全国商业地产2018年度报告

一.「宏观经济篇」

6.9%的增速、1.6%的通胀、超过1300万人的城镇新增就业……2018年中国经济“年报”，向世界亮出一份稳中向好、处于预期的成绩单，引发国际社会热议。

（1）2018年GDP首次超80万亿，同比增长6.9%

ü  表1: 2016-2018年度各季度GDP经济数据

2018年中国经济：

Ø  2018年中国GDP首次突破80万亿元1增速较2016年回升0.2个百分点，按可比价格计算，同比增长6.9%这是中国经济增速自2011年来首次扭转下行局面，实现企稳回升。

Ø  分季度看，2018年1-4季度，全国GDP产值分别为18.1万亿、20.1万亿、21.2万亿及22.3万亿元，分别增速6.9%、6.9%、6.8%以及6.9%，各季度经济数据整体增速好于去年，保持中高速增长。

 

 

 

（2）2018年经济结构占比分析

ü  表2: 2018年度第三产业占比情况

Ø  初步核算，第三产业增加值为31.4万亿元，同比增长7.8%，增幅相比第二产业高出1.5个百分点，前三季度第三产业增加值占国内生产总值的比重高达52.5%；第三产业服务业的增幅占比持续走高，进一步促进我国经济的供给侧改革，同时一定程度上刺激商业市场发展。

（3）2018年社会零售消费品总额及固定资产投资

ü  表2: 2018年度社会消费品零售总额及股东资产投资增速分析（因数据欠缺，仅统计前三季度）

Ø  初步核算， 2018年1-9月，我国社会消费品零售总额26.3万亿元，同比增长10.4%，增速与1-6月和上年同期均持平。其中，限额以上单位消费品零售总额11.8万亿元，同比增长8.5%，增速较1-6月（8.7%）回落0.2个百分点，较上年同期增加0.7个百分点。

Ø  2018年1-9月，我国固定资产投资（不含农户）45.8万亿元，同比增长7.5%（实际增速2.2%），增速较1-6月（8.6%）和上年同期（8.2%）分别下降1.1和0.7个百分点。第三季度固定资产投资稳中略缓，投资结构调整优化。

Ø  整体来看，2018年全年社会消费品零售总额达到36.63万亿元，同比增长10.2%，增速回落0.2%；固定资产投资达到63.17万亿元，同比增长7.2%，增速回落0.9%。

（4）居民收入：实际增长7.3%，跑赢GDP增速

ü  表3: 2018年度全国城镇居民人均可支配收入增速分析（因数据欠缺，仅统计前三季度）

Ø  初步统计，2018年，我国居民人均可支配收入25974元，比上年名义增长9.0%；扣除价格因素实际增长7.3%，比上年加快1.0个百分点。其中，农村居民收入增长快于城镇。数据显示，城镇居民人均可支配收入为36396元，扣除价格因素实际增长6.5%；农村居民人均可支配收入为13432元，扣除价格因素实际增长7.3%。

Ø  分季度来看，城镇居民收入增速稳步上涨，截止本季度已连续5个季度实现增速上涨；居民收入的持续较快增长是居民消费持续增长的重要利好因素。

附：2018年度全国十强城市GDP统计表

二.「市场政策篇」

2018年全国楼市政策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，深化调控政策。此轮地方调控总体持续时间长、范围广、强度大，以城市群为调控场因城施策，各级城市间调控协作发力，调控内容从传统的需求端抑制需求向供给侧增加有效供应转变，除限购限贷政策外，创新的限售政策叠加土拍收紧、供应结构优化、市场监管严格，调控效果逐步显现。主要政策内容有金融政策、税收、房屋土地新政、限购四个方面。

	国内楼市政策
1.金融政策	日期	政策	发布部门	主要内容
	2018.1.24	政策利率6年内首次上调 再度抑制房地产泡沫	央行	1月24日，央行网站与微博同时发布消息，对22家金融机构开展中期借贷便利(MLF)操作共2455亿元，其中6个月1385亿元、1年期1070亿元，中标利率分别为2.95%、3.1%，较上期上升10BP。
	2018.2.2	非“限购”城市房贷首付款比例最低可达20%	央行，银监会	在不实施限购措施的城市，家庭首套房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，二套房再次申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
	2018.7.1	全国住房公积金异地转移接续业务操作规程	住建部	今年7月1号起，全国所有住房公积金管理中心将"联网"，通过统一的平台办理住房公积金异地转移接续业务。
	2018.7.14	全国金融会议召开	国务院	加强金融监管协调，补齐监管短板，设立国务院金融稳定发展委员会，强化人民银行宏观审慎管理和系统性风险防范职责。
	2018.7.24	2018年中国人民银行分支行行长座谈会召开	央行	继续实施稳健中性的货币政策，处理好稳增长控总量的关系，营造事宜的货币金融环境，继续推进金融产品创新。
	2018.8.11	2018年第二季度中国货币政策执行报告	央行	维护金融安全和稳定，严格执行差别化信贷政策，限制信贷流向投资投机性住房，加强金融监管协调。
	2018.8.15	关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知	国家发改委	按照城乡建设部稳健要求积极组织符合条件的企业发行企业债券，专门用于发展住房租赁业务推进重点项目建设。
	2018.9	深圳多家国有大行上调房贷利率，首套房上浮10%	央行，银监会	包括工商银行、建设银行和农业银行等深圳多家国有大行，从9月22日下午起上调开始执行新的房贷利率，具体来说，首套房贷款利率较基准利率上浮10%，而此前为上浮5%，二套房利率则从上浮10%上调到上浮15%。
	2018.9.19	首套房贷款利率上调	人民银行	房贷利率上调是银行在北京市严格实施房地产市场调控
	2018.9.20	关于消费贷管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知	人民银行广州分行，广东监管局	严禁个人消费贷款资金用于生产经营，投资及支付购房首付款或偿还首付借款等行为，不得发放无指定用途消费贷。
	2018.10.16	南京主城六区二手房公积金贷款，采用无纸化预审批	南京	自2018年10月16日起，南京市主城六区二手房住房公积金贷款实行无纸化预审批。这意味着主城六区二手房住房公积金贷款审批流程调整为网签后先预审，待不动产转移登记与抵押登记完成后，再终审放款。而审批方式由现行银行送件审批调整为上传电子影像与房产交易、转移、抵押登记共享信息核验的无纸化审批。
	2018.12.26	关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知	国土资源部住房城乡建设部	要求不动产登记机构应当严格按照有关规定，及时受理住房公积金贷款抵押登记申请，在10个工作日内完成抵押登记手续。对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和销售中介机构，要责令整改。对违规情节严重、拒不整改的，要公开曝光，同时纳入企业征信系统，依法严肃处理。

 

	国内楼市政策
	日期	政策	发布部门	主要内容
2.税收政策	2018.2	2018年房产契税新政策	财政部	对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
	2018.7.1	银行业保险业免征监管费	国务院	为进一步减轻企业负担，促进实体经济发展，经国务院同意，自2018年7月1日起暂免征收银行业监管费和保险业监管费，有效期截至2020年12月31日。
	2018.7.1	购买商业健康险可抵扣个税	财政部、税务总局与保监会	对个人购买符合规定的商业健康保险产品的支出，允许在当年(月)计算应纳税所得额时予以税前扣除，扣除限额为2400元/年(200元/月)。 单位统一为员工购买符合规定的商业健康保险产品的支出，应分别计入员工个人工资薪金，视同个人购买，按上述限额予以扣除。
	2018.8.2	陕西省房产税实施细则	陕西省	房产税按年计算,分季征收,纳税人应在季度终了15日内申报纳税。
	2018.9.20	长沙市存量房交易税收征收管理办法	长沙市人民政府办公厅	发生存量房交易负有纳税义务的单位和个人，应当入市申报缴纳契税，增值税，城市维护建设税，个人所得税，企业所得税，土地增值税等
	2018.11.07	烟台税收优惠政策	烟台地税局	公共租赁住房免收房产税

 

	国内楼市政策
3.房屋新政土地新政	日期	政策	发布部门	主要内容
	2018.7.3	土地督察十三五规划印发：严守耕地保护红线	国土资源部	近日，记者从国土资源部获悉，我国首部土地督察发展规划《土地督察“十三五”发展规划》印发。《规划》明确了“十三五”土地督察工作的主要目标，其中包括：土地督察成效更加显化;土地督察工作的法治化规范化信息化建设水平显著提升;符合国家治理体系和治理能力现代化要求的土地督察业务体系基本健全。
	2018.7.3	住建部：商品房库存周期36个月以上城市停止供地	住房城乡建设部、国土资源部	对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36-18个月的，要减少供地;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
	2018.7.7	关于保持和彰显特色小镇特色若干问题的通知	住房城乡建设部	尊重小镇现有格局，部盲目拆老街区，保持小镇宜居尺度，不盲目盖高楼。
	2018.7.20	关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知	住房城乡建设部 ，国家发改委	加快房地产市场供给侧结构性改革和建立的租并举住房制度的重要内容。
	2018.7.26	关于对房地产领域相关失信责任主题实施联合惩戒的合作备忘录	住建部	推出37条惩戒措施，对失信的房地产企业，个人进行联合惩戒。
	2018.8.14	关于公证执业“五不准”的通知	司法部	提出了规范公证执业的五项措施。
	2018.8.28	利用集体建设用地建设租赁住房试点方案	国土部、住建部	确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
	2018.9.11	关于开展土地估价机构备案工作的通知	国土资源部	要求2018.9.30日前，从事土地估价业务符合《资产评估法》第五条
	2018.9.20	关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知	国土部，住建部	针对目前各地不动产同意登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理。
	2018.9.21	关于支持北京市，上海市开展共有产权住房试点的意见	住建部	支持北京市，上海市深化发展共有产权住房试点工作。
	2018.9.28	利用集体建设用地建设租赁住房试点	国土资源部	优化用地管理流程，对宗地供应计划，签订用地合同，批复用地许可，不动产登记及项目开竣工，改扩建等管理。
	2018.10.17	到2022年底，全市只卖成品房；	成都	10月17日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》，要求，到2022年底，全成都市只卖成品房。
	2018.11.29	关于加强房地产领域风险防控工作的意见	成都市	加强土地征收监管，强化房屋征收监管，完善土地出让程序，提高项目规划及建设监管力度，加强用地过程监管，建立项目资本金监管制度，强化开发企业信用管理。
	2018.12.4	关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见	国家发展改革委、国土资源部、环境保护部	不能把特色小镇当成筐、什么都往里装，要严防政府债务风险，严控房地产化倾向，严格节约集约用地，严守生态保护红线。
	2018.12.15	关于开展工程质量管理标准化工作的通知	住建部	建立质量责任追溯制度，明确各分部、分项工程及关键部位、关键环节的质量责任人，建立施工过程质量责任标识制度，全面落实建设工程质量终身责任承诺和竣工后永久性标牌制度，保证工程质量的可追溯性。

 

	国内楼市政策
4.限购	日期	政策	发布部门	主要内容
	2018.5	芜湖等30多城市启动“限售‘’	芜湖市政府	5月，芜湖市政府颁布楼市新政，要求在芜湖新购买的商品住宅须取得不动产权证满2年方可转让。芜湖成为我省首个出台楼市“限售”的城市。
	2018.7.13	关于在我市中心城区实行住房限购政策的通知	九江市	限购时间，2018年7月13日到2018年12月31日，到期后根据房地产市场情况，觉得是否延长。
	2018.7.14	关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的通知	赣州市	强化中心城区住房限购政策，扩大至章贡区，赣州经开区，蓉江新区。
	2018.8.11	关于调整住房公积金贷款政策的通知	南宁	停止向购买第三套及以上住房或申请第三次及以上住房公积金贷款的职工个人及家庭发放住房公积金贷款；
	2018.9.6	关于加强房地产市场管理的若干意见	铜陵市	加强商品住房价格管理，严格落实一房一价，明码标价制度商品房销售价格不得高于备案价格。
	2018.9.13	关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知	西安	将住房限购政策调整为：新城区，莲湖区，雁塔区，长安区，高新区，经开区，曲江新区，等区域。
	2018.9.23	关于进一步稳定房地产市场促进健康发展的通知	长沙市住建委	在本是购买的商品住房，须取得不动产权属证书满3年方可上市交易。
	2018.9.27	关于进一步加强房地产市场监管的通知	长沙市政府办公厅	取得预售许可证的商铺房项目，必须在预售许可后10日内一次性公开预售全部预售房源等。
	2018.9.30	关于进一步加强房地产市场调控工作的补充通知	北海市住建局	新购买第二套商品住房需取得不动产权属证书满两年后方可转让，新购买第三套及以上商品住房需取得不动产权属证书满五年后方可转让。
	2018.9.30	关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的补充通知	宁波市住建委	非本市户籍居民家庭在海曙区，江北区等区域拥有1套及以上住房的或不能提供自购房之日起钱3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社保证明的，暂停在限购区域内购买住房。
	2018.10.30	关于进一步加强房地产市场调控的八条措施	福建省	通过加强商品房预售监管、完善土地出让方式控制楼面地价上涨、年内启动一批共有产权住房建设并实现常态化供应、增加租赁住房供应、扩大公共租赁住房保障范围、三年基本完成棚户区改造、督促开发企业按照土地合同约定竣工、严厉打击房地产市场违法违规行为等8条措施，新政策“组合拳”坚决遏制部分地方房价不合理上涨、过快上涨，让房子回归居住属性。
	2018.11.1	关于进一步加强房地产市场调控工作的通知	滨州是人民政府办公室	房产证未满2年不能交易。

 

 

三.「土地市场篇」

概括：2018年，全国300城市土地出让金总额为40123亿元，同比增长36%。一线城市供地量较去年有大幅增加，推动资金上扬，北京、广州同比涨幅居前，上海、深圳因供地结构调整等原因有所下滑；二线城市以同比增长为主，但增速有所放缓；北京、杭州年度收金总额突破2000亿，南京、武汉、上海、重庆、天津、成都、广州等7城突破千亿。三四线城市共19城入榜，仅佛山入围前20名。

u  全国市场概括：供应小幅回升，带动成交及收金上涨，土地市场整体平稳

ü  表1：2018年全国300城土地市场年度指标

Ø  2018年，全国300城市土地供应小幅回升，热点城市增供稳定市场预期，拉升成交量及市场出让金上涨，楼面均价涨幅较去年有所收窄，平均溢价率同比下降。

Ø  一季度，土地市场总体平稳，热点城市坚持调控，一线城市供应显增，二线城市回归理性；二三季度，热点城市调控深化，平均溢价率同比均降，需求外溢至周边的三四线城市；四季度，整体供应量逐渐攀升至年内最高，出让金同比增近四成，平均溢价率下行。

Ø  从各类用地供求结构来看，2018年住宅与商办用地占比与2016年基本持平，合计占比约为48%，工业用地仍占近半；出让金方面，住宅类型占比较2016年增加约4个百分点，达82%，商办类与工业占比分别下降3个和2个百分点，合计为17%。

u  城市类型分析：一线供应价码，二线溢价下降，三四线供求升温

ü  表2：2018年全国不同城市土地市场指标

Ø  一线城市土地供需同比走高，供地面积同比增幅领衔，出让金较去年增长近半，但受调控政策影响，楼面均价及溢价率较去年有所下滑，北京、广州全年土地出让金涨幅明显，上海、深圳则同比下滑；

Ø  二线城市土地供求降至低位，收金及均价同比涨幅较去年收窄，溢价率各季度均同比下降，土地整体市场走势趋于稳定；

Ø  三四线城市内部热度分化，部分城市靠近经济发达城市群核心，承接外溢需求，拉动整体土地供求升温。

u  用地类型分析：宅基地出让金占比小幅增加，商办用地整体供需下滑

ü  表3：2018年全国不同城市土地市场指标

Ø  在出让金方面，受宅地供应增加影响，住宅类用地出让金占比较2016年增加约4个百分点，达82%，商办类及工业用地占比分别下降3个和2个百分点，合计为17%；

Ø  成交面积方面，各类用地供求结构较稳定，2018年全国300城共成交土地23678宗，成交面积95036万平方米。其中，住宅用地7719宗，同比增长18%，成交面积35433万平方米，同比增长24%；商办类用地3753宗，同比减少11%，成交面积10225万平米。

u  住宅市场用地：两磅水平同比双降，北京宅地表现活跃

ü  表4：2018年全国住宅用地成交总价TOP10

ü  表5：2018年全国住宅用地楼面单价TOP10

u  经营性用地市场：商办用地，整体供需双降，成都供求同比涨幅领衔

ü  表6：2018年全国10重点城市商办用地供应情况

Ø  2018年度，商办用地方面，成都以274万平方米供应量位居首位。 2018年，成都、南京、重庆、杭州2城市商办用地累计供应量超过2016年，同比涨幅前三为109%、54%、35%，成都、南京、武汉分别以274万平方米、195万平方米、158万平方米的累计供应量排名前三。

ü  表6：2018年全国10重点城市商办用地成交情况

Ø  2018年10重点城市商办用地成交整体上涨。其中，一二线城市商办用地成交量均高于去年同期水平。10城市中成都、南京、重庆3城市商办用地累积成交量超过2016年，同比涨幅前三位125%、65%27%，成都、南京、武汉分别以231万平方米、180万平方米、147万平方米的累积成交量排名前三位，

附一：

焦点一：“限地价+竞配建”

Ø  “限地价”最为传统的调控手段之一，最早始于2007年在深圳的试点，并在2011年前后成为各主要城市土地调控的主要工具，“竞配建”则亦在同一时期成为“限时价”的常见组合调控政策，主流配件内容为保障性住房。截止2018年底，全国各大热点城市也对传统调控政策做了多元尝试与创新，“竞配建”的配建内容种类得到丰富。

ü  图1：2018年全国部分城市土地市场“限地价+竞配建”分布

焦点二：“支持/租赁”住宅用地盘点

ü  图1：2018年全国自持、租赁地块分布情况及各城市自持面积分布图

Ø  2016年，全国土地交易市场热度持续上升，为降温土地市场，以北京为首的部分热点城市在土地出让方式上要求“土地自持”，2018年，上海等租赁住房试点城又陆续推出“租赁用地”地块。

Ø  目前，全国13个城市共成交自持、租赁住宅用地181宗，商品住宅自持、租赁面积达595.3万平方米；杭州、上海、北京为成交宗数最多城市，上海成为成交面积最大城市，达177万平方米。

Ø  从分布来看，自持、租赁住宅用地主要分布于东部沿海城市；按城市群来看则集中分布在长三角、京津翼、珠三角三大城市群，其中长三角地区共成交100宗居首位，占总成交宗数的55.4%。

u  2018年土地市场总结

Ø  2018年，在国家宏观政策的引导下，重点城市加大土地供应力度，优化土地供应结构，健全完善各项控制政策，全国土地市场逐渐回归理性，市场区域稳定。

2018年土地市场展望

Ø  2018年，土地市场仍将继续深化落实调控政策，保障土地市场平稳运行，同时改革土地供应结构，完善多层次市场用地类型需求，构建租购并举的住房制度；另一方面，热点城市需求外溢现象将持续，三四线城市内部分化将进一步加大。

Ø  市场展望：

l   十九大再次强调房屋居住属性，2018年将继续深化调控政策

l   供给侧将继续结构性改革，为多层次住房供应体系提供基础

l   土拍制度继续坚持因城施策，调控规则，范围将进一步增加

l   共有产权、租赁等试点深化，构建租赁并举住房制度建设

l   热点城市需求外溢效应持续，三四线城市内部开始分化。

 

四.「楼市市场篇」

ü  表1：全国主要城市推盘数和房屋套数：

数据统计分析显示：2018年，12个重点城市住宅类项目共计开盘2018次，推出房源近50万套，其中一线城市开盘量较大，共计开盘139次；二线城市中武汉、杭州开盘次数较多，分别为349次和270次。深圳、北京和南昌开盘量相对较少。

ü  表2：2018年主要城市项目推盘量TOP10

城市名称	项目名称	推出套数	开盘时间	开盘去化率
深圳	中粮云景国际	2042	11.19	-
深圳	鸿荣源壹城中心花园	1614	8.17	-
天津	佳和华庭	1368	12.5	-
武汉	保利时代	1345	6.18	100%
武汉	福星华府誉境	1312	11.12	80%
深圳	深城投中心公馆	1268	12.2	-
武汉	保利香缤	1260	10.16	75%
深圳	恒大城市之光	1247	10.29	-
深圳	宏炭前城二期	1214	10.15	-
南京	弘阳时代中心	1187	6.18	-

数据统计分析显示：从各城市单项目推盘量来看，2018年，深圳中粮云景国际夺得项目推盘套数排行榜榜首，11月19日开盘一次性推出2042套房源，该项目为老盘新开，位于光明新区，属投资类地产，开盘均价24000元/平米。

ü  表3：2018年全国重点城市新开盘项目平均去化率

数据统计分析显示：2018年重点城市新开盘去化率均值为83%，杭州、武汉去化超9成，全国12个重点检测城市新开住宅项目当天去化率均值为83%，平均去化率自2016年第四季度以来逐渐回升。2015年至2018年月去化均值在第一季度先升后降，二季度持续上升，三季度先降后升，四季度则先升后降。分别来看，2018年四季度10月、11月、12月去化超8成，从整体来看，全年去化水平相比去年有所上升。

ü  表4：2018年全国重点城市新开盘项目平均去化率

数据统计分析显示：从城市上来看，7个城市去化率超过平均水平，杭州和武汉2018年市场供需两旺，去化取得非常好的效果，平均去化率均超9城，南京、重庆和天津去化也非常好，去化率分别为87%、85%和83%，而苏州和深圳平均去化率分别为63%和34%，在检测城市中开盘去化效果较为一般。

ü  表5：2018年全国主要城市项目开盘去化率排行榜

城市	项目名称	推出套数	积累客户数	销售均价（元/㎡）	开盘时间	开盘去化率
北京	椫州家园	21	58	21000	4.8	100%
北京	中昂时代广场	24	45	50000	3.4	100%
北京	首开龙湖天琅	36	50	总价800-10000万/套	2.25	100%
北京	中粮京西祥云	162	200	49000	1.15	100%
北京	北京城建北京密码	300	-	36500元/平	3.18	100%
北京	西山燕庐	210	-	62000	4.18	100%

ü  表6：2018年全国重点城市开盘项目产品定位占比及去化情况

数据统计分析显示：从重点城市推盘项目产品定位情况来看，今年检测的开盘项目仍以刚需产品为主，但刚需产品比例持续下滑，相较于去年末61.3%的楼盘主推针对首次置业或首次改善的刚需类产品，今年的比例为58.3%，改善类项目占比持续提升，36.1%的项目主要面向中高端改善型需求，投资类项目占比出现下降，仅有5.6%的项目推出不限购的商住产品，主要面向投资客户及部分限购条件制约的自住购房者。

2018年全国主要城市新开盘总结报告：

ü  表7：2018年全国主要城市新开盘总结报告

城市	项目名称	主力户型	销售均价（元/㎡）	开盘时间	开盘去化率	项目特色
广州	碧桂园琥珀湾	88㎡三房	10000	1.8	100%	江景地产
南昌	中航城	115㎡三居	10500	4.28	100%	老城区成熟
武汉	保利时代	71-85平米两居	21750	6.8	100%	品牌地产
天津	金地艺城华府	82㎡两居	20500	6.14	100%	距离地铁近
杭州	广厦天都城	90㎡两居	14000	8.29	100%	刚需户型
武汉	当代万国城	90-119㎡两居	15000	10.20	100%	地铁沿线

 

ü  表8：刚需项目部分代表客户访谈情况

城市	项目	开盘时间	客户访谈	去化率
广州	亚运城•天成	11.5	王女士，35岁，认为坐地铁上班较为方便，看中亚运城居住环境和配套设施，且价格相对较为便宜。	100%
南昌	保利蓝海嘉居	6.18	杨女士，25岁，刚毕业几年，一直想有一套自己的房子，这次开盘价格涨的比较多，但在自己能接手的范围内，以后开通地铁后，交通会比较方便，这次认购了一套89㎡的两房。	100%
武汉	爱家名校华城	10.25	附近多条公交直达，交通比较方便，并且由爱家承建的街道口幼儿园爱家名校华城分园和武路小学爱家分校均已开学，学区优势明显。	100%
上海	保利铃兰公馆	3.25	陈先生，33岁左右，非上海人，认购89平3房。看中89平小面积未来作为婚房，户型比较喜欢，价格也适中，且开发商比较知名。	100%

数据统计分析显示：首次置业需求仍较大，改善性需求活跃，刚需客户年龄段以20-35岁为主，价格为首要考虑因素。根据调研现场客户访谈获悉，由于市场需求主力的刚需群体年龄段普遍在20-35岁之间，由于工作需要、支付能力受限和结婚、生子等需求，客户更偏好低总价和交通便利的产品。

 

五.「商业市场篇」

（1）.商铺市场

ü  表1：全国商铺价格及价格变化走势

ü  表2：全国商铺租金及租金变化走势

ü  表3：2018下半年各城市商铺价格及同比变化情况

ü  表4：2018下半年各城市商铺租金及同比变化情况

ü  表5：全国商铺历年各回报率情况

ü  表6：2018下半年商铺静态租赁回报率

ü  表7：2018下半年商铺长期租赁回报率

ü  表8：2018下半年商铺五年租赁后转售回报率

2018年度中国商业地产TOP10榜单

名次	企业名称	营运指标（40分）			管理指标（30分）			品牌指标（20分				创新指标（10分）			总分
		投资物业收益	投资物业资产	区域布局	业态规划	招商管理	团队建设	品牌熟知度	租户认可度	城市推动力	社会贡献	资本创新	模式创新	设计创新
1	华润置地有限公司	40.0			25.1			16.9				7.7			89.7
2	恒隆地产有限公司	35.0			26.3			17.9				8.7			87.9
3	印力商用置业有限公司	39.0			25.9			14.6				7.1			86.6
4	大连万达商业地产股份有限公司	40.0			24.1			15.8				5.9			85.8
5	龙湖地产有限公司	32.0			26.3			16.0				8.1			82.4
6	凯德集团（中国）	35.0			24.5			15.0				7.8			82.3
7	新鸿基地产发展有限公司	33.0			25.3			15.5				7.9			81.7
8	太古地产投资有限公司	32.0			24.6			16.7				8.2			81.5
9	大悦城地产有限公司	35.0			23.2			15.5				7.2			80.9
10	九龙仓集团	33.0			25.7			15.5				6.6			80.8

华润稳居榜首，恒隆更进一步夺亚军，印力突飞猛进直入前三甲；

华润置地继续领跑2018年度中国商业地产TOP100榜单，以万象城为代表的华润商业体系的位置，在内地依然无人能够撼动。除了万象系列商业项目，写字楼方面，华润置地今年还正式发布Officeasy润商务系统，将写字楼运营服务体系更新迭代为办公生态系统。

恒隆地产由2016年的第三名更进一步，位列亚军。过去一年，恒隆地产在内地最大的变化是完成了上海恒隆广场的资产优化，并因此进一步赢得了亮丽的业绩——上半年收入增长23%，而零售额则上涨29%。

印力排名取得如此重大进展的原因，在于2018年3月万科公告，基于发展战略将集团商业地产与印力平台整合，万科把印力定位为集团商业开发和管理的平台，借助外部资本的力量，对万科存量商业地产进行梳理。

万达跌出前三，龙湖进步前三，内资企业进步明显

2018年度中国商业地产TOP100前十企业还包括万达、龙湖、凯德、新鸿基、太古、大悦城、九龙仓。可以发现，前十强中内地企业数量为5家，港资企业数量为4家，新加坡企业数量为1家。

 

全国大型购物中心

Ø  全国大型购物中心开业情况：

————2018年全国新开业的大型商业项目高达323家（商业面积≥8万方，个别产品线项目或特色项目商业面积＜8万方），新增商业建面体量超4189.9万方，大型项目平均建面近13万平方米

————加上面积8万方以下商业面积的话，2018年新开业/试营业的商业项目数量远超过560家（商业面积≥2万方），其中不乏一些知名的商业项目。诸如6.8万方的南京鼓楼吾悦广场、5.4万方的武汉光谷k11、7.5万方的青岛卓越大融城、步步高集团旗下的贵港新天地和常德步步高广场等。

 

 

Ø  城市贡献TOP20

           注：以开业数量≥5家作为标准，统计了全年城市活跃TOP20榜。

单个城市上看：重庆最为活跃，开业16家继续蝉联全国大型开业购物中心数量之冠；上海开业13家，继续位列第二；苏州、杭州、武汉均上双，紧随其后；广东两大城市的深圳和佛山各开9家；另外，天津、成都、北京、西安、长沙、长春、合肥、泉州、南昌、郑州、大连、南通及绍兴均入榜。

整体上看，经济快速增长的新一线城市表现最为活跃。一方面，从TOP20榜单上看出，20个入榜的城市中，新一线城市就有10个，占一半，开业数量贡献上多达89家。

Ø  区域分布情况

Ø  区域占比情况

从区域分布和占比来看，华东区当仁不让，以132家高居榜首，占开业总量的40.9％；西南在两大重点城市成都和重庆的抢眼表现助推下，以41家超过同样经济较发达的华南，占开业总量的12.7％；华南新开40家大型商业项目，占开业数量的12.4％；华中、华北、东北、西北分别以39家、27家、24家、20家位列其后。

Ø  商业体量分布

从商业规模的分布情况上看，体量10至15万方的大型商业项目新开数量最多，高达169家，占总开业数量比52.3％；8至10万方的大型商业项目新开业数量79家，占总开业数量比24.4％；15至25万方的超大型商业项目新开数量58家，占总开业数量占比18.0％；25万方以上的巨型商业项目新开数量较去年进一步增加达17家，占总开业数量占比5.3％。这表明，商业体量在10至15万方区间的项目是2018年最多的商业规模，这其实是近年来的整体趋势。

综合来看，10至15万平方米的大型购物中心性价比最高，既具竞争力又能有较好的财务回报，被认为是国内最理想规模。

2018年开业的大型奥特莱斯项目（商业建筑8万平方米以上）
省市	项目名称	商业建筑面积/万平方米（剔除停车场及办公楼）	开发商/运营商
浙江	杭州首创奥特莱斯	11.3	首创钜大
	宁波东部新城银泰城奥莱	16	银泰置地
江苏	苏州影视城奥特莱斯	10	苏州广播电视总台
安徽	合肥华盛奥特莱斯	15	华南城
	马鞍山亿丰环球商业中心中王奥特莱斯	12	亿丰
江西	南昌杉杉奥特莱斯广场	13.6	杉杉控股
	南昌首创奥特莱斯	13	首创钜大
广东	佛山新昌广场奥莱	15.5	香港新昌集团
	阳江新都汇时代广场奥莱	10	阳江春申投资置业有限公司
广西	桂林阳朔戏楼奥特莱斯	8	桂林人和投资有限公司
河南	郑州华盛奥莱	11	华南城
北京	北京花乡奥莱村	10.8	北京赛尔奥特莱斯商业广场有限公司
山西	晋中天美杉杉奥特莱斯	12.55	杉杉控股
重庆	万盛国能奥特莱斯	12	万盛
	重庆际华园奥莱时尚购物村1期局部开业	15	际华集团
	重庆华盛奥特莱斯	8	华南城
贵州	贵阳砂之船奥特莱斯	22	砂之船
	遵义自游港奥特莱斯一期	10	浙江南大集团，贵州聚银投资置业
云南	楚雄上品城奥特莱斯	12	亿丰
陕西	西安砂之船奥莱	37	砂之船
甘肃	甘肃东立奥特莱斯国际商业广场一期	18	甘肃东立奥特莱斯商业管理有限公司
	兰州新区百年奥特莱斯	20.6	百年置业
吉林	长春砂之船（中东）奥莱一期	18	砂之船

2018年大陆地区新开业各类奥莱项目46个，经统计分析，商业面积在8万方以上的大型奥特莱斯数量多达23个，占全年一半。且以连锁奥莱集团运营的项目为主，诸如砂之船、首创矩大、杉杉控股、亿丰、华南城。

Ø  商业地产活力指数指标体系

类别	权重	解释	指标	权重
零售指数	0.30	零售业态发展水平	奢侈品品牌对城市的偏好	0.33
			轻奢品牌对城市的偏好	0.33
			大众消费品牌对城市的偏好	0.33
休闲指数	0.30	休闲业态发展水平	观影设施发展水平	0.25
			餐饮设施配套水平	0.25
			咖啡业态发展水平	0.25
			健身房展水平	0.25
购物中心指数	0.30	购物中心发展水平	购物中心多样性指数	0.50
			购物中心规模指数	0.50
消费力指数	0.10	居民消费意愿与消费能力	收入指数	0.33
			消费意愿指数	0.33
			消费结构	0.33

 

Ø  各大城市商业地产活力指数

市场上已经明显形成了三个梯队，上海和北京优势突出，与第二梯队已拉开较大差距。上海和北京经过多年沉淀，在消费市场上已形成规模效应，品牌和消费者双向买单。不仅国外品牌进入内地首选城市是上海、北京、新业态、新品牌的孵化和市场化通常也是集中在上海和北京。另外，上海和北京是中国时尚发生地，聚集看从设计师到媒体的全线时尚资源，已经成为引领国内，比肩国际的生活方式风向标。

 

纵观全国，已形成四个零售型商业中心：京津冀、长三角、珠三角、成渝。珠三角片区除了广深两个核心城市外，香港也具备极强的吸附能力，特别是在奢侈品消费方面，广深存在较大比例的外流现象。西南地区则以成都、重庆最为突出，成都因交通便捷、商业基础设施发达，对品牌具有更强的吸引力，成为了西部的时尚中心; 另一方面，四川省自身消费基础强劲，虽然成都平均消费力距离广深有较大差距，但高净值人群庞大，为成都的零售型商业发展提供了良好的需求基础。

 

（2）写字楼市场

Ø  2018年2-11月份全国办公楼市场销售面积和销售额统计（1、12月份数据暂缺）：

数据统计分析显示，2018年全国总体上办公楼销售面积和销售额最高的是广东省，销售面积为3049.1万平米，销售额为6542.5亿元，最低的是西藏，东部地区普遍高于全国其他地区，全国办公楼去库存压力仍然较大，特别是中部地区、二线城市，办公楼市场存量规模庞大，销售却较为低迷，去库存较为缓慢，对于当地政府部门来说是个不小的考验。预计2018年办公楼市场总体上与2018年持平，会有小幅度的落差。

Ø  甲级写字楼存量及供应量分析

Ø  甲级写字楼租金及空置率分析

u  2018年全国写字楼市场呈现的5大趋势

————趋势一：TMT（科技、媒体和通信）行业升级、扩张需求强劲

————趋势二：联合办公扩张势头强劲，突破传统办公模式

————趋势三：内资金融业、专业服务业保持其市场主力需求地位

————趋势四：一线城市新兴中央商务区吸引力进一步增强

————趋势五：租户升级需求增强显著

 

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