商业地产策划的工作内容

来源:网络 时间:2018-10-29 作者:飙马

商业地产前期策划有多重要,看工作内容就知道。

 

1、首先需要了解项目及所处商圈的基本属性,比如位置、体量等,有经验的人看了这些属性,就可以得出一个大概的假设——这是一个什么样的项目。

 

2、然后了解公司、老板对这个项目的大概打算,主要是投资和收益方面,这将大大影响项目未来的定位,你策划再好,老板可以一句话否定。

 

3、做市场调查。主要三个板块,

 

商圈调查:把城市商圈分布、辐射情况、业态特点等搞清楚,再重点对项目所在商圈进行调查分析,涉及体量、租金、品牌、业态等多方面。

 

消费者调查:分析消费者的构成特点和消费需求、偏好,最起码要搞清楚是些什么样的人会来到项目,他们希望在项目里买到什么、吃到什么、玩到什么等;

 

竞争项目调查:了解他们的定位、招商或销售的情况、租金、售价、业态、品牌等。搜集了这些数据后,要有几个有专业经验的人来分析,他们能从数据中看到规律和趋势,得出定位的方向。

 

4、开展商家访谈。把调查数据和定位的方向和意向商家进行沟通,对其进行修正。

 

5、考察并分析国内类似属性成功项目,从中吸取经验,修正定位方向。

 

6、给出初步定位结论。体量、类型(是社区商业、还是百货、还是综合购物中心、还是专业市场)、业态、业种、意向品牌、租售建议(是全部持有还是销售还是两者结合)。

 

7、给出初步规划设计建议。(与设计部门沟通)

 

8、给出营销推广建议。(比如项目总体案名、总的营销策略等)

 

9、经济测算。(需要与财务部、预算部、投资部、营销部、工程部等配合,计算成本和收益,并具体落到时间表上,再看那些重要的财务指标)
 

商业地产策划岗位职责

岗位职责:

1. 熟悉项目的总体定位、产品定位、目标客户群、市场情况、竞争物业动态,根据总体营销策划方案,进行本项目分步骤的营销策划实施工作。

2. 负责区域市场的调研,重点项目的跟踪,新项目的市场调研与可行性分析,每月一次向公司提交当地市场调查报告。

3. 撰写周、月、季、半年、年度本项目营销策划工作总结报告。

4. 根据现场的销售情况、客户信息、市场动态、客户服务、热点问题等,组织协助编写客户通讯,做到及时与客户沟通,更好地服务于销售。
 

商业地产策划核心内容

1.商业用地的价值判别与发展定位

策划人员必须回答:开发什么样的物业才能实现价值最大化?为此,策划人员必须研究地段、街区、商圈、商业功能演变、不同类型物业与地段的经济效果,甚至要研究物业建成后物业与街区发展的互动关系。价值判别结论决定项目的客户定位、建筑定位、形象定位和价格定位。

2.商业地产融资策划

商业地产开发和运营的突出特征是需要巨资投入(初始投资和总投资),筹措足够的资金是项目能否成功的关键。为筹措资金,赢得投资人(银行、基金、信托机构、独立投资人、投资公司、开发商等)的青睐和认可,必须制定系统、科学、完善、可实施的可行性研究报告,描绘完整可信的投资收益“路线图”。

根据融资方案,企业应通过招商寻找潜在投资人、建立融资渠道,并评价融资方案的成本与收益,选择最合适的方案。例如我们从银行贷款和投资人出资入股两种方案。银行虽不分配利润、不干涉经营管理,但要贷款利息;后者不要利息但要参与分配利润,介入公司经营管理,究竟如何选择,应具体问题、具体分析。

3.商业地产价值链构造和策划

商业物业的开发和运营是价值创造和分配过程,发现价值和创造价值同等重要,价值受多种因素和规律的影响,没有深厚的价值理论功底就不可能制定完善的价值链策划活动。价值链构造包括产品纵向价值链和企业内部价值链。针对一个商业地产项目,首要的是构造产品纵向价值链,把参与商业物业开发和运营的各方利益有机地联结起来。着眼于长期发展的企业为适应商业地产的开发和经营,也采取组织措施构建企业内部价值链。

4.商业地产建筑策划

商业建筑一般由主要营业空间、附属营业空间、配套空间和共享空间构成。建筑策划意在优化建筑空间于经营业绩之间的关系,优化建筑空间的功能组合,以降低成本,提高使用率,实现效益最大化。为此必须采取科学的建筑设计和评价方法,遵循整体化设计和全过程监理理念。

5.商业地产技术策划

建筑和管理技术发展迅速,例如节能技术、智能化技术、无线通信技术、钢结构技术、自动化车库管理系统等不断推陈出新,策划人员应在准确把握发展趋势的前提下,准确评价技术的经济技术合理性和营销价值,坚持经济与技术联系原则,提出价值最大化技术方案。

6.商业地产营销推广策划

亦即销售促进,实质是把商品和服务的信息有效传播给目标客户,促使客户愿意购买。传播的最佳模式是整合营销传播,超越传统的4P理论,用4C理论指导传播实践,整合生产、管理和营销活动。

7.商业地产招商策划

招商是商业地产永恒的主题,也是难点。在商业地产开发的不同阶段,招商内容不同。例如,项目前期招商重点是寻找合作伙伴、出资人,与大商家签订合作合同;建设过程中的重点是物业销售;建设后期招商内容转变为寻找中小经营者进场经营;投入使用若干年后根据形势发展,招商的目的是不断优化客户组合。

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