创业大道、智慧社区、产权换股权、事业合伙人产业综合体开发,每一个都不一样。 从上世纪八九十年代最早的第一代工业园厂房,到1995年前后加入了贸易元素的第二代工贸园,再到第三代的科技园,乃至喷薄而出的多个产业综合体项目,产业地产的开发进入了新的产城时代。 从 报名表下载
时间:2015年12月26-27日 地点:杭州市 报名表下载
时间:2015年11月28-29日 地点:杭州市 报名表下载
1、每期充电计划具体内容、时间、地点在当月月初由www.sydcch.com/peixun直接发布培训通知;
企业内训:根据企业或项目自身需求,专门制作针对性课程,上门为企业现场培训;
项目诊断:针对已开发项目出现的开发问题,在现场考察与分析后,现场为开发企业支招;
项目论证:企业在拿地前后,为项目开发、规划运营提供指导性意见和建议或参与项目决策论证;
二三四线城市商业地产&产业地产操盘能力全面充电计划 |
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时 间 |
充 电 内 容 |
提升能力 |
课时 |
备注 |
循环 课程 |
商业地产操盘手商业规划、招商实操培训 |
全面操控 |
3天 |
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商业地产操盘手创新开发、租售实操培训 |
核心能力 |
2天 |
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二三线城市商业地产开发风险操控实操培训 |
全程规划 |
2天 |
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地市县级城市商业地产开发机会挖掘实操培训 |
项目判断 |
2天 |
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住宅区商业(社区商业)开发操盘智胜实务培训 |
专业操盘 |
2天 |
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定制 课程 |
购物中心开发操盘智胜实务培训 |
专业操盘 |
2天 |
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特色商业街&商业街区开发操盘智胜实务培训 |
专业操盘 |
2天 |
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大型专业市场&商贸城开发操盘智胜实务培训 |
专业操盘 |
2天 |
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城市综合体开发操盘智胜实务培训 |
专业操盘 |
2天 |
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二三四线城市商业地产高效招商实操培训 |
招商力 |
3天 |
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二三四线城市商业地产商铺销售实操培训 |
销售力 |
3天 |
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备选 计划
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文化创意地产规划与开发操作实务培训 |
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2天 |
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产业地产规划与开发操作实务培训 |
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2天 |
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休闲地产规划与开发操作实务培训 |
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2天 |
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大型商业地产规划开发操作实务培训 |
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3天 |
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特色商业地产规划开发操作实务培训 |
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3天 |
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商贸物流产业园规划开发操作实务培训 |
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备注:
企业内训:根据企业或项目自身需求,专门制作针对性课程,上门为企业现场培训;
项目诊断:针对已开发项目出现的开发问题,在现场考察与分析后,现场为开发企业支招;
项目论证:企业在拿地前后,为项目开发、规划运营提供指导性意见和建议或参与项目决策论证;
·如果你想从事商业地产开发 ·如果你开发过住宅,现在想介入商业地产开发 ·如果你在房地产开发上积累了一些经验,现在参与了商业地产开发 ·如果你在不经意中进入商业地产开发领域,回头发现缴了太多太多学费 ·如果你第一次进入房地产开发领域,就碰上商业地产项目 ·如果你拍得了一块商业用地,现在正不知从何下手 ·如果你开发的商业地产项目已经陷入困境 ·如果你转行刚从商业地产开始 ·如果。。。 ·那么,就请接受 ·拥有19年980余万方中国二三四线城市商业地产服务经验的专业服务机构的 ·郑重建议:申请加入为你量身打造的
备注: 1、每期充电计划具体内容、时间、地点在当月月初由执行单位直接专线通知; 2、每期基本充电模式为:实操学习+案例分析+项目考察; 3、充电代表每期允许携带一个操盘项目或多个操盘问题要求主讲老师把脉或释疑; 4、以上计划仅供参考,开发企业可根据自身需求选择参加,因故不能正常开班,计划课程顺延; 5、如该计划不能涉及你的听课要求,你可要求为你企业或项目量身打造主题课程做企业内训;
合作机构 主办单位:中国商业地产策划网
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《中国二三四线城市房地产开发商商业地产开发能力全面提升计划》联络组 联系人:小何老师 电 话:021-50103508 50103509 传 真:021-38813308 手 机:18964910611 E-Mail:2805424913@qq.com(申请表及携带咨询项目资料请务必通过e-mail 发送) |
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商业地产项目从规模和形态上分两大类,一类是大型的Shopping Mall,还有一类是商业街的商铺店面。首先讲一下大型综合商业,国外叫做Shopping Mall,即购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall,但到目前为止,真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。尽管立项非常多,规划项目非常多,拿去招商做宣传的非常多,但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸中心等,也可以叫做Shopping Mall,但国外意义上的Shopping Mall北京现在还没有。从中反映出一个问题,国内发展商在商业地产开发方面缺乏经验,操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发,取得了一些成绩也获得了一些经验,以为商业地产也可以像住宅项目那样运作,找地找项目,自己做市场评估,自己完成规划设计,然后招商,振臂一呼,结果就会一呼百应,实际上存在很大的问题。
为什么说商业地产和住宅项目存在很大的区别呢?如果作一个形象的比喻,我认为商业地产是传销,住宅项目是直销。做住宅项目时,发展商可以自己分析市场,根据对市场需求的研究作产品定位,决定户型的比例以及住宅产品的类型,然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业则完全不同,它的销售对象不是直接的购物消费者(可能有些散户,可以把他们视为直销),而是商家,特别是主力店。发展商首先要找到主力店,按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业,这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店,招一家主力店最多是2万平米(家乐福分店卖场部分是8千-1.2万平米),就算能拿到能够解决十万平米的主力店,还有十几万平米等待解决,这会对发展商产生非常大的压力。
发展商通过对市场环境和北京人口的分析,认为Shopping Mall有市场需求。作为消费者,我们也希望北京周边能够出现一些像样的Shopping Mall。周末开车到那里,连吃带玩,还可以购物,这种场所肯定会受到欢迎。然而具体操作并不容易。既然是传销,发展商要把店铺卖出去,就应该先决定主力店的形式,是仓储式还是像家乐福这样的家电用品,对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。我们曾给家乐福做设计过学院路分店,知道他们对卖场的面积、停车位的面积、货架的陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求,那绝对是错误的,而且做得越深入,后期招商的困难越大。
国外主力店招商有自己的评估办法
主力店招商有一系列的具体要求,而不是发展商认为这个项目好就能够招商成功,其中有一个对项目的市场判断问题。对于发展商而言,认清商业和住宅开发之间的区别是最重要的。北京所有的发展商都存在这样一种情况,盲目地进行设计。当初有开发商找我们做设计,我们就认为,应该先明确了业态、招商渠道以后再做设计,否则招商会有压力。同样是商业地产,它们的定位是不同的,像体验式的商业,咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容,还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城,有的是建材城,它们的定位是不一样的。即使同是大型业态,如沃尔玛、家乐福,或者国内的联华超市,也首先得明确商业态的形式。另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识,所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料,英文写得一塌糊涂,真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词,而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等,中国恰恰缺乏这些信誉保证。
全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商,以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可,因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商,但实际上是很困难的。像家乐福这样的连锁店,进中国的目的是为了挣钱,因此对项目一定认真评估,否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上,但不会自己成立一个开发公司。市场如何,开发商的房子如何,开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估,就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益,作为国外的连锁店,需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。这样的顾问公司的作用就是整合资源。如果能够找到非常好的渠道,招几家主力店进来,把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大,总部设在法国、欧洲、亚太地区,北京、上海也设有总部,各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈,却不知道该找哪一级部门,更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。
主力店招商之前不应该进行建筑设计
我们曾经做过许多购物中心的设计,完全是按照发展商的思路进行。整个空间都很灵活,将来谁做商铺都可以,但这样的规划没有什么意义,属于非常前期的东西。
对于大型商场,商家比较强调内部空间的可视性,加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店,如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到,出租或者出售起来就非常方便,否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化,让顾客产生空间安全感和舒适感,而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场,做的最极端的是上海正大广场,由泰国设计师设计,中庭做得极其复杂,十几层高,进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来,绕过去,感觉很乱。
现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目,它融合了三家主力店,小的精品店品牌店,购物街,再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要,也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子,或是时装表演,或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是,这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式,我们设计的王府井富阳广场就提供这样一个表演的舞台。
大型商场的交通组织非常复杂,因此还有两个方面必须考虑:一是怎样从一开始就应该把人流分开,让人往楼上走,比如一进门就有通往二层的扶梯,或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤,商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭,天窗的引导作用,做到店铺的均好性。
商业街的规划设计
我们给珠江做了很多项目。珠江的项目大多都有商业街,他们把商业街作为一种聚集人气的手段。住宅和商业是互相支撑的,以前的商业街可能是出于配套的考虑,因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商,小区下面一定要有底商,商铺也很好出租。这种底商档次一般不高,但一应俱全,商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去,实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。随着北方的经济发展,北京商铺的发展现在基本可以标志着北方经济水平的提高。
商业街空间的限定和功能的划分
商业街不是简单的概念,更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受,每个不同的广场、街道也都有自己的个性,怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉?这就需要建筑师进行精心地设计。
现在中国处于反映了经济的大爆发时代,特别强调气派,建筑设计也是如此。很多大商厦,远看很雄伟,但缺乏人情味,不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后,四、五十米宽的大尺度,购物的人只能顺着一边走,不愿走之字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街,每家店千姿百态,现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦,没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善,马路中间围起一小块咖啡座,几个凳子,几个雕塑小品,试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人,这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词,尽管尺寸是固定的,但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽,汽车非常宽,楼房非常高,好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度,主要是香港、东京的楼房非常高,给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度,小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式,而不是像美国那种自大自狂的尺度。
现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料,包括用装饰材料、灯箱广告,干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰,目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理,跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性,而不是千篇一律,做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。
建筑设计的三个层次
在我们的设计理念中,认为建筑设计应该有三个层次:第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线,强调可识别性。第二个层次是我们通常所说的立面设计,讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计,国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计,如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等,对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派,微观上粗糙。
作为一个建筑,发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计,这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势,就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。现在新出的几个楼盘,像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点,就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好,在结合部分出彩,尤其是对底层近人的部分。建筑装修上可以采用很多非建筑语言,比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分,装饰材料上有很多软化的倾向,都是可以出彩的地方。
如何操作商业地产设计
在商业地产设计方面,首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似,酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好,是喜来登集团,假日集团,还是国内的锦江集团,每一个集团都有自己的管理规定,应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面,而是要卖给主力店,必须按照主力店的要求去设计。
如果是做购物中心方面的商业地产,发展商应该找一些专业的商业顾问公司,目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位,应该以高度专业化的方式进行操作,由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺,发展商可以自己操作,但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套,商业亏盈并不要紧,只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计,有的几万平米的大商业,里面有一条食街,装修气氛特别好,但没有足够的通风排烟设备,经营受很大影响。
在整个合作过程中,发展商、投资商是最大的投资方,也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行,有钱、有权不等于有专业技术,否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子,主人买一条狗看家护院,夜里听到外面有动静,到底是主人出去叫还是狗出去吠?答案很简单,当然是狗出去叫,因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理,重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。许多的商业项目设计得不伦不类,经营使用阶段出现很多问题,特别是硬件方面的问题,如楼电梯分布不合理,店铺价值差异太大,厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救,给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。同是甲级大设计院,可能专长完全不同。正如医疗机构中口腔医院和妇产医院的专长天壤之别。商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计使项目升值。全凭发展商是否有远见卓识。不同的发展商对建筑设计的重视程度和支付水平不同,实际上反映了有人把设计看作消费,有人把设计当作投资。那么建筑设计质量是否影响项目回报呢?大家心中自有答案。
商业地产的非传统性
有人说过,商业地产开发始于“建”而终于“管”,非传统性决定其势必进入“运营时代”。
商业地产与住宅地产开发的区别在于,商业地产项目并非是可销售房地产商品,而是通过商业物业的持有,和商业的运营来实现增值。而住宅地产则是直接面对最终消费者,仅仅是一个生产与销售的过程。对于住宅开发来说,一个项目可以分几期,用几年甚至十年以上时间来进行开发,如果第一笔启动资金到位,产品的营销到位,很可能项目就可以顺利地不断利用前期收益进行滚动开发。
而商业地产具有特性,俊发地产总经理赵彬认为,“如果仅仅是盖好了卖掉,那就是开发了商业项目,例如金色俊园的商业部分,就属于商业项目,是开发后卖给得胜家具,由得胜来运营的,俊发仅仅是承担了开发的角色。”商业地产往往不以销售为目的,而是以持有、出租为目的,期待商业增值,而增值的这部分,将远远超过销售所得。这种项目开发就是商业地产。商业地产,前期属于地产开发,但到后期就属于商业运营,开发商的身份就会发生一定的转变,由开发商变为运营商,也可以说这种参与了整个商业的前期开发和后期运营的开发商,其开发的项目才能叫商业地产。
资金是血液
商业地产与商业项目有本质上的区别。顺城、昆明老街、百大新天地,这些项目的开发商就是以未来持有为目标进行开发,那么它们的销售对象就不可能是直接的购物消费者,而是商家。因此,这就决定了顺城和昆明老街都需要一次性投资建成,才能形成商家看得到的商业气氛。
但建成还只是开始,为了聚拢人气,他们可能还需要对一些容易拉拢人气的主力店。如大型娱乐场所、高档品牌专卖店等采取前几年租期内低租金、甚至免租金的形式,吸引其入驻。也就是说,前期的商业地产开发占据了大量流动资金,而后期的商业运营中,资金的回笼也并非一跃而就,需要较长时间。这就注定了敢于做商业地产开发的开发商或者发展商,就必须有雄厚的资金储备、流畅的融资渠道以及较强的抗风险能力。
《新地产》认为,要保证资金顺畅,就要先保证不浪费。以前的商业地产开发,多是先建设后招商。但一些大型商家,都有自己一系列严格的开店要求,如卖场面积、停车位面积、货架的陈列、建筑的开间柱网、层高要求,自动滚梯的位置、数量等。如果是开发商自行设计商场,未请进商家,那么在招商之后,开发商就不得不对项目进行改造,这无疑是对资金造成浪费。
而如今商业地产的开发商们已经转换了思想,比如顺城、比如百大,都将主要的招商工作提前到开发初期,甚至可能还与商家形成了战略合作,实行符合商家的订单式开发。这种方式对商业地产来说,最大的好处就是可能项目建成就可以投入运营,缩短了开发商回收资金的时间,提高了商业地产成功的概率。
不同的企业开发商业地产时也有不同的应对之策。博宇地产副总经理杜亦杰认为,“在商业地产当中,资金链本身对所有追逐单位平方米盈利能力的‘玩家’,都是严峻的考验。”博宇地产在大理做过红龙井项目,做商业规划的时候,通过快速销售回笼资金以达到现金流量的要求。同时手中持有关键性的物业,来带动红龙井的后期的发展。这是销售与持有相结合,保证商业地产稳定开发的做法。
赛伦房地产副总经理沈麒方也介绍了顺城的融资秘诀,“作为商业地产的开发,资金应该是最大的问题。因为它会牵扯到整个项目开发的本质。商业地产必须要符合商业的规律,因为它的核心是商业。”实际上地产开发只是一个前端,后期运营至关重要。沈麒方的理解,“开发商在项目开发过程中,能否符合商业地产开发的规律,能否把项目做好很重要,这关乎到是否会有资金来关注项目,投入资金。”
赛伦在顺城的住宅开发上就很成功,成功回收的资金对开发商业地产是一个保证,而且顺城本身既请了世界顶级的设计单位日建,又请了世界一流的商业公司凯里森,来为顺城项目进行设计。这种完全符合大型高端商业地产开发的做法,就吸引了美国商业地产投资大鳄西蒙集团等多家投资单位与赛伦洽谈投资。可见,资金尽管是商业地产的血液,但商业设计却是商业地产的心脏。
设计是心脏
商业设计切忌盲目。田野咨询机构总经理文剑武就曾经举过昆明百货业兴衰的例子,他认为,“开发商正确选择有商业地产经验的建筑师是商业开发的关键。建筑师都可以做住宅设计,但不是所有设计院都能做综合商业设施设计。”昆明百货业的衰落,很大程度上是由于写字楼不分地段,盲目跟风,在底层做百货,结果导致非核心商圈的写字楼底商难以消化。
有了昆明百货业的前车之鉴,现在的开发商们在开发商业地产时更谨慎小心,商业地产的商业定位、产品设计都做得异常细致。比如昆明的大商汇。它是在对昆明城市经济发展的情况、对城市化的进程、对昆明的人口增长预期,做了很多的判断,得出的数据能够支撑能做比较大型的商业地产的项目后,才开展的下一步的工作。
百大集团有40多年的百货历史,了解百货公司对商业建筑的切实需求。在百大新天地设计之始,他们就注意到,在定位比较准确的情况下,必须要去提前与目标商家进行接触,从而更早了解硬件需求。即便有商家暂时不会与百大新天地签约,但只要对项目感兴趣,百大都会去在具体硬件方面进行这样的对接。最简单的例子,永华影院已经进驻百大,但如果不进驻呢?百大依然会预留与电影院相匹配的硬件,如层高、间距以及视觉效果等等。如果不这样做,就不可能有机会吸引可以带来大量人气的商家(如电影院、主力店、连锁店等),如果不这么做,在开业后再引入影院时,就只能进行项目改造,延长开发商的资金回收周期。百大地产对可能将有的商业形态进行建筑预留,这与前面讲的订单式开发有异曲同工之妙。
专业公司早介入
一些地产商在开发商业地产时,往往忽视专业化公司在商业设施开发中的作用。顺城就是经过一个小的波折,才有了今天令人侧目的顺城购物中心。
赛伦地产请世界第一的日建设计公司为其设计,日建拿出的方案自然是无可挑剔,但后来赛伦又请到世界商业设计综合排名第一的美国凯里森设计事务所来审视日建的方案,却发现从商业的角度,尽管日建的建筑设计已经登峰造极,但商业概念、项目与周边没有很好的交流,自成一体。凯里森“一语点醒梦中人”,认为顺城购物中心应与周围血脉相通,成为一种开放式的购物中心。
凯里森的出发点,是源自商业建筑设计之后的理念,好的商业地产项目不光是有好的建筑设计,还要有与项目实际情况完全契合的理念。受到凯里森的专业熏陶,沈麒方建议开发商,“特别是我们地产界的同行,找懂商业的设计,做过商业的设计非常重要。”
北京汉博投资顾问公司鄂丽华也希望开发商能够加强与专业公司的沟通,在她看来,“运营管理团队早期介入,了解招商的过程和目标、定位,是一个奠定运营基础的过程。”云南百大地产公司副总经理杨慧也持同样观点,她亦认为如果自身没有好的运营团队,最好从早期就请专业的运营团队介入,这对于项目实现利润最大化,对于项目成功都会有极大帮助。
招商先行
基本上所有的开发商都有一个新的认识,就是招商工作尽量提前做,例如好乐迪KTV看重车位的配比、桥香园80%的店铺都是八面来风的铺面等等要求,如果与商家提前沟通,就可以及早将商家的要求与项目的规划设计相结合,从而提高各种效率。
许多商业地产项目,无论成功与否,大多都与品牌主力店的入驻不无干系。柏联有百盛、顺城有王府井,经营者都意识到,主力店不仅可以消化大量商业面积,稳定项目经营,还可产生品牌聚集效应,提高项目整体租金收入,聚集旺盛的人气,保证后期的良好经营。
与大型主力店招商相关的,则是开发商可能需要借助专业团队力量,从项目初期到招商阶段全方位统筹,才可能引进项目所需要的品牌,并不是安上商铺的名字就可以一帆风顺的。
百大杨慧将招商的对象分为三类,一类是带人气的商家,比如电影院、大型主力店,租金会比较低。第二类是带租户的商家,比如高档品牌店,租金中高,他们的经营会比较稳定,会吸引其他租户前来。还有一种就是普通的带租金的租户,租金高,流动性比较大。按照杨慧的分类,我们可以看到,主力店群是一个商业地产项目最稳定的租金来源,虽然每平方米租金不高,但胜在有利于项目的可持续发展,提高中小商铺的租金水平。而使中小商铺的月租金则可能会是主力店群的数倍甚至十倍,是一个商业地产项目的主要利润来源。那么,如何合理去安排租户的比例,对于项目的利润产生就非常重要。
之江开发的昆明老街则是将橄榄枝抛向了次主力店。按其“市民的主题”,昆明老街将和顺城、百大新天地是互补的关系。在成熟的三市街商圈,昆明老街不引进百货或超市类业态的主力店,可能是一个更好的选择。之江置业葛永平说出了之江的招商特色,“我觉得整个作为商业街区来说,建筑规划不会太支持大型的主力店进驻,可能的话会更多倾向次主力店,一些品牌商家,进去完了以后,形成集群的效益,种类会更丰富。”