城市综合体怎么运营

来源:飙马(中国) 时间:2019-05-08 作者:世联行

每座城市都有自己的综合体,如巴黎的拉德芳斯、东京的六本木、纽约的纽约洛克菲勒。它们带来了城市的巨大变化,续写着城市的发展和建筑艺术传奇

一个多世纪以来在世界城市综合体的发展历史上,这些城市综合体的开山鼻祖和巅峰作品,至今仍堪称典范

真正的城市综合体能见证历史,接下来我们将会对全球知名的城市综合体进行一系列的盘,在欣赏建筑艺术的同时更好的感受时代的发展与进步感受城市生活的品质

法国巴黎

 

拉德芳斯:世界首座城市综合体

拉德芳斯被业内视为“世界上第一个城市综合体”,它把人文、艺术和浪漫巧妙融合,各种庞大资源互相影响、互相作用,让拉德芳斯具备小型城市的基本功能。


日本东京

 

东京六本木:世界与东京的交叉点

时髦的六本木找来世界商业建筑教父捷得,花费17年时间,共同创造了一个兼具上班、娱乐、生活、休闲的全新城市综合体——六本木新城。

 


山西太原

 

太原吾悦广场:一场与未来的对话

作为太原首个六星级国际化城市综合体

不仅是交通方式改变、

区位规划升级形成的融合、创新

更是重新定义未来

将商业、艺术、文化、

服务、出行、办公等多种元素融为一体

全方位满足各类人群多样化需求

打造太原独一无二的公园式购物中心

自20世纪法国拉德芳斯建立起第一个城市综合体项目以来,这种业态在世界各地均取得了巨大成功,美国洛克菲勒中心、日本六本木、北京国贸中心等城市综合体成为体现城市繁华的标志区域。在西雅图,美国的城市复兴工程也不例外,公共空间被看做整个工程的核心,“凡是有城市的地方就有城市综合体”,并被视为一张耀眼的城市名片。

  

1.微观思考之一——中国的物业市场引发房地产企业对项目开发全过程决策:住宅市场还是商业物业市场的方向抉择

       被称为City Mall的城市综合体,City意味功能聚多,Mall蕴涵场所复杂也解做complex。有关人士认为,当今世界已步入以城市综合体“唱主角”的时代,甚至城市经济发展之间的竞争,也要靠城市综合体决胜负。 我国众多城市都有自己的新区开发计划,伴随我国城市化进程加快,新区开发需要城市设计与商业网点规划同步进行,避免城市开发中造成重大浪费。显然,有的项目精心策划精心设计;有的项目虽以商业地产、综合地产立项,却简单设计成住宅的“模样”进行销售。“盲目立项、庞大但重复、运营管理不规范、开发商后劲不足”,这四大弊端正在困扰着国内城市综合体的发展。在万达集团董事长王健林看来,“做住宅地产是小学生;做商务地产、写字楼、度假村等是中学生;做商业地产是大学生;做城市综合体是研究生”。这意味着做商业地产需要很强的专业能力,那么“专业能力”到底包括哪些方面?

       城市综合体功能集聚的特点,核心问题自然就是定位要合理,要求项目能对于各种资源的有效运用。另一个不被商业地产开发商重视但又十分重要的环节,就是单纯的设计先行。一个成功的综合体除了前期的规划、定位要合理外,与后期的运营和物业管理也很有大关联。城市综合体开发不仅是一个地产模式,更是一个城市发展和运营的问题,城市综合体的引进与发展必须与城市经济、产业氛围、消费能力等和谐、合拍、互动。

  

2.微观思考之二——城市综合体开发周期、综合投资回报率、最佳盈利模式与策略研究

       通常中国房地产企业偏好短周期项目,通过销售回笼资金,资产周转率很高,因而城市综合体项目具有较大投资规模,形成对中国房地产企业资金流的巨大挑战。从长期投资来看,城市综合体属资金密集项目,前期投入大,但后期投资收益较高,优质商业地产提供长期稳定的租金收益和经营收益,适合上市公司选择。国内许多上市公司投入到商业房地产的开发。商业综合体项目具有一次投资规模巨大,持有期收益比较稳定特点。财务企划管理技术难度较高,综合投资回报率与服务性功能组合选择息息相关:

       (1)最优治理机制在上市公司商业地产方向的团队建设中运用;

       (2)商业综合体项目选择与风险控制;

       (3)城市综合体项目定位;

       (4)城市综合体融资组合模式;

       (5)城市综合体的产品创新与成本控制;

       (6)城市综合体的资金收回与价值最大化;

       (7)城市综合体开发的战略联盟与连锁开发战略。


世界共仰 引领都会生活

 

从纽约洛克菲勒、巴黎拉德芳斯到东京六本木,摩天大楼凝练了梦寐以求的所有城市功能:住宅、写字楼、酒店、豪华购物场所,甚至是公园。对于城市而言,综合体已不再单纯是建筑产物,而是精英文化荟萃的场所,是城市生命力所在。

 

在洛克菲勒中心大厦的屋顶,你可以静候太阳从地平线升起,看金色的阳光铺洒过纽约公共图书馆、圣帕特里克教堂以及中央公园;将视线从纽约切换至塞纳河畔,穿行于拉德芳斯的艺术小径,你可以感受现代摩天大厦与古老巴黎穿越时空的对话;漫步于日本六本木榉树坂大道,你也同样能流连于樱花飘落的新城主干道,从美术馆到商业街再到高档社区……

 

城市综合体是以建筑群为基础,集商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、文娱、交通等多功能于一体的“城中之城”,是功能聚合、土地集约的城市经济聚集体。近年来,随着经济高速发展,城市综合体发展越来越快、数量越来越多、体量越来越大。以湖北为例,城市综合体近200座,另有在建和拟建城市综合体40余座,已投入使用的单体建筑面积在5万平方米以上的城市综合体64座。这些建筑功能复杂、火灾荷载高、人员数量多,发生火灾后火势蔓延速度快、人员疏散逃生难、灭火救援难度大,极易造成重大人员伤亡和财产损失。对此,笔者通过实地调研论证,围绕源头管控、战法研究、作战需求三个方面,通过大量实地调研论证,就大型城市综合体防灭火对策作一些探讨。


立足源头管控,在本质安全、常态防控、应急机制上下功夫

  强化本质安全管理。一是加强顶层设计。通过地方立法或出台相关规范性文件等形式,推动相关部门建立并联审批、会商研判、联合检查、情况通报等机制,在城市综合体立项、规划、审批、监督等环节严格消防安全把关。在现行标准和规定的基础上,逐步制定更加严格的技术标准和管理规定。推行消防审核验收消防服务机构负责制和消防设计、审核同责制,严格消防服务机构和消防设计单位责任。二是提高设防等级。加强消防设计,有针对性地提高消防设防等级。三是严格消防审验。严格按现行国家工程建设技术标准进行建设工程消防设计审核和验收,特别是商铺二次装修,严禁擅自改变消防设计和使用功能。

  强化常态防控措施。一是压实“人防”责任。推动城市综合体织密消防安全责任网,建立产权单位或委托管理单位牵头的消防安全管理体系和消防安全规章制度,明确产权单位、委托管理单位以及各经营主体、使用单位的消防安全责任和消防安全责任人、管理人,并由产权方、委托管理方、使用方共同签订书面合同对消防安全“责、权、利”予以确定,防止多头管理导致的消防管理“真空”。二是落实“物防”措施。严格落实消防安全规章制度,加强消防设施常态化、标准化、标识化管理,确保正常使用。三是用实“技防”手段。大型城市综合体消防管理点多面广,要用足用实各种技防手段,实现消防安全实时探测、及时预警、全面记录。要结合“智慧城市”、“智慧消防”建设,提高单位自身消防安全管理水平和消防部门监管效率。

  强化应急机制建设。一是力量布局合情合理。在距离现役消防站较远或交通影响灭火救援的大型城市综合体或附近,应建设小型消防站,与普通消防站形成互补。综合体内以消防控制室为中心,按照“一个中心、分区设点”要求,建立“1 N”微型消防站,确保实现1分钟处置、3分钟协同。督促单位聘用注册消防工程师加强消防安全管理,小型、微型消防站专兼职消防人员和消防控制室操作员应经职业资格鉴定并持证上岗。二是预案编制实战实用。指导单位开展火灾风险评估,精心制定“处方式、程序化”消防应急救援预案,明确先期自救组织指挥、人员疏散、设施操作、火灾扑救等任务、职责和操作程序和后期协同作战时的职责任务。依托防火分区、功能分区,建立疏散网格,设置网格疏导员,负责引导网格内人员疏散,店员负责引导店铺内顾客疏散,确保人员有序、安全疏散。三是培训演练高质高效。加强消防应急救援预案的培训演练,做到第一时间组织疏散、第一时间启动设施、第一时间调度处置。

  着眼战法研究,在联合指挥、火场破拆、战术应用等方面求突破

  注重高效联合指挥。一是指挥调度多维联动。消防指挥中心是消防数据信息交互站,要充分发挥统筹联勤职能。二是控制中心全程联控。消防控制室既是消防设施控制中心,更是火灾扑救情报、信息、指挥中心。消防官兵要第一时间占据消防控制室,查看消防控制柜信号,确定起火位置和消防水泵、自动喷淋、防火卷帘等启动状况;查看视频监控系统,确定火势蔓延、人员疏散、火势大小等信息,为灭火作战提供决策依据。三是全勤指挥遂行联勤。建立“3 1”全勤指挥模式,即“途中指挥、现场观察、知情人了解 综合研判指挥”,提升指挥等级、前移指挥关口。支队、大队全勤指挥部随警出动,指挥决策贯穿全程。

  注重合理精确破拆。一是合理选定破拆位置。根据侦查、灭火、排烟、救人需要,合理选择外墙装饰框架、广告牌架和玻璃幕墙、周边墙体,屋面玻璃穹顶、屋盖侧面采光窗等部位破拆,开辟进攻路线、救援出口、排烟途径、控火隔离带。二是准确选用破拆装备。大型机械优先,便携装备次之。优先选用多功能破拆机器人、强臂破拆消防车、破拆组合车、铲车等大型机械设备,也可为举高车等破拆机械加装部件延长作业臂,用于破拆外墙装饰和墙体;其次选择无齿锯、双轮异向切割机等破拆工具,用于破拆防盗门窗等小构件遮挡物。三是科学运用破拆方法。根据破拆部位特点,综合运用不同的破拆机械、工具和方法进行破拆。

  注重快速通风排烟。一是“推进式”通风排烟。改变火场正压送风会引起火势扩大蔓延的定式思维,实行正压通风排烟战术,控制烟气单向流动。二是“防御式”通风排烟。机械送风与移动送风相结合,向未着火区域加压送风,形成相对高压区,防止烟气扩散蔓延;利用正压机械送风系统加压送风,确保通道畅通;利用大功率移动排烟设备向需要排烟部位加压送风,防止烟气蔓延,保障被困人员逃生、消防员进攻环境。三是“借助式”通风排烟。借用建筑中庭、管井、空调系统等,实现通风排烟。利用中庭实现垂直排烟,引导烟气通过中庭顶部排烟口排出室外;利用普通电梯井作为竖向排烟通道,将烟热从顶部出口排出;还可以利用通风空调系统排烟。

  注重灵活战术应用。一是“攻守兼备”。即发挥消防控制室联动中枢作用,依托固定消防设施实施内攻作战,确保人员安全。二是“釜底抽薪”。即内攻近战打击火点,近战防御堵截火势,消灭控制火灾。三是“围三阙一”。即创新内外夹攻战术,将外部开口作为烟火蔓延通道,防止水枪、水炮强力压制迫使烟火向室内倒灌。四是“舍末逐本”。即“宁断一指、不伤十指”,牺牲建筑局部以保全建筑主体。

  注重及时院前救护。一是救护准备充分。聘请专业医护机构,组织官兵开展专业急救技术培训。加强专业救护装备随车配备,提高装备救援应用效率。二是救护实施快速。消防部队作为最先到场力量,要根据伤员身体评估情况,第一时间建立现场急救点实施救护,消除院前救护“空白点”,避免伤员二次损伤甚至死亡。三是救护移交规范。在120医护人员到场后,要将伤员数量、伤情、救护处置等信息,准确、规范、及时移交现场医护人员,由医护人员实施后续专业紧急救治,并快速送往医院。

  突出作战需求,在数据支撑、信息互联、力量调派上做文章

  建立精准化数据支撑体系。一是组建集成图库。充分利用数据分析、数据采集、数据挖掘等技术,融合打通公安、安监、交通、住建等部门管理相关数据,实现力量准确调派、单位快速联动、信息实时推送,为灭火作战提供决策支撑。二是制定数字预案。通过无人机航拍、建筑物激光扫描及内部三维成像技术,在火灾现场实现作战对象“一键式”实地、实物、实案再现,做到作战任务实、针对提示准、信息支撑强。三是实现智能物联。以119指挥中心为枢纽,依托智慧城市建设,通过物联网和“互联网 ”技术,实现各类消防联动资源的“远程化、动态化、智能化”管理。

  建立全域化信息互联体系。一是语音通信现场组网。针对火灾条件下,大型城市综合体建筑结构复杂、公网信号不足、电磁干扰较大等难点问题,综合利用无线自组网和同频技术,快速组建现场应急通信网,实现室内室外、地下高空、现场远端的通信全方位、全区域覆盖。二是实时图像互联传输。充分使用无人机、城市监控,掌握火场外部态势及力量部署;利用智能设备搭载红外热成像和高清图像传输装备,传输可视化室内火灾场景;指挥员通过图像管理平台,将相关图像信息、视频指令、辅助信息等实时推送至前方战斗员和救援人员。三是人员轨迹跟踪定位。研发适应于消防员火场战斗需要的,可穿戴式单兵智能定位通信装备,通过实时监控掌握前端战斗员行为状态和轨迹记录,为指挥决策提供高效保障及事后作战评估提供分析依据。

  建立快捷化力量调派体系。一是就近调派。接警后,119指挥中心要按照属地就近原则,迅速调派距离现场最近消防力量赶赴现场,缩短到场时间。二是专业调派。依托特勤中队和社会专业力量,组建大型城市综合体火灾扑救专业队,成立专业班组,强化日常专业训练,发挥专业攻坚优势。三是足量调派。按照“一点报警、多点调度、多线出击”原则,第一时间调集足够的人员、车辆、装备等到场,确保力量与灾情对称,满足灭火救援现场需要。坚决避免零打碎敲,分期分批调派力量,影响整体部署,贻误战机,形成处置力量的绝对优势。

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