商业地产建筑整体布局五步走

来源:《商业地产前期开发手册》 时间:2014-05-15 作者:夏联喜

    核心提示:商业建筑的总体布局需要经过五个步骤最终确定方案,分别是场地功能分析、场地分区、建筑布局、场地交通组织、室外场地景观配置。

    简单来说,商业建筑的总体布局需要经过如下五个步骤最终确定方案。

    第一步:场地功能分析
    场地功能分析就是要明确在预建的场地上要实现哪些功能,这些功能分别在哪些地方通过什么建筑予以体现。如写字楼属于办公功能,如公寓属于商务、度假功能,如购物中心属于购物、休闲、娱乐功能等,如住宅属于居住功能……对功能的分析也就是对需求的分析,他是对总体布局开展的基础。
 
    第二步:场地分区
    场地分区首先是对自然条件和环境进行描述,其次是对位于场地范围内的物体,包括建筑物、土壤、植被、设施等进行分析,然后是考虑交通的通达性、政策等隐性因素。
 
    第三步:建筑布局
    商业建筑形态各不相同,开发商会根据地块形状、项目定位和开发经验选择不同的建筑形式,但无论哪种形式,都必须从满足商业建筑功能的角度出发。
 
    1)围合式布局
    我们以购物中心为例,这类购物中心多为一个大的单体建筑,由楼层的高低错落以及平面布局的退让围合,形成围合式的中空,给购物者一种空间上的享受。这类购物中心人流不会受天气因素的影响,一年四季都可以照常营业。百联集团在各地的购物中心基本上都是采用这种围合式的建筑单体布局,通过中空可以一览整个商场的内部全貌,也方便购物者根据自己的需要购物,避免了由于过多的行走而造成的厌倦情绪。
 
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百联围合式购物中心
 
    2)开放式布局
    开放式购物中心一般通过商业街的形式,将各种业态分布在不同的单体中,从而更好的引导人流。万达集团在各地的第三代万达商业广场项目主要采取的就是开放式布局。通过这种布局,既可以很好的分散人流,又容易形成浓厚的商业氛围,有利于购物中心经营举行一些大型促销活动。
 
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万达广场开放式布局
 
    这两种建筑形式有其各自的优势,开发企业大多根据购物中心的定位和自身的开发经营选择较为合适的形式。只要经营得当,这两种形式均能达到较好的营销效果。
 
    第四步:场地交通组织
    场地交通组织主要解决建筑场地的人流、货流的运转问题。这个问题的核心是要让人流引进来,同时又能让场地交通有序、高效、共生运转。有序就是通过交通组织的设计,有如一个无形的手去指引人流、客流按照自己的动线行走。高效就是人流、物流没有混乱,按部就班,有效引导,来去自如;共生就是各个建筑功能空间,共享人流,共融共生。但是,这些说起来简单,现实中失败的例子多如牛毛。
 
    1)场地交通的三大症状
    第一:方向混乱
    国内众多商业地产项目的街道走向设计缺乏基本的认识,认识不到动线设计的科学性对商业经营所能产生的巨大影响。如一条东西走向的主街道,会在突然间面对很多条南北走向的次街道,那么可想而知,南北走向的次街道是无法顺畅地承接东西走向的主街道人流的,这样就容易使街道的走向产生混乱。
    如浙江桐庐江南商业中心环形街道人流与南北向主轴人流交汇,与小组团建筑的人流回路产生冲突。在街道人流走向上产生了过多的、复杂的、混乱的回路,两者之间无法进行有效的互动。
 
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浙江桐庐江南商业中心规划图局部
 
    第二:不构成回路
    很多商业地产项目拥有漂亮的街道,但是这些街道却是直来直去,不同的商业街之间缺乏有效的过渡和衔接,而是一截一截地断开,使商业氛围得不到有效的延续和连接,商业街区之间不构成回路,从而商业资源过于分散化。
 
    第三:曲折复杂
    有些商业地产项目相信通过复杂的街道设计可以聚集更多的人流,其出发点在于:使顾客走进来之后就不易走出去。这种短浅的观点曾经在一定时间里盛行,甚至于有些商业地产项目将一个厕所设计在不易到达的地方,然后通过指标牌指引顾客来找厕所,并达到促进沿途商铺经营的目的。这些商业地产项目意图通过一个厕所来拉动人流,在当前来看,这显然只是一种可笑、肤浅的设计思想。
 
    2)场地交通布局的基本思路
    思路1:要考虑整体性
    商业地产项目的街道应当统一规划,要具有整体性。一条街道的动线很好,但要考虑到这条街道通向何处,对其他街道和楼层的人流对接情况如何,如何实现人流和商业资源的共享。一条街道回路,不仅应考虑同层的不同商业经营区域,同时还要考虑到不同楼层的商业经营,各个商业经营区域之间要能够互相促进,互相联动。
 
    思路2:要考虑社会性
    现代商业地产项目应当构筑社会化的通道,即商业街道不仅有引导购物的功能,还有社会化的功能,满足其公共生活的需求。
 
    思路3:要考虑科学性
    科学性主要体现在四个方面:
    第一,街道回路应尽可能少,将有限的人流集中到有限的街道内,不要分散人流。
    第二,街道回路应尽可能简洁,不要设计过于复杂的回路,能简单则简单,不要故弄玄虚,要致力于让顾客在街道内拥有清晰的方向感。
    第三,街道回路应尽可能自然、圆润,采用弧形的街道动线,在街道回路中不宜出现突然的、90度左右的直角转折,这样等于在街道的回路上制造了断裂带。
    第四,商业街道尽可能设计少的出入口,将人流容纳在有限的商业街区内进行消费,多出入口的街道设计将分散人流,不利于商业氛围的形成。如果不是某一方位直线距离很长,必须要在一个方位设置两个以上的出口,一般情况下最好只在东南西北四个方向设置四个总的出入口,如有第五条出入口,应当采用斜线的对角设计,尽量不要出现同一方位的两个出入口。
 
    3)场地交通组织的构成
    那么,一个场地交通组织到底有哪些构成呢?一般来说,它包括场地出入口的数量、位置、动线及交通组织等核心内容。
 
    ①场地出入口的设置
    商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合,实现内部交通动线与外部交通体系的沟通。一般商场的主要出入口的外部,应该设置一定的缓冲空间,一般为10米×10米的广场,以容纳从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅,使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区,以实现商业利益的最大化。
    出入口是吸引人流的关键所在,但并非入口越多就是越好。过多的出入口也会导致人流的流失以及商业动线的混乱。通常商业项目的出入口会有主入口和次入口之分,主入口1~2个,次入口2~3个,视项目的具体面积而定。
    出入口的位置通常是设置在通行方便、人流量大、曝光率较高的明显位置(如街角)。入口位置距道路交叉口的距离不应小于70米,主入口是大量车流人流交通的出入口,次入口主要是后勤人员、服务人员、管理人员等的出入口。
 
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    国内某商业建筑的出入口设置,南北向共设有十个出入口,分别是A、B、C、D、E、G、H、J、K,东西向共设有两个出入口分别是F、L,这样就在四个方位的同一平面上共设置了十二个出入口,这样的出入口设计被证明是极不利于商业经营的。
 
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    ②场地动线设计
    场地动线设计与内部平面动线设计有相通点也有不同点,对于大型综合商业项目来说,场地动线设计还需要将各功能建筑的人群得到共享,这是基本原则。比较常见的有网格状、放射状、树状、单一回路循环及直线五种形式。

场地动线设计的五种形式

形状

特征

适用范围

优缺点分析

网格状

这种建筑布局辅以明确的分区和导视时,且消费者比较熟悉或有足够动力时,可以逛遍每一个角落

以价格和品种齐全为特点的低档大众消费品设施

如果商业组成单位之间靠集群效应汇聚和分享人流的效果不很明显,人流一般会放弃一半以上的路径

放射状

以中心的广场为核心,道路向四面放射布置,规模较大的,广场外围再设置环线

适合周围可以或必须开设较多出入口,内部核心有较强吸引力的项目

缺点是消费者较难设想出一个完整的不重复的线路逛遍全场,一般只会走完2条放射线。将人流汇聚到核心再导向不同分区固然可以提高效率,但同样各分区之间分享人流随机消费的效果不是很明显,这样各分区不适合目的性较强的内容

树状

一条主动线,可以曲折,沿途分出若干枝杈板块,枝杈板块中为环线或树状。消费者可以进入每个枝杈板块完成单项循环后回归主动线前行,进入下一枝杈板块

适合规划互补型商业

这种布局便于消费者理解和设计出最佳路线,但与放射状布局相似,由于消费者可以主动选择,各枝杈板块之间分享人流随机消费的效果不明显

单一回环曲线

沿较大中心广场四周布置环线,在尽量不需要导引牌情况下使消费者走完整个项目所有角落

适合中小型商业项目

主动线回环曲折,串起所有节点和功能区的主线,同时设置一些主动线之间的捷径作为辅助动线。便于消费者临时离开和按照自己需要顺序安排购物路线

直线

一般只是将较长的沿街面作为项目入口和形象展示面,不设对外开门的单店

适合条状用地的单体建筑

着重把人流引入内部,如香港海港城、上海港汇等。北京新天地以两端为主要入口,逐渐缺陷临长安街的独立门店就是一个证明。而沈阳五洲商业广场,沿街店对外销售,到处动线混乱,无法汇入内部,内部经营一片渗淡

 

    ③场地交通动线组织结构交通动线组织结构主要还是包括了人流、车流和货流。

    首先,场地要突行人车分流。某些商业项目,由于进深与面宽较为狭小,可能会出现车流和人流交叉的现象,在一定程度上影响人流动线的走向。

    其次,人流与货流避免交叉。商业项目在运输货物时,应该保证与人流分离,不要因为运货占用公共空间或电梯系统,而阻碍人流走向。因此,运输货物要在人流量较小的时间段。

    最后,卸货区要尽量安排在地下,这样可以促成人、车、货分流,不和地面争位置。如果觉得地下室做卸货区要把高度提高有点浪费,那么可以局部把卸货区做高一点,其他地方做低一点。这样做的好处是,如果停车位不够,可以加一层低停车场,停车位就加了一倍。

    第五步:室外场地景观配置

    商业项目室外的建筑小品和硬质景观的设计,有利于对设置在其附近的商铺,吸引更多的人流在此经过。丰富的绿化能营造舒适休闲的购物空间和温馨气氛,给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样,景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来,比如对种植花树的荷载、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等因素都要考虑。

    注:本文来源于《商业地产前期开发手册》,若牵涉版权问题请联系管理员,谢谢! 

 

 

 

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