商业地产专业术语点播

随着社会的快速发展，市场的各行各业也在“疯狂式“的快速发展。于此同时，经济的发展与转型也面临着诸多的问题，而其中市场的专业化发展便是之一。作为一名商业地产策划专员，对商业地产的专业知识了解、熟悉与运用，可以说是从事工作的必备手册。飙马（中国）商业地产机构作为国内最具影响力的商业地产咨询机构为你提出以下有关商业地产的49条名词精选，也能助你快速普及行业知识。

1、商圈

　　是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。

2、业态定位

　　根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。

3、楼层定位

　　根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。

4、环境设计

　　对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计。

5、店面

　　是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。

6、柜台

　　柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。

7、货架

　　货架是营业员工作现场中分类分区的陈列商品并少量储存商品的设施。

8、中庭

　　是指某大中型综合商场，特别是大型商场的公众活动空间，历久不衰的空间形式。

9、店铺切割

　　是商场业态定位规划设计的用语，在平面图上划分若干个单元、供商户租用。

10、动线

　　商业地产中，动线是指商场的布局使顾客自然行走、购物的轨迹，是顾客在商场里流动的线路。良好的动线设计可诱导顾客在店内顺畅的选购商品，避免卖场产生死角，提高卖场坪效。动线设计对购物中心、大卖场及超市尤其重要。动线分主动线和次动线，主动线一般在2以上到3米左右，次动线一般在2米以下到1.2米左右。

11、通道

　　分为主通道与副通道。主通道是诱导顾客行动的主线，而副通道是指顾客在店内移动的支流。良好的通道设置，能够引导顾客按设计的自然走向，光顾卖场的每一个角落，接触所有商品，使卖场空间得到最有效的利用。

12、进深

　　在建筑学上进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间实际长度。

13、层高

　　通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

14、水平交通

　　又称平面交通，是指同一水平面或楼层内的通道。解决的是顾客在同一个楼层的走向，即客流如何流动的问题。

15、垂直交通

　　是指不同标高空间或楼层的垂直联系，如楼梯、电梯、自动扶梯等。客流、物流、员工流如何从低楼层到高楼层，再由高楼层到低楼层，即同一商业物业内部立体流动的问题，是由垂直交通来解决的。

16、动线设计

　　对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体设计。

17、物理动线（隐形动线）

　　物理动线是根据人的行走、驾驶等习惯，在不受任何干扰情况下自然形成的人流、物流、车流动线。

18、强制动线

　　强制动线是在物理动线的基础上，由于业态规划与动线设计的需要，强行将动线阻隔和引导，以达到既定目的。

19、柔性动线

　　柔性动线是为达到既定目的，通过一定的引导方式，如人为引导、构筑景观、构筑特色小品吸引人流、车流等。

20、集客

　　指商业经营的目的而针对消费者生活需求，充份利用商业设施，最大限度的吸引消费者，使他们有计划的在此消费金钱及时间。

21、一次商装

　　指商场为其经营的各种业态提供最基础的物业设施进行装修，达到良好的硬件环境。主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。

22、二次商装

　　指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修。主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩、LOGO、道具等进行标准设计及装修。

23、购物空间

　　购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素，划分出直接进行销售活动的场所。

24、交通空间

　　包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松达到浏览观赏的目的。

25、商品展示空间

　　从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。

26、服务空间

　　是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、咨询台、寄存处等。

27、休闲空间

　　为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化活动的场所，以绿化小品点缀，既可满足顾客需求，同时也促进了消费。

28、客单价＝当日销售额÷当日销售笔数

29、价格带

　　价格区间 指一种商品的销售价格范围，以最低价格最高价格上、下限为其价格宽度，宽度越大所对应的顾客层越广。

30、奥特莱斯

　　在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心,因此也被称为“品牌直销购物中心”。也是指奥特莱斯，品牌折扣店。

31、DM

　　是英文Direct mail 的缩写，意为快讯商品广告，通常由8开或16开广告纸正反面彩色印刷而成，通常采取邮寄、定点派发、选择性派送到消费者住处等方式广为宣传，是超市最重要的促销方式之一。

32、POP广告的POP三个字母

　　POP广告的具体含义就是在购买时和购买地点出现的广告。具体讲，POP广告是在有利有时间和有效的空音位置上，为宣传商品，吸引顾客、引导顾客了解商品内容或商业性事件，从而诱导顾客产生参与动机及购买欲望的商业广告。简称“购买点广告”。

33、空置率

　　购物中心内尚未有厂商进驻的卖场空间，即使租约已签或租金已收，只要厂商仍末进驻，便纳入空店范围。空店率之计算是根据各商店种类，将空出的卖场面积除以已开店的卖场面积而得一百分比。

34、死角

　　因信道交叉或其他物阻碍，无法看到的地方。

35、退缩线

　　商场内相邻两个专柜之间间隔的间隔墙，为了不影响透视效果而退缩的部分。

36、专业商店

　　经营的产品线单一，而该单一产品线所含的花色品种却较多。如：运动用品商店、家具店、家电店、花店、书店等等

37、专卖商店

　　以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态

38、百货商店

　　经营几条产品线。每一条线都作为一个独立的部门。发展成大众、时尚、高档、精品百货等类

39、购物中心(广场)

　　是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。

40、超级市场

　　是一种相对规模较大、低成本、低毛利、高销量、自助式的零售组织。其经营利润占销售额的10%~15%。超级市场从开设大型商场、增加产品品种（一般营业面积在1000~20000平方米左右，品种超过3000－30000种）、采用私人自有品牌、减少对全国性品牌的依赖等来扩大其销售量；现在发展为标准食品超市、生鲜加强超市、精品超市、综合超市、大卖场等业态。

41、便利商店

　　面积相对较小，<100平米，位于住宅区附近，营业时间长16－24小时，经营周转快的方便商品，毛利率较高，通常为18%—20%。

42、折扣商店

　　出售标准商品，价格低于一般商店，薄利多销，销量大，它提供最流行的全国性品牌和自有品牌。主要出售民生必须用品，以最低销售价格吸引顾客，只提供很有限的顾客服务，面积在500—1500平方米之间，2000单品左右，但有些小型折扣店的面积仅为200平方米左右。

43、仓储式（或量贩店）会员制商场

　　是在其它零售业贸易额上升时，在低价位、高数量的缺口上扑面而来。主要特点：低成本、低毛利；主要为小企业以及政府机构、非营利组织、及某些大公司服务兼及家庭顾客的消费；采用走动式管理；不送货不赊帐，一般为现金交易；同时有套完善的电脑系统支撑；采用中央采购、中央结算的连锁经营方式；它主要选建在城、乡结合处的交通比较便利的地方；营业面积在5000平方米—25000平方米之间，有大型的停车场、宽敞而舒适的购物环境、装饰朴素、实用、大方。其代表公司：山姆会员店、麦德隆、普玛等。

44、业种

　　行业的种类。

45、客层

　　根据消费者的消费力分为不同的层次。

46、毛利率

　　商品销售收入减去商品原进价后的余额。净利的对称，又称商品进销差价。因其尚未减去商品流通费和税金，还不是净利，故称毛利。

47、提袋率

　　消费者购物的比率。进卖场的总人数和实际购买人数的比例，反映卖场的客流量和实际有效客户，用以来评估商业的整体效益。

48、剥离率=到店的总访客/经过通道的总人数*100%

49、客单量=总成交额/到店的总访客