数据整理显示,2017年,包括万达、华润、宝龙、大悦城、新城、世茂在内的九家重点商业地产企业所持有的物业面积均值达599.8万平,同比增长14.9%。

 

就所持有物业收入而言,九家企业持有物业收入均值达到51.1亿元,同比增长26.9%。大型购物中心、城市综合体、文旅综合体、区域购物中心、社区商业中心等商业空间正重新定义商业地产的供应价值。

 

当下社会的花式供应为消费者提供了更多选择,在注意力经济时代,如何摆脱一味地跟风复制开发商业项目而后被市场淘汰的恶性循环,在社会消费需求结构不断升级的当下打造创新与差异化的商业产品线,在商业地产经历洗牌之后依旧稳坐,成为注意力经济时代的注意力中心,是当下商业地产发展所需要思考的。

 

 

图:思彼思摄

商业地产是房地产开发中的一个细分市场,要想从众多商业地产项目中脱颖而出,需要倍加关注的是商业地产的运营管理。运营管理可以说是一个商业地产项目发展的核心,优质的运营是实现商业资产价值最大化的基本因素

 

一个项目的运营阶段从商业地产的物业交付完成时即宣告开始。

 

时下,“招商前置”已经成为各商业地产企业开发经营的落脚点。招商前置即在项目运营前期就要做好招商策划以及正式招商工作。而招商运营的前提与核心则是要做好清晰的市场定位,市场定位是整个项目成败的关键点,作出正确市场定位的前提则是对商业地产项目进行完备的市场调研,包括项目周边的商圈项目所辐射人群及周边消费者的消费水平等。

 

 

图:思彼思摄

在取得市场调研所获数据的基础上进行市场分析以发现“机会市场”,进而确定目标市场进行项目的市场定位,包括主力店、次主力店区域、业态品牌的组合及配比、租金定价等、营销策略等,作出细致的落位规划。招商前期可以邀请主力商业进行项目选址的调研,甚至可以联合选址以增强项目顺利运营的持续性与可行性。

 

招商前置提前确定商家的落位,循序渐进进行铺位切割、动线规划及中庭设计等工作,可以减少因铺位设计格局与商家的需求不符而进行二次调整所产生的功能或成本浪费。

 

另外,主力店及同一楼层的次主力店的选择应当以排他性为原则,避免后期招商经营出现店铺之间的功能雷同状况而产生损耗,影响各店与整个商业地产项目的持续健康经营。

 

 

图:思彼思摄

招商策划确定业态布局,就基本确定了整个商业项目的功能布局。在业态组合确定过程中,还需适应当下社会消费特点与趋势,在是否能促进商业项目体验化、主题生活化,推动项目的文化性、休闲性等方面特质加以考虑。

在进行项目业态的策划时,要紧紧围绕项目辐射客群的消费需求进行定位,有意识地加强客源市场针对性。消费者的消费需求普遍呈现出多元化与追求个性化的特点,因此商业地产的运营需要保持对新消费趋势的高关注度和高敏感度,根据客群消费需求的变化进行恰当的业态更新与组合调配。

 

 

图:思彼思摄

做好商业地产项目的持续健康发展,运营也需要有创新思维,有不断推陈出新的潜意识,借力城市或区域文化因子推出应时的文化活动,关注社会噪点和热点,调整新的内容。同时商业地产的经营也要注重营销创新,开拓营销渠道、开展创新创意的营销推广活动,制定灵活正确的营销策略。

就营销创新而言,除却传统的营销方式与渠道,还应开拓营销推广创新活动,注重利用传统媒体(电视、电台、报纸广告)与新媒体(微信、微博、微视频、客户端)等渠道及线上线下联动传播推广,关注淡旺季波动情况进行优惠活动的推广。营销活动除却对常规性节日的配备,如嘉年华、美食节等,还可加大对凸显地区文化差异性的营销活动的打造。

 

 

图:思彼思摄

大数据、人工智能等新技术也可为营销推广工作积蓄能量,譬如与合作商户进行链接合作以共享流量用户,为多元营销活动创造可操作性。还可以用时下大热的跨界形式进行创新营销,如打造跨界IP内容地产项目,以IP本身所带有的话题度和流量为项目争取市场客源。注重体验性、自带流量项目的策划运作,如配合主力店进行快闪活动的筹备举办,吸引人流,为项目商业空间增加活力。

顶一下
(0)

文章评论 [] [ 查看完整内容 ] [ 注册新用户 ]

用户名: 密码:
评论内容:不能超过250字,需审核,请自觉遵守互联网相关政策法规。
匿名?
搜公众号:飙马中国商业地产
搜微信号:pmmaket

扫一扫,请关注我