2019盘活存量提升资产使用效率，是商业发展新命题

由于受到传统开发业务盈利能力下降的影响，如今越来越多的房企将目光转向了商业地产领域，希望通过自持物业的运营收入为自身带来更加稳定可观的收益。因此，如何更好的拓展商业地产业务，增加商业地产项目的竞争力，提高商业地产项目的运营效率成为企业关注的焦点。飙马（中国）商业地产策划机构认为，现阶段，我国商业地产普遍存在存量过剩、资产使用效率低下等问题，因此盘活存量商业资产、提高资产使用效率成为了商业新命题。

商业的存量资产改造，主要是指对已有的商业、办公、厂房等项目进行改造，赋予其新的功能，提升项目的整体价值，从而获得更好的收益。目前市场上旧商业、旧厂房存量较多，面临着被淘汰、被闲置的命运，将这部分项目盘活是一个巨大市场。

对于商业存量资产改造而言，项目获取成本可能会相对较低，但是如何改造却要付出不小的代价。目前在存量资产的改造方面，除了对原有建筑和商业业态的调整外，更多的是对旧厂房、旧商业进行变革，结合项目所在的区域、文化特点，进行项目定位与规划，打造诸如文化创意产业园、剧院、主题产业基地等产品。

随着城市化步伐的加快和城市经济结构的转型，许多位于一二线城市的老厂房、老工厂逐渐被弃置，成为了空城。此外还有一些老旧的商业项目，因为功能与规划等因素，已无法更上市场需求，面临着被淘汰的风险。目前，不少企业将目标锁定到了这些“废弃”的建筑上，通过对老厂房、老建筑进行改造，最终推出具有一定的文化历史气息的商业地产项目。

在这里我们将着重介绍一下老厂房的改造。老厂房的改造主要出现在一二线城市，通过改造能够最大化地提升土地的利用率，盘活存量资产。一般而言，老厂房的位置都位于城市较为核心的地段，具有较高的商业价值，对于想要布局一二线城市商业项目的房企而言是个不错的选择。

从成本角度而言，房企对旧厂房进行商业改造，其成本相对低于重新建造的成本投入，对于招拍挂拿来的商业项目而言有很大的成本优势。此外如果改造成功，其对企业品牌也会产生有积极的影响，产生品牌溢价，一些好的改造项目甚至会成为一个城市的坐向标。

以深圳华侨城创意文化园为例，2011年5月华侨城创意文化园正式开园，该项目主要由80年代引进的“三来一补”工业企业所改造而来。整个园区占地面积约15万平方米，总建筑面积约20万平方米，分为南北两区。项目地理位置较好，周围交通便利，居民区较多，对其商区的出租率而言也是一种保障。在招商方面，该项目以吸纳与文化艺术相关的商铺、办公为主，形成了很好的氛围，并且会经常举行一些活动吸引人流。

据了解，截止2016年南北园区内已先后引进300多家文化创意型机构，从业人员超过了5000人。2011年开园之初，创意园区的租金维持在70元/平米左右，到现在平均租金水平已达到了150元/平米/月左右，实现了租金的大幅上涨。该园区的改造成功也提高了华侨城的品牌知名度，为企业进一步发展该方面的业务提供了良好的基础。

总体而言，旧厂房改造有着广阔的发展前景，以上海为例，目前上海已拥有的文化创意产业园区中，有约2/3的项目来自“三老”（即“老大楼、老仓库、老工厂”）改造，而随着时代的发展，一二线城市老建筑的数量还有很多。此外，从人文角度来看，老厂房的改造也是保存了当地城市的那一份记忆，很好地唤起了当代人的一种时空体验，这也是其值得挖掘的价值所在。然而老厂房改造项目好处虽多，但改造难点有时候也很多，需要结合项目的内涵、改造成本、市场需求等多方面因素，各项目之间不能简单复制。