商业烂尾楼项目如何盘活

来源:飙马中国整理 时间:2015-05-11 作者:xujian

随着社会的发展,商业竞争的加剧,一些不合商业市场的商业地产项目烂尾的新闻也开始不绝于耳。前期美好规划难以实现,项目最终沦为无人问津的凄凉局面。

 

烂尾项目的增多,烂尾现象开始引起人们的重视,大家开始反思一个项目是如何沦为烂尾境地的,存在的烂尾项目又该如何处理。

 

商业项目为什么会烂尾?

 

说起烂尾楼的形成,在多数人看来,都起因于资金链断裂,致使项目难以为继。资金短缺仅仅是烂尾楼最直接呈现出来的原因,项目背后可能牵涉到其他一些纷繁复杂的原因。我们知道任何一个项目的开发都是经过精心策划和规划之后才开始着手兴建的,在项目开发过程中,因为一些突如其来的因素的影响,都可能会导致项目烂尾。

 

一、资金链断裂。

 

资金断裂是导致很多商业项目烂尾的重要原因,商业地产项目尤其是大型商业地产项目对于资金投入大,资金链要求比较高,一旦断链就容易产生烂尾。在商业地产的选址、定位、招商、建造、运营这五个环节里,任何一个环节的资金断裂,都极易造成项目“胎死腹中”或“半路夭折”。

 

二、产权债务纠纷。

 

几乎所有的停缓建工程,都不同程度的存在着债务纠纷,项目债务当事人无法接受通过协商来解决债务问题,最后只能通过法律手段解决。通过媒体的报道,项目的产权债务极大的影响了项目的形象,直接影响到项目的招商运营销售,如果不能有效的解决债务纠纷问题,极有可能造成项目的烂尾。

 

三、项目定位存在问题。

 

项目本身本身定位与功能并不被当时市场接受,尽管处在繁华的地段,也不一定就能避免烂尾的命运。

 

四、开发商违约。

 

开发商违约。开发商之间因为经济纠纷而没有履行预售合同义务,法人代表消失,长期处于无人管辖状态,致使项目烂尾。

 

五、施工质量问题。

 

施工质量问题,未通过检测,被迫停工。

 

六、盲目投资。

 

在20世纪90年代,由于当时众多炒家疯狂炒楼,许多房地产开发商在楼盘未竣工前就卷款而逃,在全国造成了许多烂尾楼。而“烂尾楼”现象最严重的海南省,大多数就是因为这种盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果导致的。

  

七、运营不善。

 

产权、资金的纠纷只是商业项目“烂尾”中的一个小问题,最大的问题是开发商没有从商业的角度去考虑和运营该商业项目,也就是说资金运作、商业运营的软环境出现了问题,才是导致商业项目“烂尾”的关键因素。

 

项目烂尾大致是由于上述原因,烂尾项目由于臭名在外,盘活难度大。在面对烂尾楼的时候,大多数开发商选择敬而远之。 

 

然而也有一些开发商却对烂尾楼项目情有独钟,偏偏愿意去碰别人不愿碰到的烂摊子。 烂尾楼项目在他们眼中别具吸引力。

 

开发商接手烂尾楼项目的驱动力

 

一、区位优势。

 

很多烂尾项目基本上处于开发成熟的区域,其中,许多占据黄金地段,具备得天独厚的地理位置优势,配套设施比较完善,接受烂尾楼项目对于没有土地储备、又想获得理想地段上的土地的房地产开发商来说十分具备吸引力。

 

二、政策优惠。

 

烂尾楼项目的存在造成了巨大的社会资源浪费,影响着城市形象,而如何解决掉烂尾楼项目是政府部门头痛的问题,有开发商愿意接手烂尾项目自然是政府部门所期望的,相关的优惠政策也是政府相关部门愿意提供的。

 

三、投资见效快、回报高。

 

房地产项目有其开发周期,短也需两三年,而烂尾楼项目省去了报建、打地基等程序,缩短了周期,而烂尾楼项目转让价格相对便宜,如果烂尾项目改造成功,投资回报率高。

 

四、成功开发能为开发商所在的企业提供良好的外部发展空间。

 

烂尾楼的存在是各地政府部门的一块心病,严重影响城市的形象和当地政府的执政能力,开发商的成功运作无形中会缓解这些压力,这有利于开发企业与当地政府建立良好的关系,有利于开发企业在该区域的长期发展。同时,开发商的成功运作在一定程度上帮助相关银行减少了烂尾楼项目造成的“呆、坏账”风险,这也为开发企业后期的融资带来便利。

 

虽然相关烂尾楼项目存在着上述吸引力,开发商接手烂尾项目需要慎重。

 

一、明确项目产权

 

在多数烂尾楼中,资金的纠纷一般都是大家所头疼的,而部分又是因为官司缠身而引起的错综复杂的关系。所以编者认为,开发商在收购一座烂尾楼之前,应该要理清资金纠纷背后的来龙去脉,稳妥的收购烂尾楼,以免带来不必要的麻烦。

 

开发商应清晰欲接手烂尾楼工程本身的负债以及烂尾楼的已建部分有无抵押,抵押担保的范围是多少、还款期限有多长的问题。如果存在抵押,抵押权人就具有处理的优先权。烂尾楼原物权所有人是否已付清土地使用权的出让金支付情况土地使用权是否抵押问题。

 

二、预期项目改造成本。

 

有的烂尾楼设计尚可,不须大动手术就可竣工, 有的项目设计存在着严重的缺陷,则需要对设计和配套作大“手术”,前者好办,后者风险不小,弄不好花钱成了“无底洞”,或者费力不讨好。有的烂尾楼已建部分存在着严重的质量问题,开发商需要权衡拆除成本和项目预期收益。

 

三、评估现金流可承受风险。

 

开发商投资核算不准确,或者不量力而行,或市场发生变化,都有可能造成项目再次“烂尾”。更有投机者,以楼炒楼若失算,这风险就更大了。投资烂尾楼,一定要有雄厚的资金实力。

 

烂尾项目接手后如何盘活是一个难题。想要成功改造烂尾项目,需要弄清楚项目烂尾的原因,从源头上解决问题。

 

如何盘活烂尾项目?

 

一、重新定位和规划。

 

烂尾楼的形成也是由于前期定位上出现了严重的混乱才导致的。烂尾楼要想“复活”,就需要请专业的商业服务机构进行详细的市场调查,研究项目商圈内商业分布情况,重新对项目进行定位,对项目业态做出合理规划。

 

二、运营是关键。

 

商业项目不是纯粹的销售商铺,而是通过项目的运营来维持,烂尾项目接手后如何使其进入成形的经营状态直接决定着烂尾项目能否摆脱烂尾的帽子。

 

三、重塑形象必不可少。

 

项目烂尾的印象已经深入人心,烂尾项目要想重新发力就要改变烂尾形象,项目外在建筑形态需要重新包装,媒体宣传、营销造势必不可少。

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