商业是经济形势最直观的晴雨表。目前中国经济已经进入“新常态”，直白来说就是一定时期的经济下行区间。借着黄金周刚过去，我们梳理了近年来的一些商业数据，用数据和图标，来看看所谓新常态下商业地产的真实情况。

 

一、零售市场在放缓

1.2011-2015年全国百家重点大型零售企业零售额增速逐年下滑

 

 

2.细分品类表现：生鲜类增长，服饰类趋平，珠宝类下降，日用品略降

 

 

3.总体销售额放缓

a.全国 54个重点城市 173家典型购物中心与百货2015年合计销售额 3248 亿元，同比2014年 -0.5 % 。其中增长超过30%有8个项目，增长最多 + 63.6%；下降超过-30%有7个项目，最多下降 - 29.1%

 

 

 

b.购物中心与传统百货店比较，购物中心整体呈上升趋势，上升项目57个，平均上升12.5%；而百货店下降项目76个，平均下降约10%。

 

 

 

c.购物中心分化加剧，业绩既有增长，也有下降，有点下降甚至到-30%

 

 

 

二、数据的真相：商业竞争日趋激烈

 

1.商业网点自相残杀/电商冲击/阿里布局夫妻便利店、无人便利店

这一切加剧了竞争，然而竞争并没有让市场蛋糕加速变大

 

 

2.城镇居民人均支出增速下降

 

 

3.人口老龄化趋势加剧

 

 

4.二胎政策使得出生率小幅回升，但新生人口仍快速下降

 

 

5.消费GDP占比上升 但并没有带来零售总额增速同向增长

 

 

 

6.新零售的数据真相：“新零售”会让零售业增长得更快吗?

a.线上只是渠道、电商只是工具

 

 

b.“新零售”只是分蛋糕:改变的是零售蛋糕的分享份额

 

 

c.电商巨头的业绩虽然还在增长,但增速一路下滑

其实 电商也很怕，因为市场不会提供更大的增长空间

 

 

7.一二线城市真相 ：

不同城市的商业体量不同一二线城市已经趋于饱和甚至过剩 一些城市已开业、在建项目、待建项目已经趋向严重过剩

 

 

一线城市购物中心平均超过 120家，购物中心平均面积 8万平方米， 人均购物中心面积 0.55平方米，平均覆盖人口< 14万人

 

 

 

二线城市购物中心平均超过51家，购物中心平均面积超过12万万平方米，人均购物中心面积0.6平方米，平均静态覆盖人口21.6万人/座

 

 

 

合肥市各商圈购物中心，最多 8个，最少1个，最多面积 100 万平米，最少面积 5 万平米

 

 

 

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三、结束语

商业不是专业研究对象，就不做宏观性的总结了，我已经按各个重要点已经了阐述。说下行业趋势，目前还是商业还是各家在跑马圈地，毕竟总量还在增加；一二线趋于饱和，所以下沉到三四线也是目前各家圈地的重点。相对于住宅这几年限价会导致产品力的下降，核心商业还是有号召力和把控力的，相信产品力还是各家pk和研发的重点。产品力不局限于产品和设计领域，新零售新商业等各种新玩法也是研发的重点。招商也再是利器，造商才是。我不需要招主力店，我自己生产主力店，我创造主力店，这才是核心竞争力。

然后是优胜劣汰，大鱼吃小鱼。

有没有觉得和产业地产很像？其实未来拼的就是内容，内容就是行业深度，也是唯一的护城河。

商业的理解不够深，且当抛砖引玉吧各位看官。