财务可行性分析在商业地产决策中的具体运用

来源:飙马中国整理 时间:2015-04-30 作者:xujian

何谓CCIM?简而言之,就是在进行商业地产决策前,通过市场调研,得出相关的经济、人口具体数据,然后分析、估计出该地的需求水平,再根据所掌握的相关供给水平得到共计/需求缺口,进而确定市场价格,最后再根据市场特征和联结成本确定可行性和最高最优决策方案。

 

CCIM投资决策分析方法就是为解决商业房地产投资决策问题提供的一种工具,财务可行性分析作为该分析方法中的精髓,对于正在进行商业地产投资时间的中国投资者来说具有一定的借鉴与指导作用。

 

在CCIM投资决策分析方法中,财务可行性分析是以数据量化分析作为投资决策的基本方法。其数据结果构成各种程序或模型,其中最主要的数据和模型包括:现值(PV)与贴现计算、现金流与现值计算模型、贴现率与内部收益率(IRR)计算。

 

现值(PV)与贴现计算

 

由于投资的基本概念是牺牲现时的资金占有权而获得未来的收益,因此一笔投资的现值与将来价值之间的关系就显得十分重要。在这一点上,房地产投资与其他所有形式的投资在本质上都是相同的。确定物业的限制就是要计算物业所有人得到的所有未来收益以适当的贴现率折算到现在的价值总和,而贴现实际上就是把资金的时间价值从未来收益中予以扣除,反映从目前到将来等待或的此笔收益的机会成本或利息损失。

 

影响物业贴现结算结果的关键因素是物业持有期(N)和采用的贴现率(i),二者中任何一项发生变化,物业的现值(PV0就会随之发生变化。而实际计算则可以通过计算器或电子表格程序进行。

 

现金流与现值计算模型

 

由于投资是一个复杂的资金运作过程,将这一过程用现金流的形式来表现是非常重要。现金流就像一条资金链,将投资过程中每个时间间隔内发生的现金变化按一定关系串联起来,成为最终分析投资决策结果的基础数据群。

 

现值计算模型就是以现金流为框架进行贴现计算的一种分析方法,由于这一模型比较全面的反映了投资过程中资金的运动过程,因此成为投资决策分析适用的主要方法。

 

贴现率与内部收益率(IRR)计算

 

贴现率是一个重要的比率,按照定义他是计算现值(PV)的符合要求的最小比率。实际上贴现率是投资者再考虑了投资规模、期限等要素产生的风险后所期望获得的目标收益率。在投资决策分析中,贴现率的合理确定需要一定的投资经验作为基础。

 

投资的内部收益率(IRR)是指一个货币单位在他每一个投资期内所获得的收益,IRR收两个重要因素制约,其一是必须有大于初始投入资金的收入所得;其二是得到这笔收入的时间。IRR的计算实际上同样是以现金流为框架进行的资金运动过程计算,其在投资决策分析中的重要性表现为两方面:

 

一是可以在同一过程中与投资者原定的目的收益率比对;

 

二是可以在不同的投资机会中比较收益率的大小。

 

除此之外,财务可行性分析还要与定性分析结合,这是综合比较-判断作为投资决策理念的重要手段。

 

决策是对实现某一目标可能采取的各种行为进行取舍,而取舍的前提是比较和判断。购物中心投资决策所要完成的任务是为获取最大投资回报而对各种投资形式进行综合比较和判断,最终做出取舍决定。

 

强调决策过程中的综合比较和判断反映了一种理性与务实的投资理念,这种理念在事件中表现为既重视以各种分析方法得出的数据化结果,同时又不拘泥与计算结果,而是以计算结果为重要依据,并综合考虑各种计算方法所不能完全反映的客观因素,最终作出客观判断和决定,这种主观(定性)与客观(定量)相结合的方式在最大程度上避免了单纯感性化决策的盲目性和单纯依赖计算数据的教条化,从而使投资者追求投资利益最大化的愿望成为可能。

顶一下
(0)

文章评论 [] [ 查看完整内容 ] [ 注册新用户 ]

用户名: 密码:
评论内容:不能超过250字,需审核,请自觉遵守互联网相关政策法规。
匿名?
搜公众号:飙马中国商业地产
搜微信号:pmmaket

扫一扫,请关注我