商业地产品牌调整简析

来源:飙马(中国) 时间:2019-01-14 作者:飙马

商业地产品牌调整简析

商业地产物业具有滞后性,这就需要商业地产团队在商业项目开发时要一个前瞻性的思维,物业形态以及品牌构成需要一定程度上考虑市场的未来变化,另一方面,需要适时对商业品牌进行调整,构筑客户粘性,保持商业地产的生气与活力。

一、购物中心品牌调整考虑因素

飙马商业地产服务机构认为:商业地产品牌调整需要有大局思维,也正因为如此,购物中心调整提升前必须考量的内容很多,包括:购物中心整体定位、消费者的需求、竞争对手分析、现有品牌构成、现有租户的经营现状、现有市场营销策略的影响、未来市场营销策略的拟定、未来拟引进租户方向、现有人员组织结构、调整后的租金收益预测以及调整所需要投入的费用与产出比、

 

二、品牌调整着眼点

1、品牌客流贡献优于租金贡献原则:

租金收益是商业地产项目资金流的主要来源,但是品牌调整不能只着眼于租金因素上面,因为品牌承租能力与客流吸引能力并非成正比,一味的唯租金论,可能会导致项目吸客力不足,如此一来,不仅会影响到自身的持久经营,甚至还会影响到其他租户的经营,而有些租金水平不高,但客流量却比较大的商户,它对购物中心整体的客流贡献比其自身的租金对业主的贡献要大。购物中心需要重视重视这方面的品牌引入。

2、顾客需求优于品牌需求原则:

站在消费者的需求角度出发进行品牌调整,在品牌调整的过程,可能会遇到的问题,比如一些知名品牌租户,他们与购物中心的目标客群并不相符,这时候就需要下决心舍,考虑引进其他更能满足顾客需要的品牌。在满足顾客需要与购物中心的品牌需要之间,消费者需要要远远优于品牌需要,不能本末倒置。

3、经营需要优于管理需要原则:

商业地产变化急剧,因此对于商业地产需要只有不断的调整,才能保持项目的经营获利,也才能满足消费者不断变化的消费需求,才能在的竞争中生存下来。因此租户调整需要基于整体经营的需要。

 

三、品牌调整周期

 

一般而言,购物中心的调整周期主要是:一年一小调,三年一中调,五年一大调,主要是根据合同租期来调整。对于百货而言,零售店的租期一般是一到三年,一年的时间可能会进行一些微调。而餐饮类的业态,租期一般是五年,在大多数业态租期到的时候,每五年才会进行大规模的调整。因此,对于购物中心来说,几乎每一种业态都有调整的可能性,具体的调整周期,因项目经营现状以及市场情况而定,不能一概而论。没有千篇一律的商业地产项目。商业地产项目运营者需要有品牌调整的敏感度。

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