在破旧立新之年，“轻资产”成为2015年最炙手可热的关键，国内知名商业企业前后不断涌向“轻资产”道路，此举引起业内的思考。　

商业地产是一个市场化和金融化交织的领域，近几年来开发商一直尝试向摸索商业+金融的模式进行商业领域扩张，力求运营轻资产模式。2014年年底，万达万科试水轻资产，其目的是为了凭借自身核心竞争力，提升公司的净资产收益率，同时为投资者创造更高的价值。

业内人士称：轻资产路线是商业模式发展的自然规律，对现在中国商业地产发展而言，轻资产战略是最好的转型方向。

在破旧立新之年，“轻资产”成为2015年最炙手可热的关键，国内知名商业企业前后不断涌向“轻资产”道路，此举引起业内的思考。

所谓轻资产就是减少资金投入，做到利益最大化。曾有业内人士提出，走轻资产的必要条件：“走轻资产，必须重视品牌传播和团队建设，拥有强大的资金来源，拥有市场策划、设计、工程、招商、运营等能力。” 在商业地产创新发展的当下，我们可以通过公司的资产运营率、投入资本回报率、ROE等指标进行分析确认地产企业是否要走轻资产道路。

万科：拥有绝对的经营管理能力

万科2014年 与拥有新加坡政府投资公司（GIC）背景的RECO NANSHAN PRIVATE LIMITED达成协议，以约16.51亿元的价格出售上海虹桥万科中心90%的股权。年底万科宣布万科的商业地产“单飞”等动作都体现了其在“轻资产 重运营”模式上的探索。

在转型之前万科就已有“小股操盘”美誉，而在商业地产转型后其运营方面更具优势。万科谭华杰曾表示：“低成本、足额资金都不是万科的优势所在，所以万科的商业地产重点不会放在持有资产上而是运营上。”但对于商业地产市场来说，万科也许有些陌生，但仅因为起步较晚，所以万科没有包袱和负担，其盈利模式会直接建立在移动互联的基础之上。相关分析师也曾表示：万科今后很有可能拆分商业，打包上市。早前与资本的接触，都是在为此铺路。

2012年——2013年万科收入数据

2013年万科再次刷新了企业营业收入，在2012年-2014年上半年中其负载率处于较低水平。卖掉股权的万科，轻松应对转型，只负责输出管理和品牌，在同等的资产规模下可以更快扩张经营规模，占据市场有利局势，进而可以提高为股东创造较高回报率的能力。这种转型方向有利于提升（稳固）万科的净资产收益率。在区域市场不景气的情况下，这种轻资产模式更具有灵活性。

万达：摆脱资金杠杆 获取运营和资产增值收益

2014年万达在香港上市， 2015年万达进行了第四次转型，对于万达集团的转型可分为两方面，：1.从空间上看，是从中国企业转型为跨国企业；2.从内容上看，是从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业。转型不单单是某个企业的事情，而是商业地产自身也需全新转型。

转型后的万达可依靠资本的力量进行市场扩张，不必背负高额债款，利用运营能力和资产增值额轻松互动收益。这种开租金分成的商业模式是万达用招商、建设、管理等强项换来的，而这种强项必须是经过多年的积累才得以实现。

简单来说万达最终靠的是自身的品牌和租金获取利益，万达之所以这么做，原因很简单因为这种方式万达集团将不会担心企业受房地产形式、房价高低等因素影响收入。从万达2012年——2014年的营业额和净收入来看，轻资产路线可能会帮助万达取得更大的净资产收益。

2012年——2014年年收入数据

龙湖：品牌房企业 自我盘活资金

据统计，到2017年，龙湖旗下“天街”将增至14个，龙湖持有开业商场总数超过20个，开业总面积将超过300万平方米。届时，龙湖拥有“天街、星悦荟、家悦荟”三个主要商业品牌，并在全国13个城市中拥有商业项目土地储备。这样的资源储备对于商业地产发展而言，是一个不可或缺的优势。

当多家开发商企业被“重资产坑过”之后，开发商向轻资产方向发展几乎成了必然。龙湖散打产品线的布局已经走向成熟阶段，“抛重从轻”已成必然。龙湖改善商业特色不足、品牌储备和商业理念等问题，力争领跑商业市场。如此一来，龙湖力求10%销售回款、分股、基金合作三块合一的战略就是轻资产模式。

对于商业地产轻资产路线来说，资金链是企业发展关键点之一，在目前商业+金融的扩张模式不断深入发展，商业地产与基金合作收益也是相当可观的，而龙湖内部就有自身的金融资产中心，专门做基金合作。据龙湖内部反映：目前龙湖已为他们提供细致到单店租赁、成长空间的报表。目的是为了让商业地产发展速度更快——盘活资金。

2012年——2014年上半年收入数据

在业内龙湖的物业品牌是最有竞争力的产品之一， 2012年——2013年龙湖地产的营业额翻倍增长，就连2014年上半年的营业额也同比增长了4.7%。ROE值也有所增加，这也说明龙湖完全有能力拿出10%的住宅销售回款支持商业的发展。

凯德：中国轻资产路线的标杆企业

凯德集团旗下的上市房地产投资信托基金包括雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托，和凯德商用中国信托。在中国，凯德一直是轻资产路线上的佼佼者。它抓住了商业地产的发展趋势和核心问题，依靠海外基金合作对象，在中国市场中成为轻资产领跑企业。

转型轻资产战略后，Roe业绩相对稳定，私募基金为开发提供资金支持，再到REITs（房地产信托投资基金）的价值变现和稳定收益，凯德置地构造了一个以地产基金委核心的投资物业成长渠道，这种地产开发+资本运作的模式是凯德置地地产经营模式的核心。

经过仔细分析对比得出，走‘轻资产’路线上，各个企业都已经看到了轻资产高额的回报率和行业发展的大趋势，唯一不同的是，在综合企业背景下，每个企业文化不同，在驾驭资产、运营、合作上都有所不同。很多企业效仿凯德模式，同时摸索适合自己的轻资产路线。凯德模式固然已成典型，但是从市场背景和国内政策而言，凯德的轻资产模式并非适合国内企业完完全全效仿。

当商业地产的天秤倾斜轻资产的时候，运营主导的时代悄然开始。未来的商业地产运营主宰发展模式最能博得市场的青睐：由具有运营能力的开发商来做主导的轻资产，运营方与资本方有着清晰的分工定位，运营方负责“养鸡生蛋”，资本方负责变现，运营方有足够动力去尽心做好项目，让物业的价值不断放大，而资本方只需要做好选择优秀的合作伙伴，耐心等待，等到物业足够成熟，就可以卖蛋省钱了。