核心提示：随着万达城、恒大文化旅游城、鲁能山海天等一批大型、综合文旅项目的开工、落地，开发商更为重视文旅项目的特色化、唯一性。

　　随着旅游消费在近年来的大幅增长，文旅地产成为行业热点开发的项目类型，动辄都是一座城、一个镇的宏伟规划，但作为一种综合型地产业态，文旅地产要达到“吃喝玩乐住行”的高度融合，其复杂性要远远高出此前的传统业态。

　　随着万达城、恒大文化旅游城、鲁能山海天等一批大型、综合文旅项目的开工、落地，市场消费人群也开始对各种文旅项目提出了更全面更细化的要求，这种变化促使开发商更为重视文旅项目的特色化、唯一性。

　　在云南西双版纳，即将推出国内唯一一家以普洱茶文化为主题的酒店—天瑞康年酒店群。

　　“在西双版纳这个旅游热点城市做酒店，同行都看好旅游市场带来的市场空间，但是以前酒店开发模式比较单一，现在随着文旅地产开发模式的丰富，我们要把酒店这种传统业态和当地旅游文化结合起来，期望满足旅游市场对文化旅游的需求。”天瑞康年酒店群项目负责人表示。

　　加分的单项技能

　　在文旅地产的特色化趋势方面，地产人的敏感度很高。

　　此前曾在全国一流商业地产公司的某高管离职并选择了一家中型房企，做旅游项目开发，他对媒体表示的离职原因是，过去那种简单复制的时代过去了。

　　这句回答可以说是对文旅地产项目最好的诠释，在文旅项目中与“吃喝玩乐行”相关的地产业态并不缺乏，几乎都能满足最基本的这五种需求，但是如果仅仅是复制，随着酒店、餐饮、游乐园项目的增加，同质化程度将越来越高，最终将导致项目失去市场，特色化成为突围的唯一通道。

　　酒店市场就是一个同质化程度很高的市场，西双版纳今年上半年接待的游客高达1250万人次，90%来自国内，其中更有大部分来自北上广深等一线城市，对这些游客来说，一般性的商务酒店仅仅是满足居住的基本需求，但很难满足对云南傣族文化、茶文化等人文旅游价值的探寻需求。

　　天瑞康年养生度假酒店群就是针对这一市场空白而建。

　　“作为全国首创的普洱茶文化主题酒店，我们希望把这里打造成国内普洱茶文化经济交流活动的主场，”天瑞康年酒店群项目负责人表示，“茶文化离不开中国，而茶树的发祥地就在中国的西双版纳，这里孕育了全球最古老的茶树，能沉淀历史的“古董树”——普洱。”

　　他表示，天瑞康年的初衷是以普洱茶为故事线，将人、茶、时光融入酒店设及经营中，形成一系列的宾客体验。

　　在文化与建筑的结合方面，天瑞康年酒店群还打造了超大规模的中心广场：曼弄枫旅游度假区第一大广场，这是西双版纳第三大户外休闲广场。

　　“建成后广场将举行各名族文化节庆活动，如傣族的泼水活动，哈尼族的山歌对唱，布朗族的布朗弹唱，以及民族茶文化展演和各类商业活动，将成为西双版纳最具特色的民族文化广场，满足休闲度假的人们对西双版纳文化的了解和参与体验。”据项目营销人员介绍称。

　　“文旅地产的运营逻辑，应该是在统一基调上做好单项运营，反过来讲，单项业态如果能很好的借势文旅地产热潮，更会摆脱行业同质竞争，成为项目的加分项。”业内人士对天瑞康年酒店项目评价称。

　　最低投入获取最高价值

　　在运营方面，天瑞康年酒店群也推出多元化的产品运营模式，最大限度的满足业主利益。

　　据介绍，天瑞康年酒店群推出“21天产品置换”收益模式，业主可享受“酒店前二年共16%经营分红预支”特惠，即：只需缴纳折后总房款的84%即等同于缴纳全款，可以选择2种收益方式，一种是：四/六分成的方式（业主占40%，酒店管理公司占60%，分酒店客房收益）；另一种方式：前十年每年按照总房款8%给予业主固定回报，后十年四/六分成的方式。

　　“通过上述收益模式，每年业主均可享有21天全国康年旗下酒店的置换居住权。”该项目负责人表示。

　　另外一种是产品回报营业额分成，即享受8%的高额收益或40%年终分成奖励，酒店将每天收益汇入经营利益池，按参与经营的物业单位的“权重”分配予各单位业主。

　　“上述的合作模式，可以保证业主有稳定的收益回报，不受旅游地淡旺季影响，100%返租，四六分成。”上述人士表示，

　　此外，天瑞康年酒店度假群目前还推售了100张VIP会员卡，首期3万，享受五星级酒店20年，价值50万元服务。

　　据了解，天瑞康年养生度假酒店群位于西双版纳曼弄枫旅游度假区核心位置，距离老城区5公里，距离嘎洒机场、泛亚高铁3公里，项目周边交通路网发达，可直通景洪市区。

　　作为由当地政府指定立项的旅游项目，天瑞康年酒店群总建筑面积 21万方，其中规划规划 6栋酒店群，2栋酒店公寓，约8万方商业体，集民族特色精品酒店、东南亚风情酒店、普洱茶馆藏酒店以及香港MG奥特莱斯购物公园为一体。

　　目前，天瑞康年酒店群由西双版纳天瑞房地产开发有限公司与香港康年国际酒店管理公司合作开发，香港康年国际进驻负责酒店管理。

　　据了解，香港康年国际酒店集团创立于1992年，是一家依托国际分散式酒店管理和业务标准、结合线下旅游地不动产存量、线中呼叫中心服务、线上度假公寓在线订房交易系统的新型公司。

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