对于成都而言，国际城南向来不缺关注度。但又或许反因如此，国际城南所承载的成都多中心商业繁荣的期望，压力巨大。

毕竟对于商业而言，成都可谓苦“单中心”久矣，这可能是由于整个城市的平原基底所决定。

伴随着城市发展，我们见证了成都从一环到五环、从一绕到二绕的巨变，谁让东西南北都有充足的土地供应，“摊大饼模式”也完全行得通。

这对于城市规模发展或许利好，但却不一定是个理想的商业地产发展格局。

目前，三环内的商业格局基本确定：

围绕二环路一圈，平均每两三公里散布的MALL，如今各有冷暖，而恒久不变的是成都商业中心：春盐商圈（盐市口-春熙路-东大路）。

这不仅仅得益于唐宋元时代“春熙坊”所继承的商业文脉与历史积淀，更要归功于2014年出现的成都IFS与成都远洋太古里，他们直接重新激活了春盐商圈，让这里升格为“宇宙中心”。

但与此相对应的是，是其他所谓“次中心”的略显无力。

严格来讲，目前成都没有任何一个“次中心”可以和春盐商圈媲美，不论是体量、人群吸附力，或是平均租金水平。并且，强者愈强、弱者愈弱的“马太效应”正不断显现——

成都IFS+成都远洋太古里在2018年将近百亿的营业额，几乎是其他多个主流综合体营业额总和且不止；从租金来看，春盐商圈首层平均租金约1316元/㎡/月，几乎是其他区域级商圈的3倍左右。

 

 

图据网络

 

这即是单中心的短板——商业焦点过于集中，导致难以形成多元商业格局，也会抑制健康合理的产品竞争与商业更新的动力。

在这一点上，“老邻居”重庆就要合理许多。解放碑、观音桥为主要核心，沙坪坝、南坪、大坪、杨家坪商圈则各有各的特色，既有遍地开花也有集中表达，提供给了市民更多选择。

那么成都会这么“单”下去吗？不见得。

[1]

国际城南

成都呈现真正“次中心”的机遇

 

据坊间传闻：成都IFS的VIP会员，60%的居住地点来自“国际城南”，即金融城片区和高新南区。

这仅仅是一个侧面。真正了解成都的人都明白，成都本质上并不是“摊大饼”，而是“棒棒糖”，一路向南的天府大道，在南三环以外，还有已经成熟的金融城、高新南区，以及被钦定为未来成都新中心的天府新区。

更准确地说，未来的成都格局更像是“哑铃”，一端在天府广场的春盐商圈，另一端则在天府中心、秦皇寺CBD，中间由一条笔直的百里天府大道所连接。

 

 

图By Zoff

 

伴随着这样的城市格局，必然会带来人口、产业和城市空间的重塑，也会为成都的商业地产格局带来机遇。政府引导产业，产业决定人口，人口为商业带来前提。

 

 

可以肯定的是，成都未来的商业次中心，一定出现在这条向南的轴线之中。只不过，目前因为城南各版块启动时间和速度的不同，呈现的状态也有差异。

今天，我们就来聊聊初具规模的金融城商圈。

 

 

图据网络

 

[2]

V1.0-V2.0

金融城商圈的极简变迁史

 

谈起“金融城商圈”，我们需要明确一个范围。

首先，“新南天地”并不能计入其中。新南天地商圈规划早、成形早，它所辐射更多的依然是三环内的传统城区。加之南站的整体动线规划问题，新南天地商圈从始至终都没有形成一个真正相互支撑的一个主体，已经逐渐失去想象力。

另一个不能被计入的是成都环球中心。这是一个百万方的亚洲最大单体建筑，堪称“一栋楼就是一个商圈”，作为典型的目的性到达项目，环球中心与周边的金融城高端居住区缺少连接，也并非“同类”。

那么剩下的有什么？

 

 

图By Zoff

 

2012年时，正式出现在金融城的大型商业项目仅有两座：九方购物中心与奥克斯广场，他们开启了金融城商圈的1.0时代。

 

 

从区位来说，奥克斯广场无疑更具优势：位于金融城的核心，地铁1号线孵化园站上盖，但后期的运营状况并不理想。

如今，奥克斯广场二层以上，尤其是零售商铺空置率不小，四层以上甚至没有基本的商业氛围，仅首层和负一层有周边的产业人口支撑，休闲餐饮和生活零售类业态表现较好，遗憾在于没有利用好自身的区位优势。

同样的运营难题，也曾出现在相邻的九方购物中心身上。在最艰难的时刻，九方同样面对二层以上高空置率的难题。但面对危机，九方选择的是重新调整定位。在2016年引入文轩BOOKS，将以书店为主的“文化综合体”作为核心内容，兼顾亲子家庭客群，一举让项目重获新生，成功的进入到金融城商圈2.0时代。

 

 

图据网络

那么在这个时代里，谁是主角？莫过于银泰中心in99、合景泰富悠方UFUN，还有最年轻的仁和新城。

从表面看，几位兼具品质与颜值，足以撑起金融城商圈的门面。

但事实真的如此吗？

2017年Q2开业的银泰中心in99，至今首层依然处于大量空置状态，坚持自身的重奢定位不放手，但现实似乎有点不留情面；

悠方虽然让人耳目一新，但业主方终究属于商业新兵，细节被人诟病的同时也收到了来自隔壁仁和新城的巨大压力，需要进一步的调整与完善；

仁和新城则显示出了百货老司机的沉稳与创新，既有非常百货的美妆品牌集聚，也有面向90、00后的潮牌街区，以及自营的生活超市和楼顶的运动空间，可谓需求覆盖全面。不过高楼层人烟稀少的次动线主题街区，鲜有人光顾的文创业态，也不由得让人捏把汗。

这即是现实，表面一片向好的金融城商圈，实则处在混沌状态，暗战不断，一切皆有可能

快闪复盘

金融城商圈的“先天状况”

和成都IFS与成都远洋太古里的和谐不同，金融城的“三大金刚”一开始便陷入一种比较尴尬的境地，似乎竞争大于合作：

若定位相似，针对同一类人（周边常住人群），则所有项目都喂不饱；若进行你死我活抢流量的竞争，又全都缺乏足够的差异点。

何以至此？

 

首先，三个MALL的相互距离处在一个不近不远的状态——步行远了点，开车近了点，链接节点又缺乏商业氛围，并不能产生连动式的游逛体验。因此三者都必须走“目的地”策略，必须一站式满足需求，但如此一来又难以发挥项目个性，非常矛盾。

三大MALL周边情况相似，均为连带住宅项目的综合体，必须考虑社区商业的属性，考虑家庭日常消费功能，一定程度上限制了定位主题。并且三大MALL的物业形态过于接近，均为盒子形态，且内装相似导致体验感趋同。若不够了解，你甚至难以直接判断到底身处于哪一个MALL里。

这与春熙路商圈的情况完全不同。在春熙路，以成都IFS、成都远洋太古里和银石广场为例，虽然三个项目几乎是“零距离”，但相互之间均有鲜明的定位差异点——

IFS走重奢路线，毫无疑问的逛大牌首选；而太古里由于低密街区所带来的特别体验，加上“首店收割机”的称号，带来了足够的旅游人群和休闲人群；银石广场坐拥地铁站的直接上盖优势，将青年潮牌与快时尚、运动品牌等做到了极致，收获大帮青年客群，同样找到了自己的立足之地。

反观金融城商圈，其实很难找到去其中一个MALL的绝对核心理由。

那么，这三位MALL未来该往何处去？

其实，在2016年开始调整的九方已经做出了很好的示意。

尽管在金融城商圈，一般的消费确实难以抉择去哪里，但若说什么地方可以坐一下午，带孩子也罢，自己独处也罢，九方便是一个重要选择，就因为它拥有一个占据两层、面积两万方的巨大书店，以及其中舒适安静、降低了心里成本的公共空间。

 

所以，如何在现有基础上，将自身差异点进行放大，放大到支撑心智定位，则成为了三大MALL最紧迫的课题。

譬如银泰中心in99，由于自身交通区位的相对劣势，仅车行到达最便捷，而其他方式例如步行、公共交通，则要穿过漫长的产业办公区域和宽大的天府大道，在严酷的天气里，这些如同天堑。

所以对银泰中心in99而言，或许奢侈定位依然是最好的选择，但细分下来是“重奢”、“潮奢”或是“轻奢”，是需要去认真思考的。从项目最新的打围情况来看，无论是坚持还是改变，它都已经在开始做出积极尝试，也许很快我们就会看到更多新鲜的内容出现。

至于更加“近身肉搏”的成都悠方和仁和新城，或许可以考虑将更多“竞争”的精力，放到如何更好地“协同”与“共赢”层面，毕竟，更多的项目加加入金融城的大队伍，已是早晚的事，商圈共荣方能同享利好。

无论如何，金融城商圈，我们认为未来依然可期。

或许那是不久的金融城3.0时代，当这个区域更多的差异化商业项目落地时，且已有的项目践行自身明确定位时，相信一切都会变得不一样。