常州南大街——定位失误的“典范”

南大街是浙江开发商的产物，体现的是浙商的特色，失去了江南（江苏）的儒商气质。

南大街改造，西瀛里、周线巷、鹤园弄、公园路拆迁之后都是造的体量很大的城市综合体，使市区的建筑密度不仅没有很好的控制，更别说是降低了，不仅严重破坏了原有的城市风貌（比如给即将进行保护性修缮的青果巷对岸的东下塘造成了遗憾），而且是赶走了原住民，来了很多“有钱人”，租住进去的各色人都有，带来了很多的社会问题。

常州啊常州，你整不出苏州观前街、平江路、同里、浙江西塘、乌镇、南浔那样修旧如旧的老味道也不怪你，但完全可以像无锡一样嘛，有选择的扬弃，不要像现在这样弄得不中不西、不洋不土、不伦不类的。在无锡很是繁华的崇安寺商业步行街，看到改造就没有像常州南大街那样全部拆光了重建，而是保留了无锡县立图书馆、有关王羲之的一些传说、为以《二泉映月》出名的“瞎子阿炳”的塑像，还有以一些老无锡传统为原型塑造的一些雕塑小品，当你走在这样的商业街区，历史的纵深感和传统的味道一下子就全出来了。反观常州南大街呢？现在位于清潭新村的院街反而是再造了一个无中生有的“丹桂坊”，就是按照无锡崇安寺和成都宽窄巷的理念建造的。既然是百年老街，至尊繁华，那么传统商业沉淀出来的深厚文化就应该继承、延伸与提升，充分利用前期的品牌影响力，借势启动。

南大街在城市商业中心，与周边新世纪、路桥、莱蒙都会、百货大楼、泰富百货毗邻，定位上具有严重的雷同性。考虑到级差地租的因素，一般位于市中心的商业地段，要充分考虑到业主经营的成本和利润关系，定位应与地段匹配。而南大街位处黄金地段，但实际的品牌构成现状却是走低档路线，不仅严重占有了宝贵的城市资源，更是为业主后期经营制造了困难，从而导致投资者的回报率偏低，同时也影响了高端品牌进入。

从消费模式的角度去分析，逛商店与逛街是不同的消费模式和消费群体：逛商店的人是“目的性消费”，没有购物需求他们一般不去逛商店；而逛街的人是“非目的性消费”，他们去逛街与逛公园的功能类似，逛商业步行街的人对于休闲性或娱乐性的要求多于购物性。

引入卖场乐购作为主力店。把乐购放在商业街的中心位置负一楼（这是错误的做法，一般主力店要放在步行街的两端，或者放在商业街现行轴线的两端，以聚集人流。在美国五角形的商业物业，每个节点都有一个主力店，如沃尔玛、肯德基）。这个项目周边多是中低档的社区，而引进乐购这种低卖场做为主力店，无疑将项目定位为“目的性消费”购物中心，顾客自然是以“目的性消费”行为为主，到商场的顾客基本上是带着购物目的而来的，结果到步行街的人流全都冲着平价日常生活用品而为，直奔负一层的乐购，这些人不买服装、小百货、鞋冒，不逛首层商铺，导致首层步行街形式的品牌店所形成的“非目的性消费”与二层以上楼层所形成的“目的性消费”存在明显的差异。结果造成每天步行街好像人流量很大，但步行街两端的街铺全都没有人，二楼以上的商铺更是没人。

实际上，很多定位错误的项目在招商、销售方面成绩也不佳，其经营管理基本上100%失败的。