商业地产运营管理模式有哪些?

来源:飙马(中国) 时间:2018-08-29 作者:飙马

  


我国商业地产尚处于起步阶段,开发、运营几乎都是在“摸着石头过河” ,缺乏行 业标杆和规范,这也在客观上造成对商业地产五花八门、各行其道的解读与运作,使 得商业地产处于一种无序竞争的状态。飙马商业地产 认为,商业地产所面临的开发量持续上升, 经营效益却不见好转的尴尬状态很大程度上都是由于对运营管理模式的重视程度不 够造成的。 事实上,我国的商业地产发展潜力非常巨大。商业地产企业如何借助行业升级换 代、重新洗牌之际,进行资源整合,充分挖掘机会,积极应对挑战,把握战略扩张的 良机,是值得深入探讨的问题。
商业地产 的商业价值 是通过物业使用者 的后期运 营 来产生 的,因此投资初期就应 当考虑后期 的持续运营 问 题,而这将涉及市场定位 、品牌推广 、招商 引资等一 系 列商业运作 ,对大 多数 的商业地产 开发 商来说,是个全 新 的领域和不小 的挑 战。 目前商业地产运 营管理,主 要 包括 以下 四种模式:

产权出售模式

产权出售是指投 资者在初期 开发建 设后就将 商业地 产 出售 的运营模式 。产权 出售是一种较原始 的粗放型运 营策略,开发商仍受住宅类地产 “ 挣钱快 ” 的理念影响, 而通过产权交 易来 获得投 资回报 。但是 ,由于商业地产 具有规模大 、风险 高、收益大等特 点,使得有 能力一 次 性购买 的投 资者并不常见 ,并且过长 的投 资周期也使得 大多数投资者望而 却步 。因此 ,现实 中的产权 出售经 常 采用散售模式 ,即将商业地产 的产权分割再转让给不 同 的投资开发商 ,这种方式 的典型代表是 SOHO中国地产项 目。然而借鉴 国外发达房产市场 的经验 ,产权 出售是 不 具备推广价值 的,这是 因为散售营销虽然带来 了迅速 的 回报 ,但是却割裂 了商业设施 的所有权 和经营权,其 后 期运营的不确定和不稳定性会 日益突出。 

 物业持有模式

物业 持有 是指投 资者 开发建 设后持有商业地产,通 过收取租金维持长期收益 的方式 。由于这种模式通常 是 投资开发商先确定主力商业经营 者,再按照后者要求进 行规划建设 ,竣工后租赁使用 ,这需要投 资开发商具 备 强大的实力 以吸引品牌商家参与加盟 ,还需要拥有庞大 的客户资源。这种模式的代表是大连万达集 团。其运营 的优势在于开发建设和后期运营 的统一性、主力商家和 投资开发商的 良好沟通 , 能够确定商业地产的经营预期, 减小投资风险,获得稳定的投资 回报。 
 

售后返租模式

售后返租是 指开发 商出售 商业地产后 ,与买方约定 在一定年 限内以代理方式进行返租 ,并将租金充抵售房 价款或支付一定 回报 的方式。其 实质 是先 出售后返租, 并支付一定比例的租金回报。这样开发商除了可以迅速 回笼资金 ,还能 以一定 比例 的租金 回报来换取商业地产 的经营权 ,有效地避免 了产权 出售和 分割 带来的风险, 最终形成 统一返 租、统 一招 商、统一运 营的运营策略。 由于在 出售 附随租赁 ,售后返租通 常适用 于写字楼、酒 店公 寓和 商铺等 项 目,包括 带租约出售、返租回报、保 底分红和利润共享等 多种 形式。这种模式最早流行 于我 国沿海发达城市,如广州 、深圳等 ,并迅速 向全国推广, 虽然通过产权分割大大地 降低 了投资门槛,但 是也造成 了疯狂炒作 ,忽视会后 期营运 管理,无 以为继停 工烂尾 的不 良现象 。虽然这能够 为资金缺乏 的中小投 资者 提供 购 买渠道 ,并且统一 的招商经营也避 免了业 主们各 自为 营 的问题 , 但是每年固定的租金也会带来一定资金压力 , 加上在租约签订 时通 常以高回报率吸引买房,所 以运 营 不善往往导致置业者很高的投资风 险。 
 

美国汉斯模式

从上述 三 种模 式可 以看 出,国 内商业 地产 开发 商 通 常关 注 的是地产 开 发阶 段带 来 的资金 回笼 ,而忽 略 了商业 地产 关键 的后 期运 营与 服务 环节 。事 实上 , 国 外 发达市场 的投资者通 常采用 的是 全产业链 经营模式 , 也 被称 为美 国汉 斯模 式 。这 是一 种把 商业 地产 项 目当 做 一整 个产 业进行 运 营 的经营模 式 , 以长 期投 资 为立 足 点 ,不仅将 地产 项 目销售 给购 买 者,还 要完 善其 后 期 运营 ,从 而带来 稳 定 的租 金 收入和 服 务 回报 。美 国 汉 斯 公司是 世界 最大 的商业 地 产公 司之 一 ,项目已遍 布 四大 洲 245 个 城 市 , 累计 超 过 1000 个 ,总 建 筑 面 积超 过 3600 万平 方米 ,拥 有雄厚 的资本 力量和运 营实 力 。而汉 斯 公司投 资 的业 务结 构通 常包 括开 发、 管理 和 投 资三个 板块 ,各 约按 一定 比例 投资 。这种 模 式综 合 了上 述三 种模 式 的优 势 ,建 立起 投 资、开 发、 管理 紧 密联 系 的一体 式价 值链 ,不 仅将地 产项 目销 售给 购买者 ,还 要 完善其 后 期运 营 ,并在每 个环 节上 都 整合 了相关 资源 ,转化 为 整体优 势 。采取 这种 模式 有助 于 国 内开发商 提供 优质 商业 地产 项 目,获 取较 高收 益 , 在激 烈竞争 的市场上 占据 重要一席 。 

商业地产及其运营管理模式的研究在我国仍处于初级阶段,缺乏系统的理论指导 和完善的操作过程,与发达国家的总体水平尚有差距。只有跳出套用住宅模式运营商 业地产,同时结合商业地产项目的商业运营和房地产特性进行综合考虑,把握特点和 运营规律,才能使我国商业地产运营管理的发展成为成熟的市场模式。因此,细致、 深入地研究国内外先进、成熟的商业地产运营理论和成果,明确商业地产的特点,提 高运营管理模式的可行性,从而科学地对商业地产项目的运作和发展趋势进行指导、 规划具有重要意义。

飙马商业地产
愿意与有志于做号商业地产开发与运营的开发商一起,飙马独有的商业地产菜单式服务模式、独创的“P.M.”商业地产服务技术,独享的“按劳取酬”商业地产原则,让飙马(中国)商业地产顾问机构与商业地产项目开发商合作过程中,可以根据项目开发现状选择不同的服务内容,为针对一些商业地产项目在开发过程出现的问题,推出“商业地产诊断”服务。
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