过去20年，中国商业地产在一、二线城市风起云涌，靓丽耀眼，随着竞争的加剧，人民生活水平的普遍上升，商业地产开发建设的热潮也开始向三四线城市、甚至广大的县级城市传递。这是资本逐利的需要，也是当地老百姓生活消费升级的需要，是市场真实需求，无可指责。但是发端于一二线大城市的商业地产开发建设策略如何落地于县级城市的社会实际，却并非如此简单。

那么中国县级城市的商业实际是什么呢？当然也不能一概而论。根据截止到2010年的行政统计，我国有1568个县，361个县级市，合计共1929个县级城市，这些县级城市，分布在东西南北中的广大版图上，地域、人口、经济差异巨大，有些县城可能只有几千人，而有些东南沿海经济发达地区的县城，俨然已经是一个人口几百万的大城市

县城商业地产项目操盘心得

1、定位与规划决定项目成败，所有只考虑销售不考虑运营的行为都是自杀行为。

2、受县城购买力限制，商铺划分要遵循总价控制原则，做到分则好售，合则好租。

3、为降低门槛，有利于开盘销售与开业运营，需要实行购铺返租三年，租金抵首付的营销政策。

4、招商先行，在项目规划阶段须基本确定主力店位置与面积。

5、用层层带动（主力店-本地龙头商家-本地普通商家-投资者）的办法，最终以多赢的方式完成销售。

6、完成主力店招商后，在开盘前通过旺铺拍卖活动打开价格空间，然后把部分商铺折价卖给本地商家自购自营。这样做基本解除了开业后运营的风险，特别是减少了三年返租到期后的矛盾纠纷，实现可持续经营和物业升值。

7、省钱靠抓节点抓工程，赚钱靠抓营销抓营运，目光短浅又强势的财务可以弄残一个项目。

8、水至清则无鱼，人至察则无徒；重赏之下必有勇夫。

开发商的目的是赚钱，往往会给自己心里有个最高限，觉得赚多少多少够了。个人认为是错误的，因为设定了上限，开发商努力的空间也就被限定住了。如果一个开发商想着一个项目怎么能赚更多的钱，如何实现赚更多的钱，这样的思路会使得开发商不停的去研究，不停的去探索。

    往往开发商都将希望寄托于政府，希望政府如何扶持，如果没有了政府难道这个项目就不做了吗？所以在前面我提到政府换届导致县城发展方向有所调整是开发商的风险之一。但是这个风险部是致命的，致命的是开发商不去自己努力去进行资本运作。