工作节点

工作主题

具体工作内容

调  研

宏观经济调研：

1国家宏观政策及法规；

2宏观金融形势；

3国家宏观重大事件；

4城市（区域）政策、法规；

5区域面积、人口；

6区域人口质量调研（人口结构和密度）；

7区域国内生产总值；

8 辐射区域面积、人口；

9 城市（区域）特性；

10 支柱产业状况；

11 城市进程化程度；

12 城市GDP、人均GDP；

13 城市面积、人口；

14 城市（区域）经济发展现状及未来经济发展规划；

15 城市（区域）道路及交通规划；

16 城市（区域）商业网点分布及发展规划；

17 人均可支配收入；

18 社会零售总额；

19 城乡居民储蓄存款额；

20 恩格尔系数；

21 百户汽车拥有量；

22 行业发展及特性。

房地产行业

综合调研：

1 区域住宅分布状况及价格；

2 区域住宅供需关系；

3 城市房地产发展现状；

4 底商现状及价格；

5 写字楼现状及价格；

6 酒店现状及价格；

7 其他类房地产现状及价格。

商圈综合调研：

1 商圈界定；

2 区域商业分布详图；

3 子母商圈关系；

4 主铺商圈关系；

5 辐射商圈状况；

6 商圈商业分布状况；

7 商圈人流、车流及停车状况；

8 商圈竞争对手关系；

9 商圈自然与社会条件；

10 商圈周边环境和公建设施；

11 商圈未来商业供应量及发展规划；

12 商圈商业网点分布；

13 商圈商业规模数量；

14 商圈大型主力店现状；

15 商圈物流现状；

16 各商业物业位置、规模、业态分布、业态比例、租售价格、经营模式、经营现状、硬件设施、配套设施、未来发展综合调研。

典型性商业调研：

典型性商业个案位置、建筑特点、单层建筑面积、总建筑面积、单层使用面积、总使用面积、楼层数、商铺规格、业态分布、租金、转租金、转让费、交租方式、使用权售价、产权售价、服务业态情况、物业及管理费用、硬件设施、经营现状、人流量、品牌汇总、发展历程及未来发展规划。

竞争对手调研：

竞争对手开发背景、特性、位置、单层建筑面积总建筑面积、单层使用面积、总使用面积、楼层数、商铺规格、业态分布、租金、转租金、转让费、交租方式、使用权售价、产权售价、服务业态情况、物业及管理费用、硬件设施、经营现状、操作模式、竞争对手媒介使用、推广模式、频率、促销方式。

定性调研：

l经营户问卷：经营者户籍、经营地点、经营面积、经营产品、经营年限、经营现状、对本案入场意向、入场方式、面积承受、租售价格承受、意向楼层、硬件关注度、受众媒介、对本案的看法建议、联系方式等；

l投资者问卷：投资者来源、现有投资方式、对本案投资意向、投资关注度、投资金额、首付款承受金额、自营还是包租、回报率、投资意向楼层和面积、信息获得渠道、职业构成等；

l消费者问卷：消费者来源、出行方式、消费频率、区域消费者消费习惯、消费金额、常去购物场所及原因、对本案看法建议、信息获得渠道、年龄构成、家庭月收入状况、职业构成等。

媒介综合调研：

1 当地户外广告类型、具体位置、制作价格、发行价格、受众群体；

2 当地纸媒类广告发行价格、发行频率、受众群体、发行量、覆盖面；

3 当地电媒类广告发行价格、发行频率、受众群体发行量、覆盖面；

4 当地主流网络广告、点击量、受众群体、网络广告发布价格；

5 当地广告公司综合了解、各种印刷品制作价格调研。

     分 析

项目立地及经济技术指标分析：

1 项目经济技术指标分析；

2 道路类别及交通状况分析；

3 项目地块自然及社会条件分析；

4 项目周边环境及公共建设施分析；

5 项目周边经济条件分析。

定量分析：

1 有效量甄别；

2 各个总量汇总（总建筑面积、总使用面积、铺位规格、各业态）；

3 价格波动（产权售价、使用权售价、租金价格、转让费价格）；

4 各业态有效支撑换算。

定性分析：

1定性汇总；

2比例分析；

3特性分析。

典型性商业分析：

典型性商业特性分析、硬件优劣分析、营销模式分析、业态功能分区分析、与本案的关系分析、未来发展分析、租售价格分析、管理模式及现状分析、楼层分布分析、铺位规格分析。

竞争对手分析：

竞争对手竞争特性分析、差异化分析、竞争优势及机会分析、推广方式分析、推广渠道分析、推广频率分析。

项目SWOT分析：

项目目前发展所存在优势、劣势、机会、威胁；

项目十三参数分析：

时机性、进程性、地段性、规模性、布局性、硬件性、稳定性、人气、资源性、竞争与傔容性、商圈、人口、人性。

     定 位

项目市场定位：

1 项目形象定位；

2 项目理念定位。

产品定位：

1 业态分布及配比定位；

2 功能分区定位；

3 价格定位（租凭价格、销售价格、使用权价格及押金）；

4 各业态铺位规格；

5 配套定位。

建筑定位：

柱网、动线、设备、层高、结构、装修要求、外立面定位。

客群定位：

1 目标购买者定位；

2 目标经营者定位；

3 目标消费者定位；

4 主力店（大客户）定位；

5 服务业态定位。

 建筑概念设计

总体规划设计：

1 整体规划方案简介；

2 总平面图；

3 建筑结构图；

4 剖面图；

5 鸟橄图

6 总体交通组织图；

概念效果设计：

1 外立面效果设计；（夜景和日景）；

2 中庭效果设计；

3 内部装修效果设计；

4 各业态及配套室内概念设计；

5 景观设计。

建筑面积设计：

1 各楼层内部平面分割设计；

2 功能分区设计。

动线设计：

内部和外部交通组织设计（人流和车流动线）。

    财务分析

1项目投入成本估算及资金分配；

2项目回款模式（租售比）；

3项目回款进度；

4项目静态、动态总收入估算；

5盈亏平衡分析；

6敏感性分析；

7投资回报率估算；

8财务风险评估及回避。

    营销计划

     营销现状解析

1 营销环境分析；

2 竞争对手分析；

         营销理念

1 营销原则；

2 营销模式；（营销方式、租售比建议）

营销策略安排

1 营销产品包装；

2 营销对象；

3 营销渠道；

4 价格策略；

5 促销策略。

      营销组织安排

1 营销团队搭建；

2 人员管理制度及培训；

3 营销道具建议。

营销节点把控：

1 放盘策略；

2 回款进度；

3 销控安排；

4 营销费用估算。

    推广计划

  推广现状解析

1 项目推广环境分析；

2 项目目标受众分析；

3 项目卖点分析；

4 媒介渠道分析；

5 媒介现状分析；

6 竞争对手推广分析。

推广媒介组合建议

项目各节点推广媒介组合方案确定。

投放策略建议：

项目各节点（筹备期、蓄水期、强销期、持销期、扫尾期、养市期）各媒介投放频率、表现形式、版面确定。

推广费用估算

推广费用投放计划及总费用估算。

后期运营管理建议：

1运营管理理念；

2运营管理模式；

3运营团队建议；

4管理组织安排。

  风险评估:

项目风险及回避措施

  效益评估

项目社会效益及经济效益评估。