近来“园区运营”这个词越来越多的被提及。 大家都在非常急迫地问，园区运营到底是运营什么？衡量的标准是什么？国内谁在这方面做得最好？我们应该如何学习借鉴？......

相比于3年前，园区运营这个事情在行业内开始得到最广泛的认可和重视。这跟行业物理载体整体结构性过剩，地方政府诉求提高和整个园区行业往纵深方向思考和发展有很大关系，我们认为，这是个非常良性的信号。

那么，什么是园区运营？

有人觉得就是园区服务，有的园区会在招商中心一面墙上贴上密密麻麻的200多项服务内容，美其名曰“360度运营服务”，但你过去一问，只有零星的几项服务，获得了园区客户每月1~2次低频率的涉及。这纯粹是一种寻求自我心理安慰的设置，是一种没有自信、聊胜于无的“伪运营”。

真正的园区运营，简而言之，就是建立起产业和产品之间全生命周期的关系。也就是说，让产业捆绑在你的园区产品上，建立一种极度稀缺的粘性，既是对产业的黏性，也是对客户的黏性。唯有稀缺的，才叫运营。你的园区能够给客户提供别人给不了的东西，就是稀缺，你的园区运营就可能具备成功的基础。

送个快递，刷个餐卡，跑个注册，做个APP，随便一个中介就可以做得比你好，那这就是不是园区运营，顶多算是基础配套服务，可以算进物业费，或者算进增值服务。运营的价值，可不是用这个来衡量和估价的。

运营的精髓，是能够最大化拓展产业客户最直接的赚钱空间，能够最广泛和最优化的整合产业服务资源，尤其是最好的结合区域禀赋和自身资源去做最高效的配置。

它的核心内容框架，应该是“区域产业环境构建+政务定制转化落地+产业链精准细分切入+公共服务平台+资本体系搭建+产业加速系统提升”。

随便举个最直观的例子，三线城市一栋5000方的生物医药研发办公楼，每平米3000元的综合成本，每平米300元的纯利，这一栋楼能赚150万元，勉强10%的利润率。

但同时，这栋楼每年度能够拿到300万元的政策专项资金和补贴，一下子就将回报率提升到了30%。另外，这栋楼入驻了除了省会城市之外，唯一的省级医药检验中心，直接解决企业注册证和药品上市的问题，解决了入园客户最核心的痛点，从而每平米可以再提升300元的售价，回报率可以继续提升到40%。

如果再进行一些精准的人才公寓、金融服务、产业投资，综合算账的回报率还可以进一步上升。从而，你的价值就与产业的价值捆绑到一起，让产业和产品建立起了全生命周期的联系。

真的做产业运营的朋友，看到上面这些描述大致会推测出我们要说的每一项集中起来究竟是怎样的涵义——好的园区运营，就是为产业的转移、落地、孵化、成长、发展、壮大、退出提供全生命周期的价值服务体系，包括产业规划、产业引导、产业孵化、产业承载、产业服务、产业金融、产业投资、产业运营、产业人才等环节，切实创造和提升产业价值和自身经营价值。

全生命周期，那就是运营必须前置，要早于物业载体建造，在选址、研发、规划、定位甚至顶层设计阶段就必须介入，而绝不是一个后期配套服务部门。如果一个运营者在后期介入，木已成舟，发现产品和产业是完全割裂开的，那这个运营也就无从谈起了。

而好的园区运营者，则必须具备以下这五个方面的能力：

一是足够的重资产实践，并且有足够的重资产资源和空间；

二是必要的产业要素资源，包括政务、金融、数据、人才等；

三是具有跨界的信息技术认知能力、高效的资源解构重构能力；

四是构建标准化的体系，拥有体系输出和管控能力；

五是投资、开发、运营能够真正实现具有控制力的分而不离，高效操盘。

 

如果提炼一下的话，园区运营的核心特征就是：一、全生命周期，二、稀缺，三、闭环。

前两个不用多说，什么是闭环？

那就是你的运营服务到底基于什么：是你要做产业投资所以倒推必须以运营服务来提升产业的投资汇报价值？还是你要提升资产管理的增值空间，因此将运营服务做到极致？或者是你纯粹靠这个运营服务就能够通吃产业链和圈层生态，形成独立的商业模式和盈利模式？

这个想清楚了，就是构建闭环。如果这个闭环不清晰，你的运营就缺乏顶层设计，你就是为了服务而服务，为了赶时髦随大流，或者仅仅是一个园区营销的虚假噱头，那基本就活不过第三集了。

最近在和一位物流地产商老板聊天时，他很担心物流地产行业未来会被颠覆，就如同实体店被电商颠覆一样，你的敌人往往不在你这个行业，不按你既有的套路出牌。纯粹靠地产和资本逻辑出牌的物流地产都不可怕，可怕的未来不靠这个租金差和资产价格差赚钱，而是靠仓储延伸出来的运营服务来赚钱，仓储甚至可以零租金入驻，那这就是传统物流地产的末日了。

这番感慨于我心有戚戚焉。产业园区何尝不是这样：如果未来你的赚钱点不再是租售，而是运营服务，那这个行业的格局和逻辑有可能被完全颠覆。

种种迹象表明，这一天可能正在迅速到来，产业园区的全生命周期完全可以衍生出不封顶的长尾效应，在这个长尾当中能够发掘出远远比租售更加丰富的业务生态，尤其是产业园区运营者能够深度参与到产业升级、智慧智能化的大潮中，这是未来一个绝大的想象空间。