一个商业地产的开发,业态定位应该是首要问题,也是一个商业项目能否成功开发的关键,只有确定了经营哪种业态,才好进行建筑规划设计, 方向找对了,招商才行之有效,商铺才好销售。

　　遗憾的是绝大多数开发商和住宅代理商都不太清楚如何给商业地产定位，仅仅是凭感觉猜测这个物业大概能做什么。经常可以听到某某老总：这个项目应该可以做个超市，某某策划总监说：可能做个家电卖场好一点，我们可以把国美招来……大家对于商业项目的定位还处在感觉猜测的阶段，这样做自然很容易出现定位偏差，结果会是，你照百货的结构做了，百货招不来，改招超市，超市又嫌结构不合理，改，动作太大，费用又成了问题。结果超市、百货都来不了，招商成问题，成了市场上常见的“问题商业”。实际上，大部份企业通常都有自己的选址标准，定位只有符合该业态的选址标准，商家才会来。

　　所以，商业项目的业态定位是一套科学的，系统的工程，需要大量务实的市场调查和专业的评估考查，才能找出最适合该项目经营的业态。商业地产市场调查的内容很多，包括经济环境分析，生活结构研究，城市发展规划和政策研究、未来商业地产的供应量分析、商圈的调查等。

　　其中，核心是商圈调查。至少要做以下三个方面的调查：

（一）、商圈人口状况调查。

1、人口基数（城镇人口数量）

2、人口密度。

3、人均可支配收入（富裕程度）。

4、购买力：人均生活支出、人均食品支出等

5、商圈内常住人口、流动人口、工作人口的数量与比例

6、客流走向

7、商圈人口职业组成结构。

8、千人轿车拥有量

9、商圈内人口消费习惯与需求调查。

10、商圈内人口年龄结构与消费群的变化。

（二）、商圈内商业环境调查和行业调查。

1、商圈的零售饱和指数（IRS）调查。

2、商业街的业态组成。

3、商圈内各行业的规模、数量、经营状况及品牌调查。

4、商圈街道的交通状况，交通运输是否顺畅、项目跟前是否有车站。是否最接近购买力。

5、各行业相互关联性：

　　如果在同一地区有过多的同行业商店，势必影响下同来的经营效果，例如电玩、KTV等行业，这是商业的趋异性；

　　但另一方面，有的行业趋于扎堆，例如服装、鞋帽等行业，这是行业的趋同性；

　　同时商圈的某些商业又能带动其它的商业，例如百货、超市业通常能带起餐饮、服饰等行业，这是行业的共生性。

（三）、业态定位之前，可以先拟定两三个业态，并分别进行专项行业调查。内容包括：

1、商圈内拟定业态的行业饱和程度。

2、现在竞争者的商业形式，位置，数量，规模，营业额，营业方针，经营风格，经营品牌等

3、商圈中该业态是存在假冒伪劣的不良风气。

4、拟定业态竞争对手的变化。

5、招商目标的开店计划。

6、目标消费群的现状与变化。

7、竞争者的优势劣势调查。

8、同类业态产品是否有一定的口碑、影响力如何，市场占有率如何？

9商圈中该类业态商户对产品的进货、平均销售、分销等供销过程是否存在阻碍经营发展的问题。

　　只有掌握了商圈人口消费需求，了解商圈发展的规律，熟悉各行业企业生存环境与条件，在这基础上，定位出的业态才有可能经营长久。