地产商想要转型零售?三思而行!
地产商想要转型零售?三思而行!
这两年,有两种人在跃跃欲试着转型:地产商,零售商。
地产商转型原因较为复杂一些,但主要的有三种:住宅地产市场趋于冷峻,二线城市以下长期无法回温;商业地产由过热而遭遇玻璃天花板,价格虽高去化艰难,砸在手中,理论的销售利润在一天天冲减;即便是被迫走出租的路子,商业物业体量偏大,难以物色较为合适、靠得住的物业承租商。
零售企业转型的原因则很简单,电商冲击与传统零售遭遇技术性变革。
之所以谈到地产商转型时提及“商业地产”,是因为很多地产商本身就是商业地产开发商,转型方向也在选择零售业。
而传统零售实体转型的主要方向是零售业的升级,借重互联网、数字技术实现营销渠道的现代化转换,强化设施与环境的体验性、舒适性特征,向塑造多元服务提供能力转变。
我们这里随便谈谈地产商的零售转型现象与案例。以便从中获得一些启迪。
当然,对于万科、恒大、龙湖此类地产巨人,转型零售对他们来说仍显渺小,由于行业差别,也不足为零售市场典型代表,恰恰相反,我们这里所探讨的是那些一般地产商践行零售的痛苦与坎坷。也许,此类企业更具代表意义。
由于行业遭遇市场滑坡,房地产开发商开始大规模转型,此次转型呈现两种状态:产品转型,比如由住宅产品向养老地产产品转型;业务方向转型,譬如转向制造业、服务业等,五花八门。还有的由住宅地产、商业地产产品开发供应向商业物业自持经营转型。
我们重点说说商业物业的自持运营。
商业物业自持运营往往是地产商自酿的苦酒。换句话说“迫于无奈”。
这种自持物业多以大卖场、室内购物中心、商业综合体居多。当初感觉前景无限光明,结果是建成了,愣是没人接手,成了长期待嫁闺中的“大龄剩女”。
由于商业地产市场已见玻璃天花板,很多开发商手中形成于商业地产市场过热时期的物业尚未消化。去化未果,又寻不来好的“婆家”,就转为自持运营。这恐怕是大多普通房企被逼“下海”,趟零售这趟“浑水”的主要原因吧。
物业在手中沉淀,最终决定自持经营,还在于租售比太低,出租收入难以平覆建设投资回报预期,形成事实上的物业新生成本周期循环攀升。
当然,另外还有一种冲动型转型,那就是做地产开发曾经一度成功的企业,笃信自己无所不能,建了恢弘庞大的物业,自己要试试做沃尔玛、万达,加上租金不理想,一不冷静,就任性起来,自持运营。
再说零售业表面的现金流,的确令很多“高大上”行业的投资者远远的眼花缭乱,对那种“热闹”比业内还要陶醉。
梦想很华丽,现实很尴尬。“城里的人想出去,城外的人想进来”。
这就是不用费心就可预期的结果。
这一年多来,跨界在房地产行业已成为一股潮流,越来越多的地产商争相进入相关甚至毫无关联的领域。有焦躁的投石问路,有迫于窘况无奈面对的现实。的确,其间也有很多睿者未雨绸缪,提前布局战略转型。
但是对很多地产商尤其是普通地产商而言,最初他们还认为转型零售有点高射炮打蚊子,大材小用了。但是一旦进入,却感觉这个行业有点绵里藏针,不好侍弄,张飞绣花,力不从心,不用多久,由于专业认知和专业能力缺乏,如陷泥淖。
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