新店项目开发工作的质量，决定项目运营时所产生的效益水平。应在项目开发阶段形成科学的管理系统，以满足下列基本要求：

　　1）.收集到足够的信息数据，进行科学的判断与分析，以供决策；

　　2）.进行充分的谈判，确保公司进入项目的利益；

　　3）.进行周详的合同准备和风险预估，保证进入项目的投资安全性；

　　4）.在公司内部的工作职能转换和移交时，可以平稳过度。

　　新店的项目开发阶段与项目筹备期应明确控制节点（里程碑），并予以识别。

　　识别的方式应同时采用报告和会议的方式，以便于新店项目开发阶段职能工作主体和新店筹备期职能工作主体的权责划分和工作事项的追溯。

　　新店项目开发阶段的职能工作主体应形成

　　1）.新店项目交底报告

　　——描述新店项目概况、地区概况、发展商（合作方）概况、社会资源概况和项目的工程概况。

　　——列明与发展商合作的方式、条件和合作模式等信息，必要时，向相关工作岗位提供合同文本。

　　——公司负责新店项目开发的拓展部门承担编制报告的工作。

　　2）.组织实施“新店项目筹备协调会议”，以：

　　——确定项目的联络协调人选；

　　——确定各工作小组的组长和工作成员；

　　——确认对工作阶段开始和结束的“里程碑”。

　　筹备期开始的前提，是各职能工作部门能够获得对于新店项目的必要信息，因此，应由这些职能部门提出要求，列明需要掌握的新店项目信息，责成负责新店项目开发的部门提交。

　　否则，新店项目交底工作的实用性和效率将大打折扣！！！

　　新店筹备的职能工作主体

　　从新店筹备的整个工作流程来看，应确认三个主导职能工作主体：

　　1）.工程

　　工程进度决定新店筹备的进度。

　　2）.招商

　　招商进度同样决定新店筹备进度，但其受工程进度制约。

　　招商工作后期，该职能主体分裂为招商维护职能工作主体和营运管理职能工作主体，在新店独立运营时期，上述两个职能主体是并行独立的职能部门。

　　3）.品牌推广

　　品牌推广形式上虽然不受工程和招商进度制约，但从效率（投入和产出）和效果（配合招商和开业后运营）的角度应全面考虑。

　　完成三个主导职能工作主体所承担的工作，需要一系列支持职能工作主体的资源提供：

　　1）.统筹　

　　跟进合同条款，监督和协调各职能工作主体开展筹备工作，需要设定专门的岗位或职能主体工作。

　　2）.财务

　　资金提供，审计和其他财务管理功能，应有职能工作主体承担。

　　3）.人力资源

　　承担招募、培训等工作的职能工作主体。

　　4）.行政

　　承担物资设备采办和文件管理的职能工作主体。

　　待定位的职能工作主体：

　　1）.营运　　

　　在新店筹备期前期的角色定位。

　　2）.信息

　　整个筹备期的角色定位。

　　新店筹备期业务流程

　　筹备期定义

　　总定义：新店项目总过程进行分解后，新店筹备期的位置：

　　新店项目开发期→新店项目筹备期→新店项目独立运营期

　　分类定义：

　　1.新店筹备初期——规划期

　　1）工程职能工作主体：项目调查、形成工作进度计划和施工预算；

　　2）招商职能工作主体：市场调研、招商定位、条件设定、动线规划、招商计划和预算；

　　3）品牌职能工作主体：市场调研、计划和预算；

　　4）确定项目联络人：总工作进度计划

　　5）支持职能工作主体：调研、计划和预算；

　　6）财务职能：总资金预算

　　2.新店筹备中期——展开工作前期

　　1）工程职能工作主体：出施工图、评审施工图、工程招标；

　　2）招商职能工作主体：招商；

　　3）品牌职能工作主体：前期推广活动；

　　4）支持职能工作主体：各项资源供给；