产业地产不是圈地工具

来源:河北青年报 时间:2012-08-27 作者:P.M.

 在楼市历经长时间的调控下,产业地产成为众多房企转型的方向,产业地产的发展正成为人们关注的热点之一。

 那么,一个合格的产业地产该具备哪些基本要素?产业地产的未来会怎样?发展的瓶颈又在哪里?——本期“权威访谈”,就来看看实战型商业地产策划专家、中国商业地产联盟专家委员何其琛的详细分析。

中国商业地产联盟专家委员、飙马机构首席策划师何其琛

关键词:市场

速度与水平不尽如人意

●记者:与住宅和商业地产相比,产业地产在房地产这个大概念中算是一个比较新鲜的派系。但在楼市的调控之下,产业地产的发展却非常火爆。那么,我们该如何看待当今的产业地产呢?

●何其琛:从发展上来讲,产业地产是“工业地产的升级与换代”,大概是在2003年左右被提出的。经过这么多年的发展,从目前的整体发展情况来看,产业地产类型五花八门,其中文化产业、新资源和新材料产业发展较为迅速。

就整体水平而言,产业发展里面是鱼龙混杂,其中真正做产业的,从产业角度出发的做产业基地的并不太多,真正掌握产业地产开发规律的也比较少,相当一部分人是凭借产业地产项目来圈地,还有相当一部分人是在摸索前行。

目前我国产业地产的产业链还在梳理的过程中,还处在一个缓慢的发展进程中,整个产业链的构建还需要一个比较长的理论引导和实践总结。

我国从事产业地产的操作人才稀缺,除了少数有操作模式,有过操作经验的人之外,大部分人还是停留在一个对产业地产的粗浅的认识上,把产业基地纯粹当成一种圈地工具,这是对产业地产一个非常错误的认识,也会直接影响整个产业地产的发展。

一度产业地产在无序分散、缺乏标准的状态中自我发展,后来随着开发企业对产业、产品以及服务认知的不断完善,及在政策持续调控下资本和资源不断从原有的住宅泡沫中分流出来,产业地产在近年来发展不断提速,但目前整个产业地产发展速度与水平不尽如人意,与目前国家产业结构调整要求存在一定差距。

经典语录

目前我国产业地产的产业链还在梳理的过程中,还处在一个缓慢的发展进程中,整个产业链的构建还需要一个比较长的理论引导和实践总结。

物流地产一度一哄而上

●记者:在产业地产中,物流地产的开发比较早,其中不乏一些项目高调启动,平淡收场的局面。在打造物流地产中,要避免这种情况,其前提条件有哪些?

●何其琛:物流地产作为产业地产的组成之一,在2005年到2008年期间,项目出现得比较多。这一类产业地产一个典型的特色就是要跟地方经济的发展相匹配,如果说一个地方不具备作为交通枢纽、大区域的物流布点基础的话,其物流的辐射能力就会很差,物流的需求规模也不会要求太大,那就没有打造物流地产的基本基础。

2005年到2008年,物流地产一度一哄而上,和物流产业地产门槛比较低有关,这也使得这个地产产品出现了很多高调起步、平淡收场的情况。

经典语录

如果说一个地方不具备作为交通枢纽、大区域的物流布点基础的话,其物流的辐射能力就会很差,物流的需求规模也不会要求太大,那就没有打造物流地产的基本基础。

二线城市别超规模发展

●记者:在一线城市与二三线城市中,产业地产的发展有何不同?

●何其琛:一线城市的产业地产,因为它的资源比较多,可整合的资源比较多,所以它的门类比二类城市要齐全。在北京、上海等大城市,文化产业区更多地向创意行业发展,二线城市的文化产业主要是靠旅游起步,再向其他的门类去发展。

二线城市产业地产操作的时候一定会受它的区域经济的影响,不能一拥而上超规模、大规模去运作。现在很多城市动不动就是几平方公里、十几平方公里甚至几十平方公里操作,这在二线城市是非常不合适的。

经典语录

二线城市产业地产操作的时候一定会受它的区域经济的影响,不能一拥而上超规模、大规模去运作。

关键词:建设

产业链构建周期比较长

●记者:产业地产作为房地产开发的热点之一,备受各界关注。那么一个合格的产业地产项目的基本要素有哪些?

●何其琛:产业地产不仅是地产概念,更是将地产资源和其他资源相整合。可以说现在的文化创意产业园、科技地产、旅游地产等,实际上都是产业地产的组成部分。

从特点上来看,一个产业地产项目构建产业链的周期比较长,不像住宅产品。就实际操作而言,一个五万平方米的住宅产品,若不是存在价格障碍的话,周期不会太长,一般三年以后基本就可以清盘了。而一个五万平方米的产业地产往往是需要十五年、二十几年的时间,其投资周期比较长,这个特点对产业地产的投资商、开发商的投资要求相当高。

产业地产构建完整的产业链包括主导产业、辅导产业、配套产业等,需要前期周密的规划和后期长期的过程,其中对主导产业的培植不但要有资金的投入,还有人力和物力的投入。目前很多产业地产却把主导产业做成一个点缀、一个亮点,而没有把它当做一个产业去重点打造。这个产业链构建特点很多人没有抓住,就使得整个产业地产项目在实际操作过程中本末倒置,甚至到最后整个项目完全“跑偏”了。

经典语录

产业地产构建完整的产业链包括主导产业、辅导产业、配套产业等,需要前期周密的规划和后期长期的过程,其中对主导产业的培植不但要有资金的投入,还有人力和物力的投入。

产业合理配比非常关键

●记者:随着楼市调控的到来,不但有很多企业转型做产业地产,同时很多一线房企快速布局二三线城市,为此二三线城市的产业地产也日渐火爆。那么在二三线城市运作一个产业地产项目,更要注意哪些问题?

●何其琛:就企业自身而言,要打造一个合格的产业地产项目,首先要摆脱摊大饼的思想,其次要在主导产业、辅导产业、配套产业之间做出一些合理配置,这两点是基本前提。前者只是单纯的追求规模,产业地产做不到实质。若忽略产业配比,主导产业旗帜性不鲜明,不能起到一个产业聚集的作用,就会造成许多像过去的工业园区一样,旗子飘起来,但是实际上没有兵。造成一个产业地产项目“虎头蛇尾”的发展情况。

此外,在产业地产领域,最重要的还是要创新,这也是一个项目可持续性发展的关键。

同时,就目前产业地产在二线城市的火爆发展来看,单纯的抑制是不太现实的,而相关职能部门是要做到有效疏导,对一个城市产业地产的整体发展有着重要的意义。

经典语录

若忽略产业配比,主导产业旗帜性不鲜明,不能起到一个产业聚集的作用,就会造成许多像过去的工业园区一样,旗子飘起来,但是实际上没有兵

上一篇:没有了 下一篇:没有了

文章评论 [] [ 查看完整内容 ] [ 注册新用户 ]


用户名: 密码:
评论内容:不能超过250字,需审核,请自觉遵守互联网相关政策法规。
匿名?