中国古代的商业地产

来源:招商与拓展 时间:2015-05-22 作者:xujian
大家都知道在中国古代,由于封建和传统思想的束缚,中国古代都以重农抑商为主基调,商业还是比较落后的,但商业还是存在的。

 

 

古代的商铺

 

 

隋唐时,已经开始有人专门开发商铺,盖好之后,或租或卖,从某种意义上讲,他们也可算是开发商。有个叫窦乂的人,就是其中的佼佼者。

 

窦乂这个人非常传奇,他生在陕西,很小的时候就死了爹娘,无依无靠,跟着舅舅一块儿生活。他舅舅是个“公务员”,住在长安城。窦乂先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱,后来有了80万钱的身家,于是开始向房地产行业进军。当时长安西市有一个废弃的化粪池,面积不小,有十几亩,闲置七八年了,一直没人买。窦乂把它买了下来,雇人填平,在上面盖了20间店铺,租给波斯胡人做生意,平均每天都收上来几千钱的房租。

 

再后来,窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球,于是斥资70万钱买下一块地,又花30万钱把这块地建成一片马球场,送给了李晟。李晟很高兴,从此跟窦乂结成死党,有求必应。有这种靠山保驾护航,窦乂发得更快了,不到40岁就成了长安首富,人称“窦半城”。

 

除了像窦乂这样的开发商,古代的开发商还有一些是“公务员”、“退休干部”等,甚至官府自己就是开发商。

 

比如在北宋,中央政府下面就有个专门搞开发的机构,叫做“修完京城所”。这个机构本来只能是修筑城墙和宫殿,后来城墙修得差不多了,宫殿也盖得够豪华了,这个机构就开始转型,开始给中央财政搞创收。怎么搞创收呢?修完京城所向朝廷请示,划拨给他们大片地皮,他们在上面盖住宅盖店铺,盖好了,有的卖给老百姓,有的赁给老百姓,给国库做了很大贡献。

 

但是所有这些开发商都不专门从事房地产开发。也就是说,他们搞房产开发只是多元化经营的一种,没有谁只靠卖房子吃饭。从唐朝到清末,中国一直没有职业的开发商,只有业余的开发商。

 

职业开发商

 

 

为什么古代没有纯粹的开发商。首先,从汉代开始,传统中国一贯重农抑商,单靠造房子赚钱,会被大伙瞧不起。北宋初年有个人叫陶毂,据他描述,当时只要有人盖房子往外出租,大伙就说这人是市井小人,挣来的钱就叫“痴钱”。就是呆傻的意思。可见在那时候,连做房东都受歧视,更别说做开发商了。

 

其次,做开发商最需要的是钱。买地、买建材、雇人、摆平关系,哪个环节都得花钱。尤其买地,流动资金不能少,钱不够,就得找同行拆借,或者找银行贷款。古代没有银行,但有钱庄,可是钱庄规模一般很小,即使有一些大型的全国连锁的钱庄,他们也不做开发商的生意,都把钱借给别的老板了。史料上有这样两个办理房地产抵押贷款的例子,一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏,让人家拿着房契去贷款,一张房契最多只贷给几千钱;还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的一个富户,名叫求仲,最多的一次才贷给15000文。这点儿钱别说搞开发,吃一顿大餐都不够。

 

直到民国时期,外国银行纷纷到中国开展业务,开发商们才能贷到大笔的贷款。所以中国的职业开发商直到民国才出现。

 

古代开发商如果大量囤地得挨板子

 

在中国古代,最不利于职业开发商生存的,还是政策因素。具体些说,就是古代政府一般不允许商人购置大量土地。

 

以唐朝为例。唐玄宗在位时,土地政策里有这么一条:“应给园宅地者,良口三口以下给一亩,每三口加一亩,贱口五口给一亩,每五口加一亩,……诸买地者不得过本制。”意思就是说,政府给老百姓划拨宅基地,划拨的宅基地大小取决于家庭等级和家庭人口,如果是平民家庭,每三口人给一亩宅基;如果是贱民家庭,每五口人给一亩宅基。另外老百姓也可以购买宅基,但是购买的面积有限,不能超过政府规定的指标。

 

政府规定的指标是多少呢?平民家庭买地,每三口人,最多只能买一亩宅基;如果是贱民家庭买地,每五口人,才能买一亩宅基。

 

在唐朝,商人也属于贱民,再有钱的商人也是贱民,贱民老板去买地,即使是上百口人的大家庭,最多也只能购买20亩地,用这20亩地搞开发,一两年就倒腾光了。而如果超标大量买地会怎么样呢?

 

唐朝法律规定:“诸占田过限者,一亩笞十。”意思是买地超过指标的,得挨板子,每超出1亩指标,挨10大板。

 

古代商业地产的设计

 

 

要说中国古代的商业地产设计,青楼可以算是一个代表。

 

其实在古代,青楼的原意本是指富贵人家豪华雅致的青砖青瓦的楼房,因富贵人家的姬妾和家妓大多数都住在此地,所以到了唐朝的时候,人们就逐渐把这里称之为烟花柳巷之所。 唐代大诗人杜牧曾写过诗句:“十年一觉扬州梦,赢得青楼薄幸名。”里面出现的“青楼”指的就是妓院。 在古代,青楼是比较高级的妓院,普通人一般是进不去的,所以客人的素养是很高的,而且来者也都是一些社会地位都很高的人,主要以文人士大夫、富商、江湖豪客等为主,其中尤其以文人居多。他们中间有的人是游戏人生、笑傲江湖,有的是寄情于红粉知己,享受温香软玉。当然,并不是每一个上青楼的男子都会与姑娘们发生关系,里面有很多文人雅士只不过是在那里坐一坐,喝几杯茶,吃几块点心,谈谈心,或是听姑娘唱几段小曲。还有一些喜欢与姑娘吟诗作画,喝酒下棋的,之后就会离开了,并不会怎样粘着不走的。

 

然而,即便古时候的妓院是一个高富帅聚集的地方,但并不是像现在的影视作品中看到的那样艳丽俗华,外表看来只不过是简单的一栋楼房或几个房间而已。实际上,大多数的青楼是一个大的庭院的总称,但里面的建筑都是比较讲究的:门前一般要有杨、柳等树木,窗前一般也少不了流水之景,而且院子里的花卉、水池这些怡情的场所也是必不可少的。姑娘们的雅阁内,陈设是很考究的,绝不寒酸,琴棋书画、笔墨纸砚是必备之物,古董瓷器等摆设也是要有的,床前的屏风等也都是很精致的。这样才能凸显文雅之气,让客人有交流以及倾诉、玩乐之心。

 

古代商业的品牌

 

品牌,是市场经济达到一定程度后才衍生出来的产物,所以中国古代的品牌要到唐朝以后才真正开始萌芽。

 

晚明时期,大量知识分子、上层社会追求生活的奢靡,商品和品牌跟着就出现了。比如我们知道时大彬的紫砂、江千里的螺钿、黄应光的版刻、方于鲁的制墨、陆子冈的治玉、张鸣岐的手炉,等等。这些手工业品都是署个人名款,充斥整个市场。今天统计,署着“张鸣岐”款的手炉,大概有4万件存世。一个人不可能制造出这么多的手炉!只能说明他的人名已经变成一个品牌。

  

资本主义萌芽时期出现了一个特征,就是品牌意识。我们熟悉的品牌都是个人名。我们今天知道的西方的著名品牌基本上都是人名。比如服装有范思哲、阿玛尼,汽车有丰田、福特、奔驰,还有波音飞机,路易·威登的包,这些都是人名,跟我们资本主义萌芽时期的品牌意识一模一样。

 

古代人名品牌多,我们来举一个不是人名品牌的例子。六必居是山西临汾人赵姓于明朝嘉靖九年(1530年)创办的。买卖开张后,由于质量好,味道鲜美,所以生意很兴隆。 后来又扩充了门面,由原来的两间小店堂,前面扩为四间门面,后边又增设宽阔的后厂。买卖越做越大,但是店外的牌匾太小,不像样子,想弄块好匾,请一位写字好的人写匾。后来聘请书法家严嵩手书“六必居”的黑地金字大匾挂出后,原来无名的小酱园身价倍增,六必居的名声很快传遍北京城,来买东西的越来越多。由于酱菜卖得快,以后就专营酱菜了。但凡古代大商人都非常重视质量,作为商品要做到“无完物”,即储藏的货物要完好,“腐败而食之货勿留”,即容易腐败的食物不要久留,足见我国古代商人是何等重视质量,也是古代商业品牌壮大的根本原因之一。

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